Администрация города взяла курс на вынос промышленных предприятий за черту города. Лишь отдельные пермские компании готовы поддержать инициативу властей.
Одной из главных новостей прошлой недели стала покупка инвестиционной группой «ПМ-Инвест» у «Пермской приборостроительной компании» участка земли, на котором сегодня расположены цеха предприятия. Площадь квартала, ограниченного улицами Горького, 1-й Красноармейской,
Н. Островского и Белинского, равна 6,65 га, сумма сделки составила около 1 млрд рублей. По словам новых собственников, на этой территории будет построен торгово-развлекательный центр и жилой комплекс эконом-класса.
«Приборостроительная компания» не единственное предприятие, решившее вынести производство за пределы центральной части города. Ранее аналогичным образом поступила кондитерская фабрика «Пермская», переехав на Соликамский тракт. На ее месте новые собственники планируют построить отель и бизнес-галереи. После банкротства завода «Велта» и закрытия табачной фабрики «Астра» их земли сразу стали интересны девелоперам. О поддержке решений, связанных с выносом производства за пределы Перми, на встрече с журналистами заявил глава города Игорь Шубин. «Я думаю, что к такому решению рано или поздно придут и другие предприятия, где есть продвинутый менеджмент, где люди умеют считать деньги», — подчеркнул мэр.
По словам заместителя главы администрации города Александра Черепанова, городские власти в данном вопросе учитывают не только интересы предпринимателей, готовых застроить освобождающиеся участки. «Предприятия также должны быть заинтересованы в выносе промышленных мощностей за черту города в связи с дороговизной обслуживания санитарно-защитных зон», — пояснил Александр Черепанов.
Пермяки в этом вопросе далеко не новаторы, аналогичной политики придерживаются и власти других мегаполисов.
Илья Борзенков, заместитель главы Екатеринбурга:
— В Екатеринбурге цена земли настолько высока, что вынос промышленного предприятия за пределы города является первой стадией реализации любого масштабного девелоперского проекта по строительству микрорайона. Поэтому все собственники промышленных объектов на территории центральной зоны Екатеринбурга имеют программы по выносу своих производственных мощностей. «Уралмаш» никогда не будет вынесен из-за размеров завода. А перенос небольших предприятий займет 2–3 года, причем собственники сделают это самостоятельно, без принуждения со стороны муниципалитета.
Курс на город. С тем, что перенос производства — это одна из возможностей развития города, соглашаются и специалисты, занимающиеся анализом пермского рынка недвижимости. «В поле зрения девелоперов все чаще попадают площадки, которые находятся вне делового центра, — отмечает генеральный директор корпорации «Перспектива» Владимир Онянов. — Постепенно пермские предприятия начнут выводить свои мощности за город, поскольку земля в центре города очень дорогая, и оставлять там производство невыгодно». Такого же мнения придерживаются и специалисты «Пермского аналитического центра». При существующем дефиците хороших участков в центре города наиболее вероятный вариант освоения пространства внутри города — редевелопмент земель, ныне находящихся в собственности тех или иных предприятий.
«На территории Перми находится множество заводских и промышленных зон, как действующих, так и практически неработающих предприятий. Значительное число действующих промышленных территорий застраивалось десятилетиями, что приводило зачастую к хаотичному и нерациональному использованию земельных участков с точки зрения размещения зданий и сооружений, — отмечает директор «Пермского аналитического центра» Сергей Седов. — Перспективным направлением в данном случае будет являться вынос этих предприятий за черту города с возможным формированием своеобразных промышленных городов-спутников и эффективным использованием освободившихся земельных участков».
«То, что дальнейшее использование многих промышленных зон, расположенных в центральной части города, становится неэффективным, прекрасно понимают застройщики, которые, приобретя контроль над территорией, перепрофилируют ее и реализуют на ней девелоперский проект. В текущем состоянии рынка их девелоперские риски с лихвой вознаграждаются большими прибылями, что и является стимулом для процесса редевелопмента территорий, — поясняет Лариса Афанасьева, директор департамента консалтинга Colliers International (г. Москва).
Наличие производства, по оценкам специалистов консалтинговой компании «ЭР-Капитал», практически не отражается на стоимости таких земель, и цена на них соответствует той, которая установлена на рядом расположенные участки. «Данный факт может повлиять на стоимость земли только в том случае, если специфика производства привела к загрязнению верхнего слоя почвы и придется нести затраты на его выемку и вывоз с участка», — добавляет Лариса Афанасьева. Новым собственникам, однако, приходится преодолеть другие трудности, прежде чем начать там строительство запланированных объектов. Как правило, изначальное назначение земли не позволяет строительство на ней объекта коммерческой недвижимости, поясняет Олена Бочкарева, консультант по юридическим вопросам компании «Эр-Капитал». — В большинстве случаев собственникам приходится менять статус земельного участка, прописанного в «Правилах землепользования и застройки». Эта процедура, по словам специалиста, проходит через публичные слушания и растягивается не менее чем на полгода.
Олег Стародубцев, генеральный директор ИГ «ПМ-Инвест»:
— Длительность процедуры оформления и изменения статуса земель отражается на стоимости реализуемого проекта, поскольку для инвестора большую роль играет упущенное время. Вместе с тем покупка земли у предприятия — это возможность получить большой участок в центре города и реализовать на нем полноценный девелоперский проект.
При этом никто не дает гарантии, что решение будет принято в пользу нового собственника земли. Помимо этого, строителям необходимо получить заключение экологической экспертизы и вписать новый проект в концепцию развития города.
В очередь. Несмотря на то что изменение статуса земли — процедура непростая, многие девелоперы готовы на такой шаг, гораздо неохотнее поддержать инициативу администрации и покинуть насиженное место соглашаются руководители пермских предприятий. Сейчас в Перми, по данным «Пермского аналитического центра», реализуется шесть проектов по редевелопменту земельных участков, на которых ранее размещались производственные предприятия (см. Справку). На сегодняшний день на очереди стоит вопрос о переносе производственных мощностей сразу нескольких пермских предприятий. Если проект строительства моста через Каму, соединяющего ул. Окулова с Камской долиной, будет одобрен, то телефонному заводу «Телта» предложат покинуть насиженное место. «Допустим, телефонный завод решит для себя, что берег Камы — это рекреационная зона и будет совершенно правильно продолжить набережную до самой Перми II, — я союзник руководства завода», — заявил Игорь Шубин. Руководство компании от комментариев по этому поводу отказалось, однако в приемной «Телты» «bc» пояснили, что компания отрицательно отнеслась к такому предложению, но пока не готова делать каких-либо официальных заявлений.
На сентябрьском градостроительном совете, посвященном проблеме развития территории Разгуляя, архитекторы, занимавшиеся разработкой планировки территории, также предложили вынести в пригород мебельную фабрику, расположенную в микрорайоне. Игорь Шубин поддержал эту инициативу, дав понять, что на текущий момент это вопрос почти решенный. Второе предприятие, о котором также в этом ключе шла речь на градостроительном совете, — Завод им. Шпагина «Ремпутьмаш». Однако, как выяснилось, в ближайшие десять лет этому производству переезд не грозит. «Идея хорошая, — отметил на заседании Игорь Шубин, — однако в ближайшее время неосуществимая, поскольку предприятие принадлежит РЖД и у него достаточно большие объемы выработки». Руководство «Ремпутьмаша» воздержалось от комментариев.
Когда произойдет окончательный вывод производственных мощностей за черту города, специалисты сказать затрудняются. По словам вице-мэра Перми Анатолия Маховикова, несмотря на то что пермские власти заинтересованы в освобождении земельных площадок, администрация города не может прогнозировать, как быстро это произойдет, поскольку решение этого вопроса зависит от нынешних собственников земель. Между тем в интервью телеканалу Т7 Игорь Шубин особо подчеркнул, что собственникам предприятий, не желающим идти навстречу интересам города, администрация поможет «прийти к правильному решению».
