Газета
 03 сентября 2007, 00:00   1122

«Галопирующая» недвижимость

«Галопирующая» недвижимость
В ближайшие годы цена на коммерческую недвижимость и ее аренду будет продолжать свой рост, поэтому лучше всего покупать новые объекты, гарантирующие ликвидность при любой конъюнктуре.
Автор: Кирилл Перов
В ближайшие годы цена на коммерческую недвижимость и ее аренду будет продолжать свой рост, поэтому лучше всего покупать новые объекты, гарантирующие ликвидность при любой конъюнктуре.

В этом году ожидается рекордный приток инвестиций в Российскую Федерацию, по разным оценкам, от 60 до 90 млрд долларов. Очевидно, что Пермский край, как один из нефтедобывающих и промышленно развитых регионов-доноров, не останется в стороне от такого колоссального финансового потока. И не в последнюю очередь это обстоятельство скажется на цене, пожалуй, одной из самых быстрорастущих сфер российской и региональной экономики — недвижимости.
При этом одним из принципиальных факторов приобретения, в частности, в рамках одного из направлений, коммерческой (включая торговую и офисную) недвижимости, является ликвидность или средне- и долгосрочная доходность. По оценкам российских аналитиков, рост стоимости коммерческой недвижимости ожидается вплоть до 2010 года. Игорь Махонин, заместитель директора департамента недвижимости MIRAX GROUP, занимающейся девелопментом в Москве и Санкт-Петербурге, в одном из интервью говорил и о более длительной перспективе, вплоть до 2015 года.
Уже сегодня стоимость офисной недвижимости в Перми сопоставима с некоторыми ценами в отдаленных районах обеих столиц. Серьезным фактором увеличения спроса на недвижимость вообще и коммерческую в частности является повышенный спрос на жилые площади, который до сих пор не удовлетворен. Развитие ипотечного механизма еще больше стимулирует рост цен. Национальный проект «Доступное жилье» на территории края набирает обороты, но именно во многом по причине нехватки жилья для граждан коммерческая недвижимость становится в некоторой степени обузой для застройщика. Нехватка строительных мощностей и высокий спрос на жилье побуждают строить максимальное количество жилых домов или, в крайнем случае, совмещать жилые площади и коммерческие. Не случайно, что большинство объектов, получивших разрешение на строительство по состоянию на 1 января 2006 года в городе Перми, предлагают совмещенный вариант, когда жилой дом и коммерческие помещения совмещены. Подобное «коммунальное сожительство», помимо некоторого количества рисков для собственника и арендатора, о которых нужно говорить отдельно, влечет за собой продолжение тенденции советского строительства, в рамках которого не проведено функциональное разделение на бизнес-центр и жилые площади, которые предусмотрены многострадальным Генеральным планом развития города до 2020 года. Таким образом, совмещение бизнес-площадей и жилых помещений способствует по сегодняшней логике высокой прибыли для заказчика, но увеличивает финансовые риски для бизнес-собственника. Не случайно, что обороты крупных торговых центров оказываются значительно выше, чем встроенных в пятиэтажки магазинов. И это не говоря уже о том, что российский рынок уже продемонстрировал иные тенденции, о которых следует сказать ниже, и о которых пока недальновидные инвесторы не задумываются.
К этому нужно прибавить административные барьеры, о которых говорят даже довольно крупные игроки на рынке недвижимости города Перми. Несмотря на все попытки уменьшения сроков согласования площадок и отводов, многие признаются, что «готовы были бы построить вместо одного здания пять, но чиновники тормозят». Несмотря на то что на подходе к сдаче в Перми несколько бизнес-центров, сказать, что они в ближайшее время сделают вложения в недвижимость неприбыльными, не приходится.
Такой поворот событий, начиная с 2004 года, позволил наиболее приличные доходы получать именно собственникам жилья и офисов. Несмотря на упорно распускаемые слухи о грядущем падении цен на недвижимость, каждую осень и весну за последние три года происходил скачок цен, значительно превышающий рост потребительской инфляции. Очевидно, что такие слухи распускались некоторыми участниками рынка с целью реализации сделок по тем или иным объектам, однако иллюзии последних лет рассеялись. Во многом благодаря вложениям в постоянно растущую недвижимость достигаются два до сих пор заметных результата: наряду со стабилизационным фондом недвижимость «гасит» чрезмерный приток денег в потребительский сектор продуктов первой необходимости, а с другой стороны, создает колоссальные возможности для тех, кто является собственником, а не арендатором.
Узок круг собственников. Несмотря на очевидные возможности для собственника, не так широк выбор объектов, на которые можно было бы претендовать с целью вложения свободных средств. По словам аналитиков компании ООО «Консалтинг Сервис», задолго до окончания реализации девелоперского проекта бизнес-центр «Авангард» по адресу ул. 25 Октября, 101, спрос на офисные помещения нового проекта возрос. Большинство экспертов связывают эту заинтересованность с незначительным предложением на рынке офисных центров класса «А». Сегодня строительство такого центра, как, например, «Авангард», на самом деле является не только примером оптимального решения для региональной компании, но еще раз подтверждает очевидную тенденцию на пермском рынке офисной недвижимости: рост потребности в новых офисных центрах класса «А», которые отвечают не только желаниям крупных и требовательных собственников, но и задачам кратко- и среднесрочных инвестиций на рынке.
Действительно, несмотря на доминирующую тенденцию арендных отношений, арендатор, неся вроде бы незначительные расходы, оказывается в проигрыше, не
говоря уже о перспективах развития его дела. Малый бизнес в поиске экономичных площадей для своей работы оказывается в малопривлекательных офисных помещениях, часто за пределами городского Сити (бизнес-центра города), а крупный арендатор несет неоправданные издержки. Износ довольно большого количества коммерческих площадей составляет по разным объектам от 20 % до 70 %. Постоянный рост цен на материалы, стоимость земли, инфляционные издержки при коммунальном обслуживании позволяют собственнику возложить все расходы на арендатора.
Пермский рынок, наполненный предложениями офисов класса «С» и «D», находится в ожидании новых офисных предложений, что и подтвердила тенденция новостроек в этой сфере. Если в предыдущие годы были построены и запущены лишь 2 офисных центра, претендующих по ряду показателей на «А»-класс, но не отвечающих ему в полной мере, на улицах Коммунистической, 16 и Тимирязева, 24а, то за последний год, помимо уже работающих бизнес-центров на ул. Ленина, планируется ввод объектов на ул. Орджоникидзе и Островского, которые, правда, вряд ли смогут удовлетворить растущий спрос и уровень требований владельцев офисной недвижимости. Генеральный директор московской компании «Арбат» Алла Лебедь, не так давно давая оценку коммерческой недвижимости Перми, сказала в интервью «bc», что «сегодня в Перми мало мест, где потенциальные покупатели могут получить ощущения, за которые готовы платить».
Дело в том, что есть еще несколько факторов, усиливающих давление в этой сфере и влияющих на выбор собственника. Бывший крупный арендатор понимает, что покупать собственность в старом офис-центре слишком рискованно, даже если это здание расположено в центре. Неизвестно, какие проблемы возникут в ходе эксплуатации. А во-вторых, к сожалению, строящиеся новые объекты часто напоминают коммунальные квартиры, поскольку застройщик стремится к тому, чтобы вместить в центр многофункциональные площади с целью застраховаться от риска неликвидности «чистого офисного центра». А это в свою очередь снижает ликвидность офисов для тех, кто вкладывает в расчете на будущее.
На взгляд аналитиков рынка, в этом страхе застройщика отсутствует понимание изменившихся требований участников рынка. В условиях дефицита офисных площадей класса «А» предлагать бизнес-помещения, совмещенные с казино и рестораном, по крайней мере, неразумно. Помимо размывания площадей, которые могли бы быть востребованы бизнесом, это снижает интерес инвестора, который зачастую заинтересован в спокойном ведении дел независимо от «попутчиков».
В этом смысле предложение в таких бизнес-центрах, как «Авангард» на ул. 25 Октября, 101, становится одним из эталонов стоимости офисной недвижимости в Перми. По оценкам опрошенных экспертов и специалистов рынка, стоимость квадратного метра в подобных офисных центрах класса «А» должна вырасти на 15–20 % к концу этого года и приносить как минимум такую же доходность в течение следующих 7–8 лет независимо от конъюнктуры рынка, поскольку именно они снижают риски по доходности в случае роста предложения. При изменении цен собственник такого центра может быть уверен в своем будущем. Эта уверенность связана с двумя факторами: повышением запросов арендаторов и крупных компаний к качеству и инфраструктурным преимуществам арендуемых площадей, а также с затратами на капвложения. Если к 2010 году ценовая шкала изменит свое направление по стоимости коммерческой недвижимости, то владельцы новых бизнес-центров сохранят темпы прибыли в размере 20 % в год, тогда как собственники старых зданий потеряют своих клиентов из-за обилия предложений на рынке и невозможности конкурировать. Поэтому, например, покупка офиса в «Авангарде», в отличие от офиса в каком-нибудь НИИ, — это гарантированная ликвидность даже при рисках, в существовании которых пока все сомневаются.
Лучше быть в авангарде, пусть даже в долг. Очевидно, что сегодня стоит вопрос о том, кто будет нести больше расходов в сфере офисной недвижимости? При сохраняющейся тенденции роста стоимости аренды и жилых площадей, отсутствии гарантий быстрого запуска бизнеса в рамках перевода жилого помещения в нежилое «класс» собственников всегда будет в выигрыше. Учитывая шкалу роста аренды и снижения стоимости кредита в банках, даже при прочих равных условиях собственник способен оказывать более серьезное влияние на свой бизнес, чем арендатор. Не случайно количество приобретаемых офисов за последнее время существенно выросло. В Перми даже такие крупные компании, как «ЛУКОЙЛ» или «Газпром», за последние годы почти полностью ушли от арендных отношений. Сегодня тот, кто ожидает хорошего предложения, всегда в проигрыше, потому что хорошие предложения уходят слишком быстро. Ожидание в надежде на покупку офиса в Перми — это потеря прибыли, причем довольно быстрая. Оставаясь арендатором, бизнесмен продолжает нести серьезные издержки, тем более, если речь идет о старых офисных площадях. Рынок предъявляет сегодня новые требования к бизнес-центрам, и в ближайшие 3–4 года постоянно возрастающий интерес со стороны бизнеса в отношении новых построек в этой сфере вряд ли будет удовлетворен, пока в силу административных и рыночных условий не удастся переломить тенденцию доминирования офисов класса «С» и «Д». Однако будущее класса «А» уже видно даже невооруженным глазом. Перефразируя слова американского модельера Ральфа Лорана, можно сказать, что умному инвестору «нравятся вещи, которые всегда в цене. Если он вдруг останется без денег, тогда он всегда сможет продать их и вернуть потраченное».
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний