Газета
 10 сентября 2007, 00:00   913

Куда уходит вексель

Каждая пятая сделка на рынке новостроек Перми совершается с использованием вексельных схем. Несмотря на это, доверие к ним падает как со стороны потенциальных покупателей, так и самих застройщиков.
Каждая пятая сделка на рынке новостроек Перми совершается с использованием вексельных схем. Несмотря на это, доверие к ним падает как со стороны потенциальных покупателей, так и самих застройщиков.

Применение вексельных схем, которые прочно прижились на рынке недвижимости, может исчезнуть из массового оборота. Как отмечают эксперты, тому способствуют серьезные риски для потенциальных покупателей, с одной стороны, и пристальное внимание по этому вопросу налоговых органов к строительным компаниям — с другой. Первое решение суда о незаконности таких сделок уже вынесено: московский арбитраж признал убедительными налоговые претензии Федеральной налоговой службы к одному из крупнейших российских агентств недвижимости, ЗАО «МИАН». Пермские эксперты считают претензии ФНС обоснованными. Само появление вексельных схем было вызвано стремлением строительных компаний обойти неудобства законодательства. По мнению заместителя генерального директора ООО «Титульно-правовая палата» Александра Петухова, мотивация использования векселей различна: «Можно сказать, что до апреля 2005 года основной причиной проведения сделок с новостройками с использованием векселей была оптимизация налогообложения. После — уход из-под действия Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», который устанавливает ограничения по привлечению денежных средств при строительстве многоквартирных домов. Таким образом, появление вексельных схем изначально было связано с отсутствием какой-либо специальной нормативной базы по строительству жилья и условий привлечения денежных средств, с одной стороны, и появлением жестких правил финансирования строительства инвесторами — с другой».
Все два с лишним года схемы с векселями были очень выгодны застройщикам. «Законодательство и административные процедуры были не готовы к тому, чтобы механизм, предложенный 214-ФЗ, заработал, — говорит финансовый директор ОАО «Камская долина» Владимир Пучнин. — В первую очередь это касается самих сделок долевого участия и некоторых других моментов, которые были предусмотрены законом, но опережали развитие рынка. Поэтому застройщики начали изобретать альтернативные варианты, самым распространенным из которых как раз стала схема с векселями».
Использование вексельных схем в сегодняшних условиях упрощает застройщикам оформление сделки и финансирование строительства, а именно позволяет привлекать средства на длительный срок без выплаты процентов. Для инвесторов — физических лиц использование векселей, как объясняет Александр Петухов, является невыгодным, в первую очередь с налоговой точки зрения. Жесткая, многосторонняя функция векселя создает для покупателя очень много рисков. Особенно в случаях с «длинными», чаще всего беспроцентными векселями, которые выписываются на весь период строительства. Однако, как отмечают юристы, при совершении дополнительных действий (сделок) и оформлении соответствующих договоров «минусы» для инвестора могут быть снижены или вовсе исключены.
Несмотря на то что в Перми процесс приобщения рынка к вексельным схемам не достиг такой массовости, как в Москве, негативное мнение о них успело сложиться в не меньшей степени, чему способствовали не всегда корректные действия застройщиков по отношению к дольщикам.
«Насколько мне известно, защищенности у покупателя не было никакой, — рассказывает г-н Пучнин. — В ходе рекламных кампаний строительные организации предлагали очень заманчивые для клиентов условия: в случае приобретения векселя до определенного периода квадратный метр должен был быть продан по фиксированной цене. Однако потом многие владельцы векселей оказывались в проигрыше, потому что в компании, проводившей подобную рекламную акцию, разводили руками и извинялись, что все квартиры по нужной цене уже проданы. Получается, что на определенном уровне в «очереди» на выгодную сделку производили отсечение, о чем владельцев векселей не предупреждали.
Хотя даже при своевременном информировании клиентов у компаний в любом случае была возможность найти ту или иную причину и не выполнить свои обязательства. Так, в декабре 2005 года тонкости применения вексельных схем уже были во многом раскрыты, но потенциальные покупателя все равно часто недополучали всего, на что изначально рассчитывали. До скандалов, конечно, не доходило, потому что все обязательства по самому векселю выполнялись, но компаниям удавалось находить компромиссные варианты со скрытой выгодой для себя. Это повлекло за собой негативное отношение к таким налоговым схемам в потребительской среде».
По российской статистике, оплата векселями используется в 40 % сделок с новостройками. В Перми, по приблизительной оценке экспертов, этот показатель не превышает половины указанного уровня. И, судя по всему, в дальнейшем будет только снижаться. Одной из компаний, которая уже отказалась от подобной системы, стала «Камская долина», в которой «bc» объяснили, что сделали это из-за незащищенности прав будущих жильцов и застройщиков, а также вследствие восприятия таких схем Федеральной налоговой службой как самого распространенного способа ухода от налогообложения. В ряде пермских компаний отказались от комментариев, неофициально дав понять, что, используя вексельные схемы, имеют проблемы с налоговой службой.
 Как говорят участники рынка, увеличение объема обращения векселей во взаиморасчетах — первый сигнал, за которым может последовать проверка налоговиков и подразделений органов внутренних дел, занимающихся борьбой с экономическими преступлениями. Бизнес-структуры сегодня стараются отходить от использования векселя как расчетного инструмента. «Ныне действующие нормативные акты предусматривают значительное послабление условий привлечения денежных средств, что скорее всего исключит использование вексельных схем при приобретении квартир в новостройках», — считает Александр Петухов.
Да и сами покупатели все больше предпочитают векселям схемы, которые указаны в законе и пусть даже обходятся дороже. ФНС обратилась к россиянам с просьбой сообщать на условиях конфиденциальности о налоговых схемах, применяемым на рынке недвижимости. Но, по мнению экспертов, особого ажиотажа этот призыв не вызовет. Владимир Пучнин ссылается на российский менталитет, не склонный к столь распространенным на Западе доносам. А Александр Петухов считает, что «граждане могут сообщать обо всех действиях, которые им покажутся непонятными и подозрительными по причинам их некомпетентности в правовых, налоговых и бухгалтерских вопросах».
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний