Газета
 04 февраля 2008, 00:00   1085

Жилищный прорыв

Жилищный прорыв
В ближайшие несколько лет пермские власти ожидают серьезное увеличение объемов ввода нового жилья. Однако эксперты предостерегают: при существующих темпах роста цен квартиры в новостройках будут в основном покупать инвесторы.
Автор: Кирилл Перов
В ближайшие несколько лет пермские власти ожидают серьезное увеличение объемов ввода нового жилья. Однако эксперты предостерегают: при существующих темпах роста цен квартиры в новостройках будут в основном покупать инвесторы.

В начале 2008 года пермские строители отрапортовали, что в прошлом году ввели в эксплуатацию более 878 тысяч квадратных метров жилых площадей. При этом застройщики почти на 10 % перевыполнили поставленный перед ними губернатором план по сдаче жилья. «Не нужно забывать о национальном проекте «Доступное и комфортное жилье — для граждан России». Проект контролируется на всех уровнях. Соответственно, нужны показатели, по которым истекший год должен выглядеть лучше, чем предыдущий. Показатели «подбиваются» в конце года, после чего, видимо, включаются определенные рычаги для их «оптимизации». Благодаря этому строителям удается сдавать жилье, которое в других условиях с обычными проволочками было бы введено в эксплуатацию только в начале следующего года», — объясняет причины столь быстрого роста генеральный директор Пермского завода силикатных панелей Николай Демкин.
Районный прорыв. По данным Пермьстата, лидерами по вводу новых площадей стали Пермь, Пермский район, Добрянский район, Березники, Чайковский. Несмотря на то что большая часть квартир (485 тыс. кв. м), построенных в 2007 году, была сдана в Перми, некоторые компании сосредоточили свои усилия на освоении соседних территорий. Успех тех или иных районов региона строители объясняют не только рыночными показателями, но и лояльностью местных властей. Так, в Пермском районе, втором после Перми по количеству введенного жилья, по словам его главы Александра Кузнецова, в прошлом году было построено 87 тысяч квадратных метров жилья, возведением значительной части которого занимался трест № 14. Директор этого треста Владимир Мачехин объясняет заинтересованность компании в развитии за пределами столицы края тем, что в Перми при строительстве объекта большая часть времени уходит на решение проблем, которых не должно быть, — это получение земли, оформление документации. «В Пермском районе эти вопросы решаются гораздо быстрее, поэтому в 2008 году в этом районе мы должны сдать 40 тысяч квадратных метров жилья и только 15 тысяч в Перми», — заявляет Мачехин. «В Пермском районе существенно короче время на прохождение пути от желания построить до получения разрешения на строительство — притом что процедура, которую необходимо пройти для получения разрешения, здесь такая же, как везде», — соглашаются с коллегой специалисты ПЗСП.
Непосильная ноша. В 2008 году перед региональными застройщиками стоит задача возвести около 1 млн квадратных метров жилья. Возможность реализации этих планов ни у кого из специалистов не вызывает сомнений. «Объемы строительства будут расти, мы планировали построить миллион квадратных метров жилья и сделаем это», — заверил журналистов губернатор Пермского края Олег Чиркунов. «Думаю, каждое предприятие самостоятельно должно решать, насколько велика потребность населения в новом жилье и какое количество квартир надо строить, — считает генеральный директор ОАО «Камская долина» Андрей Гладиков. — Но, думаю, возможность у региональных строителей сдать 1 млн квадратных метров в 2008 году есть».
Однако вопрос по поводу того, смогут ли жители края выкупить такое количество квадратных метров, заставил экспертов «bc» подискутировать.
По данным корпорации «Перспектива», цены на рынке жилья в ушедшем году продолжали стабильно расти. «За 2007 год стоимость 1 квадратного метра готового жилья увеличилась на 49,5 %, практически догнав уровень 2006 года, составивший 52,5 %. Однако в 2007 году цена 1 квадратного метра выросла на 13 тысяч рублей, тогда как в 2006-м — на 5 тысяч рублей. Рынок новостроек в течение прошлого года традиционно шел в своем развитии за рынком готового жилья.
По результатам 2007 года средняя цена предложения в декабре установилась на уровне 56,24 тысячи рублей за квадратный метр», — сообщают аналитики корпорации (подробнее см. материал на стр. 20). При этом сегодня ни одна из пермских компаний не занимается строительством квартир для работников бюджетной сферы. «Для бюджетников жилье сегодня, к сожалению, не строится — затрат на эти цели ни муниципальные образования, ни регион пока не планируют. Но помимо них есть категории граждан, которым государство, согласно федеральному законодательству, обязано предоставить жилье бесплатно — это инвалиды, ветераны войн, дети-сироты. Средств на строительство жилья для этих категорий сейчас тратится недостаточно. Для того чтобы удовлетворить потребность в жилье, скажем, для сирот, нам при сегодняшних темпах понадобится 15–20 лет», — отмечает Николай Демкин.
Пермская финансовая группа «Ермак» также опубликовала годовой отчет, в котором обобщаются итоги прошлого года и даются прогнозы на 2008 год. По данным аналитиков компании, на сегодняшний день «стоимость жилья в России значительно больше годового дохода, поэтому приобрести его средняя семья может только с использованием ипотеки.
В среднем по России приобрести жилье через получение ипотечного кредита сегодня может только 5 % самых богатых домохозяйств, тогда как в США — 44 % населения. В крупных городах доступность еще ниже: в Москве — 2 %, в Перми — 4 % населения».
По мнению начальника планового отдела СК «Австром» Ларисы Семеновой, уже сейчас ощущается стагнация рынка жилья. «Если судить по объявлениям, то квартиры в домах, которые были сданы в позапрошлом году, до сих пор полностью не проданы. Сейчас начали застраивать отдаленные районы, а там жилье тоже не так быстро раскупается. Поэтому если говорить о потребностях региона в новостройках, то 1 млн квадратных метров — это немного, а если о возможностях населения, то, конечно, многовато», — заявляет специалист. «К сожалению, говорить о доступности жилья для массового покупателя пока не приходится. Можно говорить об увеличившейся возможности выбора жилья в отдаленных районах города (Орджоникидзевский, Кировский районы) и в Пермском районе. Традиционные лидеры продаж — одно- и двухкомнатные квартиры в домах массовых серий. Квартиры в сданных домах раскуплены на 98 %, исключение — квартиры в дорогих новостройках, по ним срок реализации может увеличиться до III квартала 2008 года», — прогнозирует заместитель генерального директора СК «Классик» Василий Боровцов.
Аналитики «Перспективы» также отмечают, что, несмотря на то, что предложение на рынке элитных квартир значительно расширилось, сроки продажи жилья в этом секторе по-прежнему остаются большими.
Директор СК «Стройпанелькомплект» Виктор Суетин, напротив, уверен, что на сегодняшний день приобретение жилья, в том числе по ипотеке, вполне доступно для жителей края. «Я не знаю, насколько цифра 4 %, которую называют в «Ермаке», соответствует действительности. Но, например, в Кудымкаре, где доходы населения гораздо ниже, чем у пермяков, квартиры покупаются только в кредит, значит, ипотека вполне доступна, — отмечает строитель. — Дай Бог, чтобы в дальнейшем банки не стали ужесточать условия».
Вместе с тем аналитики «Ермака» предлагают две модели развития ситуации на рынке жилья. Наиболее вероятный, по мнению экспертов, — расширение доступности жилья до 30 % населения к 2010 году, при котором цены на него могут продолжить рост только с 2009 года темпами не более 5–6 % в год. Второй вариант, в соответствии с которым в течение четырех лет продолжится рост цен примерно на 10 % в год, а жилье останется недоступным для 90 % населения, менее реален. Но тем не менее специалисты не исключают возможность развития ситуации и по такому сценарию.
Однако сейчас аналитики «Камской долины» прогнозируют, что в начале 2008 года рост средней цены продолжится предположительно до 60 тысяч рублей за квадратный метр и будет держаться на этой планке. Нового ускорения темпов роста можно ждать только к концу 2008 года. Так, рост цен в январе–декабре, по разным оценкам, составит от 8 до 13,5 % годовых или будет находиться на уровне общей инфляции цен.
До последнего кирпича. «Несмотря на увеличение темпов строительства в Перми и Пермском крае, остается низкая обеспеченность жильем (18,5 кв. м на одного жителя), которая будет так или иначе стимулировать спрос в дальнейшем», — уверена аналитик «Камской долины» Анастасия Печенкина.
Но при этом региональные строительные компании отмечают, что уже сейчас работают практически на пределе своих возможностей. «Для строительства 1 млн квадратных метров жилья, наверное, еще хватит материалов и мощностей местной стройиндустрии — за счет того, что все сохранившиеся предприятия Прикамья стараются сегодня нарастить мощности, освоить новые технологии, — поясняет Николай Демкин. — Но резервы существующих предприятий небезграничны. По мощности местных строительных компаний мы практически вышли на предел».
По словам Виктора Суетина, 1 млн квадратных метров далеко не соответствует потребностям жителей края в новом жилье. «Если сопоставлять этот показатель с задачей, которая обозначена в программе «Доступное и комфортное жилье», — ежегодно строить по одному квадратному метру жилья на человека, то мы значительно отстаем от поставленной президентом цели. В 2008 году мы планируем возвести лишь 0,3 квадратного метра жилья на человека. Но сейчас региональные предприятия вряд ли могут построить больше», — уверен эксперт «bc».
По словам Демкина и Суетина, рост показателей возможен лишь при условии создания программы развития строительной отрасли в крае, предполагающей инвестиции из регионального бюджета в строительство новых заводов по производству стройматериалов.
Николай Демкин:
— Иначе речи о развитии строительной отрасли и тем более о выходе на строительство одного квадратного метра жилья в год на человека просто быть не может. Да, есть вариант: привезти все стройматериалы из Челябинска или Екатеринбурга. Но такое жилье нельзя будет назвать доступным.
Другие эксперты «bc» считают, что сегодня завозимые из других регионов стройматериалы не влияют на удорожание квартир в новостройках.
Николай Кирюхин, директор по строительству компании «Сатурн-Р»:
— Главная проблема — решить, где строить, а не из чего строить. А решить проблему дефицита строительных материалов можно за счет других регионов. Например, мы цемент возим из Владивостока, и он нам обходится дешевле, чем пермский.
По словам министра градостроительства Пермского края Александ-ра Кудрявцева, заинтересованность в возведении цементного завода в регионе проявляли сразу несколько российских инвесторов. Всем им были представлены варианты размещения производств. После чего в компаниях взяли время на размышление.
Вместе с тем специалисты также уверены, что силами только пермских строителей, даже при наличии достаточного количества стройматериалов, растущие запросы властей в объемах жилья удовлетворить не под силу. Поэтому вероятный путь развития отрасли некоторые специалисты видят в увеличении в крае количества иногородних застройщиков. В прошлом году начали осваивать свободные площадки сразу три московских застройщика: «ПИК-Регион», «Ренова» и «КомСтрин». Однако эксперты «bc» считают, что на сегодняшний день масштабы их строительства относительно невелики. «На сегодня каких-либо заметных проектов комплексной застройки с их стороны я не вижу, — отмечает Николай Демкин. — На участке в 6,4 га, которые приобрел в прошлом году «Пик-регион», строительство пока не начато — идут проектные работы. На других площадках возводится ряд точечных объектов. Более или менее четко о серьезности намерений иногородних застройщиков можно будет судить по результатам февральского аукциона, на который будет выставлен участок площадью 80 га в микрорайоне Ива. Но то, что московские и другие компании пока не торопятся ни строить в Прикамье свои заводы по производству стройматериалов, ни привозить сюда материалы и рабочую силу из других регионов, предпочитая работать на наших ресурсах, обостряя дефицит и способствуя росту цен, — это факт».
Пока строители рассуждают о том, где искать ресурсы для развития отрасли, краевые власти ставят задачу на ближайшую пятилетку довести объемы строительства до 3 млн квадратных метров в год.
Олег Чиркунов:
— Думаю, что все зависит от развития экономики страны. Если экономика будет развиваться так, как сейчас, то через 5–7 лет для нас эти цифры не будут удивительными. Если экономика даст сбой, а это не исключено, значит, эти планы как-то подвинутся.
При этом строителям теперь рекомендуется не только осваивать площадки комплексно, но и подумать об увеличении доли малоэтажного жилья. «Все-таки человека надо приучать, чтобы он жил в своем доме, — это другая психология, другое воспитание детей, и мы постепенно к этому идем, очень хотелось бы, чтобы этот год стал для нас переломным», — заявил Олег Чиркунов.

Жилищный прорыв
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний