Газета
 08 октября 2007, 00:00   2765

Людские потоки

Учет пешеходных и транспортных потоков при реализации инвестиционно-строительных проектов позволяет верно определить формат будущего объекта и потенциальных арендаторов.
Автор: Кирилл Перов
Учет пешеходных и транспортных потоков при реализации инвестиционно-строительных проектов позволяет верно определить формат будущего объекта и потенциальных арендаторов.

Ситуация на рынке пермской недвижимости такова, что только грамотно проработанные концепции планируемых к строительству объектов в перспективе смогут принести инвесторам и девелоперам ожидаемую прибыль. Типичная инерция мышления ряда инвесторов до сих пор приводит к тому, что многие проекты реализуются ими, исходя из соображений, что «на рынке дефицит, так что построим и все продадим». Однако уже сейчас все мы видим объекты, в которых простаивают площади, несмотря на, казалось бы, очевидный спрос со стороны потенциальных потребителей. В этой статье мы расскажем об одном из элементов концепции объекта недвижимости — исследовании пешеходных и транспортных потоков.
Исследование пешеходных и транспортных потоков позволяет получить ответы на ряд важных вопросов, таких как:
    1. перспективы развития потоков вблизи планируемого к строительству объекта (увеличение, уменьшение, сохранение), а также их         существующие и перспективные характеристики, состав, направление, интенсивность и т. д.;
    2. какое влияние окажет планируемый к реализации проект на изменение пешеходных и транспортных потоков;
    3. какие риски и ограничения накладывают существующие и перспективные характеристики пешеходных и транспортных потоков
        на саму концепцию проекта.
Прогнозирование будущих транспортных и пешеходных потоков необходимо для уточнения следующей информации, требующейся при разработке концепции планируемого объекта:
    • каким должен быть формат будущего объекта;
    • какие основные арендаторы (собственники) должны его наполнять;
    • будет ли объект притягательным и соответственно посещаемым той аудиторией, на которую он изначально рассчитан;
    • будут ли достаточны потоки для арендаторов и собственников площадей планируемого объекта, которым по роду
       их деятельности необходим определенный пешеходный и/или транспортный поток.
К примеру, очень часто приходится сталкиваться с тем, что инвесторы и девелоперы размещают на первых этажах офисных и жилых зданий обширные торговые площади. При этом перспектив увеличения потоков потенциальных покупателей, которые бы обеспечили эти площади постоянной загрузкой, нет и не предвидится как в силу устоявшегося имиджа улицы, так и в силу сложившихся градостроительных условий.
К примеру, если в зоне влияния торговых площадей такого объекта не планируется строительство новых жилых комплексов, которые обеспечили бы увеличение пешеходного потока, а масштабы планируемого объекта таковы, что он не способен самостоятельно привлечь достаточное количество посетителей, то при дальнейшем усилении конкурентной ситуации на рынке такие площади скорее всего будут обречены на длительное простаивание, частую смену арендаторов и, как вариант, на их последующее перепрофилирование.
В нашей практике встречался пример, когда собственник земельного участка желал разместить на нем небольшой торговый центр районного масштаба. Изучение сложившейся ситуации показало, что, помимо заметного усиления конкурентной ситуации вследствие уже строящегося в этом районе объекта, все сложившиеся пешеходные внутрирайонные потоки проходят в значительном удалении, при этом они направлены скорее от рассматриваемого земельного участка, чем к нему. Строительство конкурирующего объекта в этом же районе только усугубило бы ситуацию с посещаемостью предполагаемого к реализации строительного объекта.
В результате исследования необходимо добиться четкого понимания, какое потенциальное влияние сможет оказать планируемый к строительству объект с точки зрения генерации дополнительных транспортных и пешеходных потоков, а также возможного изменения их направления и соответственно получить ясность, каким образом будут решаться задачи обеспечения транспортной доступности объекта. Наглядный пример — реконструкция гипермаркета «Виват», который является одним из крупных генераторов пешеходных и транспортных потоков. Для обеспечения доступности гипермаркета и безопасности пешеходов потребовался перенос светофорного объекта. Тем не менее выезд на оживленную трассу (шоссе Космонавтов) до сих пор является определенным компромиссом с точки зрения удобства посетителей, а также участников движения.
При проведении анализа необходимо также учитывать вероятность изменения внешней среды окружения объекта. Возможным вариантом развития градостроительной обстановки в радиусе влияния объекта может стать строительство соседствующих объектов того или иного формата, серьезная реконструкция или строительство новых дорог, изменение схемы движения маршрутов общественного транспорта, устройство новых пересадочных узлов.
Анализ пешеходных и транспортных потоков вблизи предполагаемого объекта вполне может потребовать изменения его архитектурно-планировочных решений. К примеру, в зависимости от загрузки направлений движения автомобильного транспорта при разработке концепции офисного комплекса могут быть предложены различные варианты размещения въездов и выездов на автомобильную стоянку планируемого объекта. Также, исходя из степени интенсивности пешеходного потока вблизи объекта, могут быть проработаны различные варианты устройства зоны общественного питания, ориентированной не только на работающих в здании, но и на внешних посетителей.
Сбор необходимой первичной информации при проведении исследования осуществляется по нескольким каналам:
    • анализируется информация о существующих и планируемых к строительству объектах;
    • осуществляется наблюдение за типичными передвижениями (маршрутами) пешеходов и автотранспорта;
    • осуществляется ручной замер (подсчет) и оценка интенсивности транспортных и пешеходных потоков;
    • анализируются планы по строительству и реконструкции автомобильных дорог на расчетный период инвестирования;
    • анализируются имеющиеся наработки по архитектурно-планировочному решению будущего объекта.
Полный комплексный анализ может также включать в себя соответствующие маршрутные социологические опросы пешеходов, жителей района и микрорайона и многое другое.
Отметим, что исследование пешеходных и транспортных потоков может также осуществляться при текущем режиме работы уже построенного и работающего объекта. Такие работы могут выполняться при корректировке концепции, при проведении антикризисных мероприятий. Также подобного рода работы могут инициироваться самостоятельно потенциальными арендаторами и покупателями площадей объектов перед совершением возможной сделки с целью уточнения перспектив работы на выбранных ими площадях.
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний