Газета
 03 марта 2008, 00:00   767

«ЭКСтремальные» планы

«ЭКСтремальные» планы
Заместитель директора по развитию УК «ЭКС» Елена Жданова — о девелоперских проектах, региональной экспансии и о том, как пермская девелоперская компания выглядит на фоне российских девелоперов.
Заместитель директора по развитию УК «ЭКС» Елена Жданова — о девелоперских проектах, региональной экспансии и о том, как пермская девелоперская компания выглядит на фоне российских девелоперов.

Справедливо ли говорить о перепрофилировании управляющей компании «ЭКС»? Ваши усилия сейчас полностью сосредоточены на девелоперских проектах?
– Стратегия действительно поменялась. Сегодня компания от управления ритейлом перешла к профессиональному девелопменту и, соответственно, к управлению объектами. Тенденция не сказать что редкая на рынке. Как в России, так и за рубежом есть тенденция у операторов, ранее работавших в ритейле, переключаться на девелопмент коммерческой недвижимости.

Чем было вызвано ваше решение?
– Основная причина как раз в том, что девелопмент коммерческой недвижимости в России многими экспертами — и российскими, и зарубежными — оценивается как наиболее динамично развивающийся и перспективный рынок, который может дать возможность получать наибольшие доходы в ближайшие 5–7 лет. На мой взгляд, этот период будет даже несколько более длительным. Если компания видит свои сильные стороны в области девелопмента и осознает, что именно эти компетенции она может и готова развивать, именно в этой сфере накоплен определенный потенциал, то это, на мой взгляд, стратегически правильный выбор.

Вы планируете заниматься только коммерческой недвижимостью?
– Да. Мы строим концептуальные (это особенно важно) торгово-развлекательные центры. Кстати, сейчас появилась тенденция, что во многих крупных коммерческих центрах, которые строятся в мире, в России, больший акцент делается именно на развлекательную часть и меньше внимания уделяется торговой. Мы сегодня говорим о разумном сочетании торговой и развлекательной составляющих в наших ТРЦ.

Почему компания отказалась от жилого сегмента?
– Я твердо уверена, что в девелопменте профессионально можно заниматься только одним из направлений. Девелопмент жилой и коммерческой недвижимости — это два очень крупных сегмента рынка недвижимости. Я знаю мало компаний, которые могут специализироваться сразу в нескольких направлениях. Специализация на этом рынке присутствует, и существует она именно потому, что девелопмент коммерческой недвижимости требует одних навыков, компетенций и персонала, девелопмент жилой – других, отличных от коммерческой недвижимости. Однозначно присутствуют разные процессы в управлении деятельностью, периоды и объемы проектов отличаются. Разные клиенты — и требования к проектам разные. И самое главное: область нашей специализации всегда находилась именно в сегменте коммерческой недвижимости. Именно по этой причине компания выбрала направление девелопмента коммерческой недвижимости — распыляться нет смысла. Если говорить о диверсификации, то более правильным, на наш взгляд, является развитие сопутствующих видов бизнеса: это управление недвижимостью, управление сетью модных магазинов, развлекательный бизнес.

После ввода второй очереди «Семьи» сравниваете ли вы два эти комплекса, анализируете ли, насколько успешными оказались первый и второй объекты?
– Наоборот, сейчас мы уже не сравниваем, а воспринимаем оба проекта как части единого целого, работаем над тем, чтобы оба эти здания в рамках единого ТРЦ «СемьЯ» взаимодействовали максимально эффективно.

Многие федеральные компании, занимающиеся девелопментом, уже заявили о своем интересе к Перми, вы же, напротив, выходите со своими проектами за пределы региона. В чем причина?
– Все логично. Прежде всего мы поставили себе цель — стать девелоперской компанией национального масштаба. Конечно, есть теоретический вариант — присутствовать только в Перми и занять максимальную долю рынка торговыми центрами «СемьЯ». Но, во-первых, с точки зрения потребителя это неправильно, потому что рынок должен быть разнородным, конкуренция здоровой, а у клиента всегда должна быть возможность сравнения и выбора. Во-вторых, в подобной ситуации говорить можно только о региональном масштабе присутствия компании на рынке — а это не соответствует нашим целям. В-третьих, с точки зрения управления стоимостью компании, развития компании оставаться только в одном регионе малопривлекательно и рискованно. Все-таки нужно «раскладывать яйца в разные корзины», и очень хорошо, что «корзины» эти будут находиться не только в разных отраслях, но и в разных регионах.
Именно на этих соображениях основаны наши планы по выходу в другие регионы. И я уверена, что по этой же причине москвичи не продолжают развиваться в Москве, а продвигаются в регионы. Наверное, региональная экспансия для девелоперов и профессиональных управляющих недвижимостью, учитывая масштабность проектов и деятельности, — это единственный наиболее рациональный и доступный способ расширения и роста компании. Есть, конечно, определенный риск при продвижении в другие города, но мы считаем этот риск оправданным и управляемым. Один уважаемый мною тренер говорил: «Кто не рискует, тот сильно рискует», — и я полностью согласна с этим утверждением.
Что касается городов, куда планируем заходить, то мы выбирали динамичные, активно развивающиеся регионы России, в которых рынок концептуальных торгово-развлекательных центров недооценен и (или) еще не заполнен. Именно по этой причине мы не идем в Москву и Санкт-Петербург и еще в ряд регионов страны.

Насколько остро стоит проблема с поиском земельных участков в других регионах по сравнению с Пермью?
– Везде есть свои особенности. По площадкам в других регионах на сегодняшний день мы находимся в стадии поиска. Есть ряд интересных площадок, пока мы их отсмат-риваем и анализируем. У нас стоит задача до конца текущего года приобрести еще три площадки. Мы прорабатываем около десятка городов, которые у нас сегодня обозначены на карте. Наиболее активно идут поиски в Челябинске, Ижевске, в Набережных Челнах, в Ростове-на-Дону, Саратове. Например, Саратов очень интересен для нас с точки зрения развития. Однако до факта совершения сделок я воздержусь от прогнозов, по какому из имеющихся вариантов будет результат.
В очень многих случаях нас не устраивает юридическая или финансовая чистота приобретения рассматриваемой площадки — мы проводим только прозрачные сделки с недвижимостью. Конечно, подобный подход влияет на параметры стоимости и сроки проведения сделки, однако для нас вопрос прозрачности принципиален.
Часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда собственник сначала готов продавать участок, а потом меняет решение. Владелец понимает, что участок стоит немалых денег, решает: его нужно еще придержать, чтобы продать позднее по более высокой цене. Такие варианты не исключены, это право собственника — принять решение о сроке реализации актива. Вопрос только в том, будет ли рынок развиваться по сценарию, который прогнозирует владелец земли; когда наступит предел роста цен; как будет изменяться законодательство, регулирующее земельные сделки.

Насколько в выбранных вами регионах развит местный бизнес?
– Ситуация везде разная. Тот же Ростов достаточно хорошо развит с точки зрения крупных российских операторов, но при этом там нет заполнения концептуальными торговыми центрами на 100 %. В Саратове ситуация другая: конкуренция более слабая и в основном работают местные операторы. Сегодня очень динамично развивается Челябинск. Я думаю, что туда тоже очень активно будут заходить и другие игроки девелоперского рынка. Этот город по многим показателям схож с городом Пермь. При всем этом каждый город уникален, поэтому при выборе участка мы рассматриваем его сразу по всем пунктам: расположение, что он из себя представляет, каково наиболее эффективное его целевое использование. В том числе изучаем, насколько построенный нами объект будет востребован и интересен городу. То есть нам, по сути, надо просчитать все изменения рынка на период минимум от 5 до 10 лет.

Насколько сильной компанией вы себя ощущаете, если говорить о конкуренции в других регионах?
– Мы чувствуем себя сильными, но в любом случае ориентируемся на темпы развития российских девелоперов. По объему тех проектов, которые предполагается реализовать, и по тем, которые уже реализованы, я могу сказать, что Группа компаний «ЭКС» находится на уровне российского девелопмента. Главное наше конкурентное преимущество — это высочайшие требования к качеству ТРК, которые мы строим. Мы строим объекты, предназначенные для эксплуатации в течение нескольких десятилетий, поэтому ко всем важнейшим элементам — от концепции до инженерных решений, от состава арендаторов до качества строительных материалов — предъявляются самые высокие требования. Еще один плюс видим в том, что имеем собственную управляющую компанию, подтвердившую эффективность своей деятельности наградами национального уровня.

Насколько сложной оказалась для компании задача запустить первый региональный проект в Уфе?
– Признаюсь, очень сложно. Уфа — первый региональный проект, и когда мы начали им заниматься, никто даже, наверное, на 50 % не оценивал тех проблем, с которыми придется столкнуться. Сложности связаны именно с тем, что потребовалось впервые выстроить систему дистанционного управления всеми процессами, регулярного мониторинга удаленной деятельности, выстраивания взаимоотношений с незнакомыми компаниями, находящимися в другом городе и зачастую просто не имеющими необходимого нам опыта в поставленных перед ними задачах (в силу некоторого отставания рынка коммерческой недвижимости Уфы в сравнении с пермским рынком). А это не всегда легко получается. Но в любом случае мы получили положительный опыт, потому что проект на сегодня находится в стадии завершения. Мы будем транслировать этот опыт на другие города с учетом тех плюсов и минусов, которые там проявились.

Каковы планы компании на 2008 год?
– Мы получили предварительные рекомендации по концепции третьей очереди торгового комплекса «СемьЯ» от компании Jones Lang LaSalle. Сейчас она в проработке, я думаю, что окончательное понимание того, что мы там будем строить, у нас появится в конце марта — начале апреля. Пока рассматриваются варианты строительства офисного центра с парковкой либо только парковки.
Кроме того, мы уже объявляли о планах строительства аквапарка. Но на самом деле аквапарк — это всего лишь часть огромного мультифунционального комплекса, в котором будет торговая зона, развлекательная зона, аквапарк и мини-гостиница, обслуживающая посетителей комплекса. Мы сейчас ждем рекомендаций консалтинговой компании Jones Lang LaSalle по поводу того, какой должна быть его площадь. Пока рассматривается вариант в пределах 120–150 тысячи квадратных метров.

Насколько решен вопрос со строительством аквапарка?
– Мы сейчас рассматриваем проекты аквапарков, считаем экономику и ищем наиболее подходящий вариант. Не все просто — пока не удается найти рентабельный вариант. Но у нас есть твердые намерения заниматься проектом. Более того, мы ставили себе целью начать строительство ТРК именно с него, и аквапарк должен быть запущен первым из всего этого объекта.

Как вы относитесь к возможной конкуренции с теми компаниями, которые также заявили аналогичные проекты? Какая часть заявленного, на ваш взгляд, будет реализована?
– Скорее всего, может быть реализован проект «Макромира». Я видела их отклики на наше заявление, они сказали, что в любом случае будут строить свой аквапарк, потому что два парка Пермь абсолютно точно выдержит, и это не скажется критическим образом на бизнесе. Я склонна согласиться с этим заявлением, потому что, например, в Казани тоже два подобных объекта, и оба они достаточно хорошо взаимодействуют. Мы по многим параметрам не сильно отличаемся от Казани. По поводу других заявлений могу сказать: кто раньше стартует и быстрее завершает, тот оказывается в выигрыше. Второй аквапарк построит «Макромир», подозреваю, что остальные на этой стадии остановятся, потому что третий аквапарк точно уже не будет востребован.

Какие еще проекты УК стартуют в 2008 году?
– Приобретена площадка в
Тольятти, в проекте ведутся сейчас действия по разработке концепции, необходимой предпроектной документации. То есть этот год уйдет на подготовительную стадию. Аналогично действия в новых проектах будут выстраиваться по мере приобретения площадок в других регионах.
Наша стратегическая цель: построить к 2012 году не менее семи ТРК в разных городах, не считая построенных первой и второй очереди ТЦ «СемьЯ». По сути, мы реализуем заявленные проекты в Перми, Тольятти, Уфе и еще на трех площадках в других городах.
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний