Газета
 24 сентября 2007, 00:00   1023

В самом начале

В самом начале
Управляющие компании Перми распределили между собой самые перспективные доли жилищного фонда. Между тем рынок еще только начинает формироваться, и на нем ожидаются существенные перемены.
Автор: Кирилл Перов
Управляющие компании Перми распределили между собой самые перспективные доли жилищного фонда. Между тем рынок еще только начинает формироваться, и на нем ожидаются существенные перемены.

Пермский рынок управляющих компаний в жилищной сфере в 2007 году начал приобретать первые очертания. В данный момент услуги по управлению жильем предоставляют 63 компании, многие из которых «работают в ноль», не получая прибыли. В целом рентабельность бизнеса, по словам представителей отрасли, не превышает 4 %. В результате эксперты склонны считать, что в течение ближайших трех лет рынок могут покинуть около 10 % игроков.
Лидеров и конкуренции нет. В 2007 году процесс выбора собственниками способа управления жильем, по словам представителей городского управления ЖКХ, пошел значительно быстрее. К концу 2006 года с выбором определились только 29 % собственников, тогда как на сегодняшний день доля жильцов, выбравших способ управления, составила около 60 %.
При этом из более чем 6,5 тыс. многоквартирных жилых домов в Перми около 2 тыс. (29 % жилого фонда) перешли под ответственность управляющих компаний. По мнению начальника управления ЖКХ администрации Перми Екатерины Косоговой, при этом в пользу управляющих компаний сыграло изменение законодательных норм, повлекшее за собой усложнение процедуры регистрации ТСЖ.
Екатерина Косогова:
— С 2006 года для образования ТСЖ необходимо обращаться в регистрационную палату, имея при этом согласие и подписи 50 % собственников (ранее, чтобы создать ТСЖ, было достаточно только 2 человек). Поэтому многие собственники для того, чтобы избавить себя от лишних хлопот, подписывают контракт на обслуживание жилья с управляющими компаниями.
Несмотря на то что наибольшая доля жилищного фонда (35,4 %) находится в ведении МУ «Жилищная служба», представители управления ЖКХ считают, что в настоящее время основа рынка сформирована, и, по мнению Екатерины Косоговой, появления новых игроков в ближайший год ожидать не стоит. «Можно сказать, что рынок постепенно сложился, самые рентабельные дома уже разобраны, и новым компаниям просто некуда появляться», — заметила г-жа Косогова
Однако ярко выраженных лидеров отрасли ни чиновники, ни сами бизнесмены определить не могут, так как только начавший развиваться рынок, по мнению экспертов, будет подвержен многим изменениям. «Говорить на данном этапе о том, что появились лидеры, нельзя, их сейчас просто нет», — уверен директор ООО «ЖКУ «Сатурн-Р»» Александр Лымарев.
Этого же мнения придерживаются и представители «Пермской модели комфорта», компании, в ведении которой находится самый большой объем жилищного фонда (ПМК контролирует около 750 тыс. кв. м, тогда как ближайший по величине конкурент, ООО «Моторостроитель», — около 500 тыс.). По словам первого заместителя генерального директора компании Сергея Борцова, такой экспансии во многом предшествовал тендер на управление имуществом, объявленный городской администрацией в 2006 году. В тендере разыгрывался весь объем жилья, находящегося в управлении МУ «Жилищная служба Ленинского района», то есть почти весь жилищный фонд района.
То, что в настоящее время большинство компаний находится в равных условиях, может, по мнению некоторых бизнесменов, привести к перераспределению сфер влияния между компаниями, к захвату и освоению новых территорий одними, и потере позиций другими. «Формирование сектора управления жильем началось только в 2007 году, он еще не устоялся, компании еще полностью не распределили между собой сферы влияния, поэтому в ближайшем будущем возможны захваты компаниями чужих территорий», — считает директор ООО «Жилсервис» Олег Брагин.
Ожидается, что при распределении сфер влияния между игроками может начаться активная конкурентная борьба, основным козырем в которой будет качество предоставления услуг, но на данном этапе формирования рынка в роли главного конкурентного преимущества управляющих компаний выступает стоимость услуг. Более того, многие эксперты говорят об отсутствии конкуренции как таковой. Во многом, по словам Екатерины Косоговой, это объясняется тем, что большинство управляющих компаний крайне неохотно осваивают территории в районах, в которых присутствуют другие компании, так как для того, чтобы выйти на «чужую территорию», необходимо подписать контракт сразу с несколькими домами (обслуживание одного дома в чужом районе убыточно).
Объединились. Одним из наиболее существенных процессов, происшедших на рынке в 2007 году, многие эксперты называют слияние двух объединений: ассоциации и гильдии управляющих компаний. Созданные в 2006 году, эти структуры работали для установления связей с властями, пропаганды основных положений муниципальной реформы среди жителей, а также для поиска путей решения актуальных проблем. После слияния образовавшаяся ассоциация, в которую вошли 25 управляющих организаций, взяла на себя эту функцию и в настоящее время готовится подписать соглашение о сотрудничестве с администрацией. «Прежняя ассоциация и гильдия управляющих компаний во многом дублировали свои функции, и предприниматели решили, что нет смысла дважды стучаться в одни и те же ворота, а гораздо эффективнее будет достигать необходимых целей сообща», — уверена президент ассоциации Елена Котова.
Создание единой ассоциации, считают ее участники, во многом стало определяющим моментом в дальнейшем развитии рынка. «Появились общие единые процессы и единый контроль этих процессов», — заявил Олег Брагин.
Обмен информацией между властями и предпринимателями из сферы управления в будущем может перерасти в более плотное сотрудничество. так как в будущем, по словам специалистов, управляющие компании должны расширить свой функционал и взять на себя оказание целого комплекса новых дополнительных услуг, таких как парковка автомобилей или выгул домашних животных, их информированность о жителях подконтрольных домов будет очень высокой. По информации «bc», эта перспектива заинтересовала УВД, представители которого уже проводили встречи с членами ассоциации, на которых обсуждались варианты сотрудничества. Елена Котова эту информацию подтвердила. «Скорее всего мы подпишем соглашение об информационном сотрудничестве с УВД», — заявила она.
Бизнес на перспективу. Несмотря на то что в течение 2006–2007 годов на рынок пришло множество новых компаний, заинтересованных в дальнейшем освоении жилищного фонда, практически все опрошенные «bc» руководители управляющих организаций заявляют, что работают «в ноль» либо в убыток.
Причин низкой рентабельности достаточно много. Среди них эксперты называют непроработанную нормативную базу, которая довольно нечетко прописывает нормы деятельности управляющих организаций, длительный и затратный период первоначального становления компаний на рынке (куда входят переговоры с собственниками, реклама, проведение собраний с жильцами) и другие.
Нечеткий регламент жилищной сферы со стороны законодательства вылился в 2007 году в конфликт между управляющими компаниями и ООО «Регионэнергосбыт», коммунальной организацией, осуществляющей подачу тепла в дома. Поводом для раздоров послужило наличие разных методик расчета платежей за коммунальные услуги. «Регионэнергосбыт» применяет централизованную методику, следуя которой, на дом устанавливается единый счетчик стоимостью около 100 тыс. рублей. Расходы на приобретение такого оборудования должна брать на себя управляющая организация. Многие предприниматели отказались покупать счетчики, в результате чего не была произведена оплата за услуги коммунальщиков, накопилась задолженность, и ряд домов был лишен тепловой энергии. Как сообщил источник в управлении ЖКХ, особенно остро проблема встала в микрорайоне Липовая гора, причем выхода из ситуации до сих пор не найдено.
Одним из самых веских факторов низкой рентабельности бизнеса является наличие в каждом жилом фонде неплательщиков. По данным управления ЖКХ, около 30 % жителей Перми вовремя не оплачивают коммунальные услуги, около 20 % собственников позволяют себе задерживать платежи на два месяца. В целом задолженность жителей за коммунальные услуги составляет порядка 600 млн рублей. Все это доставляет очень много проблем управляющим компаниям, которым необходимо рассчитываться с поставщиками коммунальных услуг. Коммунальщики, как правило, в ряде случаев идут навстречу управленцам, однако до тех пор, пока объем задолженности не превышает определенной величины. В последнем случае самой жесткой мерой может оказаться прекращение подачи тепла, энергии или воды в жилой комплекс. Неплательщиками, в отношении которых могут применяться различные меры воздействия, считаются граждане, задержавшие оплату коммунальных услуг на срок более 6 месяцев, — их доля среди жителей Перми составляет 5 %. По мнению Александра Лымарева, часть этой проблемы могла быть решена, в случае если в разряд неплательщиков будут попадать жильцы, не вносящие платежей в течение двух месяцев.
Наиболее неблагополучными в отношении своевременных платежей являются отдаленные районы Перми, Кировский и Орджоникидзевский. Они же считаются среди участников рынка наименее привлекательными. К слову, все собеседники «bc» были единодушны, заявляя, что в данный момент самые выгодные дома (в основном это многоэтажки и новостройки в центральных частях города) распределены между участниками, а часть, оставшаяся в ведении муниципалитета, по большему счету неперспективна. Еще одной причиной низкой рентабельности жилого фонда является его изношенность. Один из представителей управляющих компаний сообщил, что в ряде случаев в ведение предпринимателей дома поступают в полуаварийном состоянии: «Различные муниципальные управления просто запустили жилой фонд. Очевидно, что ремонта там не проводилось очень давно. Сейчас и правительство, и местные власти одумались и начали выделять средства на капитальный ремонт. Но то, что выделяют власти Перми (250 миллионов рублей на 2008 год), — это капля в море. К тому же часть ветхого жилья надо не ремонтировать, а сносить».
Крайне низкая доходность, а зачастую и ее отсутствие не смущает представителей управляющих компаний, которые уверены, что в ближайшие три года ситуация должна измениться. По словам Елены Котовой, основу прибыли управляющих компаний в будущем должны составить дополнительные услуги, которые в данный момент предоставляют компании, никакого отношения к управлению жильем не имеющие. Это выгул домашних животных, ремонт квартир, регистрация прав на жилье, оценка имущества, уборка квартир и так далее. «Управляющая компания в будущем должна предоставлять обширный комплекс услуг, среди которых обслуживание жилищного фонда не будет занимать первое место», — уверен Александр Лымарев.
Дополнительные услуги, считают эксперты, в будущем могут разделить рынок на ценовые сегменты: часть управляющих организаций сконцентрируется на предоставлении дополнительных услуг «премиум-класса», часть ограничится лишь самыми необходимыми работами, связанными в основном с обслуживанием жилья. В настоящее время, говорят собеседники «bc», такое разделение лишь начинает принимать общие очертания.
В целом вариантов развития у рынка множество, и в будущем, по мнению Сергея Борцова, на нем найдется место как большим, так и малым компаниям. «У небольших компаний есть свои преимущества: мобильность (гораздо легче реагировать на требования жильцов, находясь в небольшом районе) и возможность более качественного подбора персонала, на что у руководителей крупной организации просто может не хватить времени», — считает специалист.
В качестве еще одного фактора развития рынка эксперты называют вливание в процесс управления жильем собственников, большинство из которых на данном этапе слабо информированы в этом отношении.
Рынок управляющих компаний один из самых молодых в Перми, и в настоящее время он только начинает формироваться. Как говорят эксперты, вошедшие в него за последние 1,5–2 года компании в будущем должны стать лидерами отрасли. Однако при этом собеседники «bc» не исключают того, что значительная часть компаний, не справившись с поставленными задачами, покинет рынок. По предварительным прогнозам, доля аутсайдеров составит около 10 % от общего числа игроков. Главной причиной этого станет недосбор платежей с населения.


В самом начале
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний