Газета
 07 апреля 2008, 00:00   1251

Бег с препятствиями

Бег с препятствиями
Ранее варившийся в собственном соку пермский рынок недвижимости в прошлом году привлек внимание иногородних девелоперов. О масштабных проектах заявили «Ренова-девелопмент», «ПИК-регион», «Макромир», «Девелопмент-Юг». Одновременно с этим игроки пермского рынка также начали выходить за пределы региона.
Автор: Кирилл Перов
Ранее варившийся в собственном соку пермский рынок недвижимости в прошлом году привлек внимание иногородних девелоперов. О масштабных проектах заявили «Ренова-девелопмент», «ПИК-регион», «Макромир», «Девелопмент-Юг». Одновременно с этим игроки пермского рынка также начали выходить за пределы региона.

Понятие девелопмента нередко ассоциируют с самой разной деятельностью: от строительства и брокериджа до управления готовым объектом недвижимости, но цель всех видов девелопмента одна – получение совершенно определенной прибыли от недвижимости. Российскому девелопменту – и Пермь не является исключением – пока свойственна фрагментарность, то есть задействованность в реализации только одного или нескольких этапов развития проекта. Этим он и отличается от рынка стран Европы, где концептуальная проработка проекта и последовательная реализация всех его этапов вошли в прочную практику девелоперских компаний.
Сегодня трудно дать однозначный ответ, какой из сегментов рынка недвижимости в Пермском регионе является наиболее доходным для девелопмента.
Стабильный интерес девелоперы проявляют к жилой недвижимости, поскольку это понятный сегмент, который обеспечивает вполне конкретную доходность, хотя и является высококонкурентным рынком в регионе. Примечательно, что жилая недвижимость оказалась высокодоходной в прошлом году. Индекс роста стоимости готового жилья составил 49,5 %, строящегося – 40,3 %. Обеспеченность населения жильем в Перми сегодня составляет 20,1 квадратного метра на одного жителя города. Для сравнения: в Москве этот показатель составляет 30 квадратных метров на одного жителя, в Екатеринбурге – 22 квадратных метра. Можно сделать вывод, что потенциал роста у пермского рынка, а вместе с тем интерес инвесторов и девелоперов к сегменту, несомненно, сохранятся.
Традиционно перспективными сегментами называют торговую и офисную недвижимость. В прошлом году эти секторы обеспечили максимальную доходность инвесторам. По торговым объектам цена за 2007 год выросла на 83 %, по офисным – на 66 %. На сегодняшний день в Перми существует более 60 современных торговых и офисных центров. Еще 23 объекта находятся на стадии строительства, примерно столько же – в стадии проектирования. Общая площадь существующих центров составляет чуть более 500 тысяч квадратных метров, а возводимых (со сроком сдачи в 2008–2009 годах) – 210 тысяч квадратных метров. Среди строящихся в настоящий момент преобладают бизнес-центры, но среди проектируемых все чаще встречаются торговые. Обеспеченность торговыми площадями в городе сегодня составляет около 310 квадратных метров на тысячу жителей (в Москве этот показатель составляет 500–600 квадратных мет-ров, в странах Европы – 1 000–1 200 квадратных метров); качественными офисами – 240 квадратных метров на тысячу жителей Перми.
Привлекательным для девелоперов, вследствие догоняющего характера развития, выступает сектор загородной недвижимости. В Пермском крае на разной стадии строительства (в том числе на проектном этапе) находится 41 организованный поселок. Однако ниша в этом секторе еще не заполнена, и рынок сейчас переживает стадию динамичного роста. Но опыт девелоперской деятельности в этом сегменте только накапливается, и работа над ошибками проведена в меньшей степени. В частности, застройщики при создании загородного проекта порой исходят из участка земли и своей собственной идеи, зачастую без серьезной проверки ее реализуемости. В результате недоработки и ошибки в концепции устраняются уже при выходе на этап продаж.
Неосвоенными сегментами в крае являются рынок качественных складских помещений и развлекательный формат недвижимости. Особенность еще и в том, что это – интеллектуальные секторы недвижимости, которые требуют серьезной проработки и значительных инвестиций.
Сейчас в регионе сложилась ситуация, при которой местные девелоперы предпочитают специализироваться на одном виде строительства, что минимизирует затраты за счет масштабов строительства и способствует снижению рисков. В частности, в восприятии пермяков есть представление, что «Камская долина» традиционно выступает девелопером жилых комплексов в Перми, а, например, компания «Риал» – торгово-развлекательного формата недвижимости. Бесспорно, пермские компании параллельно с ключевым направлением деятельности запускают успешные пилотные проекты, поскольку другие сегменты также дают хорошую доходность. Вместе с тем новый сегмент деятельности всегда требует построения внутри и вне компании новых схем взаимодействия с партнерами, сотрудниками, найма новых специалистов, создания отдельных подразделений и т. д.
Приход иногородних девелоперов в регион, на наш взгляд, неоднозначно сказался на местном рынке. Положительным в данной ситуации стало привлечение в край крупных капиталов для реализации проектов, привнесение новых технологий, подходов в предложении проектов, использование опыта комплексной застройки территорий, уже приобретенного в других регионах.
Пермский рынок отличается традиционностью технологий и сдержанными объемами строительства. Если это жилой комплекс, то, как правило, общий объем ввода составляет не более 15–20 тысяч квадратных метров. Для местных игроков выгоднее строить небольшие объекты и оперативно их реализовывать. Санкт-петербургская компания «Макромир» заявила о готовности ввода на рынок свыше 100 тысяч квадратных метров жилья в год. Это уже иной характер инвестиций и строительства. За счет значительного увеличения ввода жилья компания может получить доход от объемов строительства, снизить цену квадратного метра и таким образом быстрее вернуть вложенные средства. Так, приход новых игроков в этом случае способен влиять на ценовую политику, а усиливающаяся конкуренция влечет за собой снижение темпа роста цен.
Тем не менее есть и другие факторы. Негативным моментом порой выступает то, что девелоперы других регионов, тем или иным образом приобретающие права застройки земельных участков, зачастую очень приблизительно понимают возможности инженерного обеспечения предполагаемых к строительству объектов, состав градостроительных ограничений девелоперской площадки. Это очень существенно влияет на качество, сроки и реализуемость проектов в целом. Региональный девелопер, хорошо знающий местный рынок недвижимости, перспективы развития территорий, потенциальные сложности инженерного и иного инфраструктурного развития участков, всегда на несколько шагов впереди  иногородних  конкурентов. В связи с этим в настоящее время уже сложилась практика сотрудничества с иногородними девелоперами. При входе на пермский рынок серьезные девелоперские компании активно привлекают местных операторов, внимательно исследуют рынок, оценивают риски и перспективы развития бизнеса.
Важно отметить, что в Перми все чаще становится востребован полный пакет услуг девелопмента. При этом к профессионалам обращаются не только специализированные организации, но и непрофильные компании. Преимущественно это финансовые, банковские структуры, крупные производственные предприятия. Эта тенденция, конечно же, является положительной для Перми, поскольку ускоряет темпы развития этого направления бизнеса и дает возможность появления новых интересных проектов.
Несомненно, в регионе имеются и проблемные зоны в развитии девелопмента. Одной из них является дефицит площадок в Перми. Особенно это актуально для центральной части города, где на сегодняшний день применяется практика точечной застройки. Другой фактор – это длительные сроки получения разрешительной строительной документации (процесс согласования может занимать несколько месяцев, что ощутимо влияет на сроки строительства объекта), а снижение административных барьеров ощущается еще слабо.
Тем не менее налицо и позитивные изменения в развитии девелопмента. Комплексное освоение территории – принципиально новый этап в развитии российского девелопмента. И Пермский регион также движется в этом направлении. В столице и ряде крупных городов России речь идет об освоении земельных массивов от 1 тысячи га и более. Заявленные сроки строительства таких проектов – от 10 до 50 лет. Провозглашенный в 2006 году в Пермском крае приоритет комплексной застройки в противовес точечному строительству уже в 2007 году дал первые результаты. 2008–2010 годы должны стать новым этапом в сфере масштабного жилищного строительства для нашего города: в эти сроки планируется сдать в эксплуатацию сразу несколько крупных жилых комплексов общей площадью более 1 млн квадратных метров.

Ввод коммерческой недвижимости в Перми, 2008–2010 годы
Бег с препятствиями

См. таблицу "Индекс роста цены по сегментам недвижимости в Перми, 2005–2007 годы"

Комментарий
Бег с препятствиями
Артем Абрамов, партнер Incor Alliance Development:

– Мы изучили не только рынок недвижимости Перми, но и потребительскую платежеспособность, что является одним из определяющих факторов при формировании спроса и предложения. В итоге пришли к выводу, что Пермь – достаточно динамично развивающийся город, может быть, он пока отстает по развитию от Екатеринбурга, но мы уверены, что потенциал очень большой, он будет развиваться, сюда придут крупные игроки разных сегментов рынка недвижимости и потянутся люди из других городов. Это повысит платежеспособность, увеличит потенциал Перми как промышленного, делового центра.
Рынок недвижимости Перми, в принципе, интересен для девелоперов. По нашим оценкам, сохраняется неудовлетворенный спрос на коммерческие помещения хорошего класса, в то время как на рынке жилой недвижимости Перми пока нет высокого неудовлетворенного спроса. Поэтому в первую очередь будет развиваться сектор коммерческой недвижимости. Но постепенно рынок жилья наберет обороты и станет одним из основополагающих факторов дальнейшего развития рынка коммерческой недвижимости.
Что касается девелопмента, то рынок консультационных услуг в сфере недвижимости появился в России достаточно недавно. Началось все с Москвы, продолжилось в крупных центрах страны. Но в большинстве случаев консалтинговые услуги сейчас пытаются оказывать бывшие риэлторы. На мой взгляд, это не очень грамотно, потому что риэлтор, не имея специальных знаний, все равно остается риэлтором. Хотя сейчас все чаще создаются специализированные консалтинговые компании в сфере недвижимости.
В Перми мы пока не нашли ни одной компании, которая бы занималась чисто консалтинговыми услугами, но уже есть интерес к Перми со стороны московских, екатеринбургских консалтеров. Это неизбежная динамика процесса роста, потому что собственные специалисты появляются уже тогда, когда рынок сформирован, когда их услуги уже востребованы. А изначальный спрос должны формировать компании, имеющие опыт в этой сфере деятельности. Пока пермским специалистам очень сложно пробить эту брешь, я думаю, в скором будущем начнут создаваться и успешно развиваться девелоперские компании.
Никто не знает город так, как местные жители, поэтому при прочих равных условиях пермские консалтеры имеют больший набор знаний, а значит, у девелоперов есть все шансы на успех, но для этого им нужно поднабраться опыта у уже существующих организаций. Я думаю, что пока к местным специалистам не будет особого доверия со стороны иногородних компаний, но пройдет немного времени – и уровень девелоперов повысится, и все встанет на свои места.
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний