Газета
 03 сентября 2007, 00:00   1127

Снести и построить

Снести и построить
Специалисты прогнозируют, что ближайшие несколько лет в Перми станут временем массового ввода нового жилья. Однако строители по-прежнему отдают приоритет площадкам в городе и поднимать с нуля окраины не готовы. Резервы застройки в центре, по их мнению, далеко не исчерпаны.

Специалисты прогнозируют, что ближайшие несколько лет в Перми станут временем массового ввода нового жилья. Однако строители по-прежнему отдают приоритет площадкам в городе и поднимать с нуля окраины не готовы. Резервы застройки в центре, по их мнению, далеко не исчерпаны.

На сегодняшний день рынок жилой недвижимости Перми, по мнению большинства экспертов «bc», переживает период бурных изменений. Пока одни специалисты констатируют рост спроса, другие отмечают начало стагнации рынка. По данным, предоставленным корреспонденту издания PTDN realty group, спад покупательской активности в 2007 году наблюдался только в Кировском районе города, в то время как в трех районах, Ленинском, Индустриальном и Орджоникидзевском, спрос даже значительно превышал предложение. «Несмотря на высокий уровень цен на рынке недвижимости, спрос по-прежнему остается очень большим», — считает Ольга Пермякова, руководитель департамента маркетинга и консалтинга PTDN realty group. Однако большинство других специалистов склоняются к мнению, что период бурного роста рынка закончился весной текущего года. «На сегодняшний день рынок жилой недвижимости находится в стадии стагнации, — уверен директор «Пермского аналитического центра» Сергей Седов. — При этом стагнируют как новостройки, так и вторичный рынок». С этим соглашается и директор АН «Сатурн-Р» Сергей Бугалевич. «Сегодня рынок жилой недвижимости лихорадит, после бурного роста в начале текущего года мы отметили значительный спад. В июне на рынке появилось большое количество предложений при отсутствии такого же уровня спроса. Конечно, традиционное снижение покупательской активности в период отпусков имело место, но это не основная причина стагнации рынка. Инвесторам стало неинтересно вкладывать деньги в недвижимость. Экспонирование объектов на текущий момент составляет более месяца, в то время как ранее на это уходило не более 2–3 недель». Схожее мнение высказала и аналитик корпорации «Перспектива» Регина Давлетшина: «Ситуация в сегменте жилой недвижимости Перми в настоящее время характеризуется достаточно низким спросом и высоким уровнем предложения. Сегодня это рынок покупателя. Застройщики придерживают темпы реализации нового жилья и выставляют на открытую продажу только часть квартир в новостройках. Рынок жилой недвижимости в Перми перешел в стадию восстановления после периодов интенсивного роста и последующего спада». Главным показателем замедления темпов роста и стагнации на рынке стало снижение цен. Еще в июле текущего года стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса составляла не менее 50–55 тыс. рублей за кв. м, то уже сейчас на некоторых объектах в наиболее привлекательных для покупателей районах, строительство которых находится на начальной стадии, декларируется стоимость кв. м от 43 тыс. рублей. Вместе с тем на Гайве, по словам Сергея Бугалевича, сейчас можно купить квартиру в новостройке стоимостью от 32 тыс. рублей за кв. м, хотя раньше стоимость кв. м жилья составляла там не менее 45 тыс. рублей. Однако снижение цен характерно не для всех объектов, некоторые инвесторы продолжают придерживаться ранее заявленной цены. «В результате на рынке сегодня существует большая разница в ценах. Стоимость квадратного метра в аналогичных квартирах может отличаться на 5–10 тысяч рублей за квадратный метр», — констатирует Сергей Бугалевич. Стоимость жилья в отдельных новостройках эконом-класса, расположенных в микрорайонах с хорошей инфраструктурой, востребованных у покупателей, даже продолжала расти. А вот строительство элитного жилья может замедлиться, поскольку, считает Сергей Бугалевич, «сложившаяся ситуация на рынке недвижимости Перми явно не позволит получить сверхприбыль». Вместе с тем снижение цен на одни объекты компенсировалась ростом стоимости других. В итоге аналитики в течение 7 месяцев текущего года отмечали планомерный прирост рынка. «Пик роста цен на жилье пришелся на 2004–2006 гг. По законам развития рынка недвижимости цикл активного роста составляет обычно 1,5–3 года. Поэтому аналитиками прогнозировалось снижение ценового роста и начало периода стабилизации, — отмечает Ольга Пермякова. — Однако вопреки этому убеждению текущий год также демонстрирует не меньшую активность. Только за первые семь месяцев 2007 года цены на первичном рынке выросли на 33,0 %, на вторичном — на 34,6 %. Но тем не менее уже с лета очевидно снижение темпов роста цены. Некоторые сегменты уже показали отрицательный прирост». Аналитики «Перспективы» также говорят о том, что до конца года рост цен на жилую недвижимость составит 1,5–2 % в месяц. Этот показатель значительно отличается от увеличения цены на рынке жилья с августа по декабрь 2006 года, зафиксированного на уровне 5,1 % в месяц. Далеко до конца. Тем не менее говорить о насыщенности рынка пока рано, считают эксперты. Обеспеченность пермяков жильем сегодня не многим отличается от общероссийского уровня. По оценкам «Перспективы», в последние пару лет жилой фонд Перми ежегодно обновлялся на 1,5–2 %. В настоящее время на одного жителя Перми приходится 19,8 кв. м жилья, в среднем по России этот показатель равен 21 кв. м. Строители продолжают декларировать введение новых объектов. Аналитики PTDN realty group отметили, что в 2007 году в эксплуатацию планируется ввести 485 тыс. кв. м нового жилья, что на 13,6 % больше по сравнению с показателем прошлого года. Такая же цифра была названа и на одном из заседаний Пермской городской трехсторонней комиссии по регулированию социально-трудовых отношений в администрации Перми, состоявшемся еще в апреле текущего года. Продолжение роста власти прогнозируют и в 2008 году. На заседании комиссии, участие в котором приняли мэр города Игорь Шубин и глава администрации Перми Аркадий Кац, было сказано, что в 2008 году в эксплуатацию будет введено до 515 тыс. кв. м жилья. «Появление новых застроенных территорий позволит снизить темпы роста цен и выровнять существенные разрывы в ценах на недвижимость в зависимости от района. Кроме того, строительство новых объектов разнообразит структуру предложения, что позволит потребителям с разными предпочтениями найти для себя подходящий вариант», — считает Ольга Пермякова. Между тем планы застройщиков по освоению городских территорий расходятся с заказом городских властей. По словам Аркадия Каца, в ближайшие несколько лет под строительство будет выделено большое количество земельных участков. В первую очередь речь идет о Бахаревке, Камской долине, районах Ива-1 и Ива-2. «Участки, которые сегодня готова предложить администрация города, мало интересны инвесторам, — уверен Сергей Бугалевич. — На них совершенно нет инфраструктуры, инженерного обеспечения, а развивать инфраструктуру за свой счет слишком дорогое удовольствие для застройщика. Кроме того, вопрос не в том, сколько земли будет выделено, потому что построить можно сколько угодно. Главная проблема, будет ли это все куплено людьми, по этому поводу есть сомнения». В целом сценарий, по которому дома на предлагаемых площадках будут в кратчайшие сроки построены и введены в эксплуатацию, маловероятен, считает Сергей Седов. «Скорее всего строить и вводить жилье будут постепенно, но, даже несмотря на это, объем будет существенный, — считает директор «Пермского аналитического центра», — что в свою очередь скажется на четкой сегментации рынка, то есть качественное жилье будет иметь нормальную рыночную стоимость, а жилье с низкими характеристиками дешеветь». На сегодняшний день на рынке наблюдается прямо противоположная ситуация: цена кв. м комнаты в коммунальной квартире значительно превышает стоимость кв. м в новостройке и составляет в среднем 60 тыс. рублей. Причину специалисты видят в инертности вторичного рынка жилья. Удержаться в городе. Сегодня совершенно неподготовленные под строительство новых домов площадки на окраинах малоинтересны по сравнению с лакомыми кусочками земли в центре города, обремененными ветхими постройками, но более привлекательными для инвесторов и застройщиков. Поэтому в первую очередь, считают эксперты «bc», необходимо решать проблему с расселением людей из ветхого жилья. «Проблема сноса и расселения ветхого жилья, реконструкции старой застройки на сегодняшний день очевидна, — считает Ольга Пермякова. — Но до сих пор при сносе ветхого жилья инвестору приходится самостоятельно решать вопросы расселения жильцов, чтобы предоставить равнозначное жилье для них, ему необходимо существенно увеличить свои издержки». Аналогичной точки зрения придерживаются и другие застройщики. Сергей Бугалевич: — На мой взгляд, в первую очередь сегодня нужно не расширять город, а решать проблему с расселением людей из ветхого жилья. Люди обитают в плохих домах, большинство из них не имеют денег на улучшение своих жилищных условий. Решать этот вопрос должны власти города, но на сегодняшний день эта проблема перекладывается на плечи застройщиков. Чтобы расселить людей, нужно потратить на них деньги. Сегодня каждый квадратный метр этого негодного жилья обходится нам в сумму от 180 до 230 тысяч рублей за квадратный метр, любое элитное жилье стоит дешевле».На сегодняшний день, по мнению аналитиков PTDN realty group, инвестору проще заниматься точечной застройкой, ориентируясь на скорое и гарантированное получение прибыли. «Для реализации проекта массовой застройки инвестору необходимо пройти длительную процедуру согласования с местными властями», — поясняет Ольга Пермякова. Однако все чаще в последнее время застройщики отдают приоритет строительству нескольких домов в пределах одного района перед точечным строительством. Сергей Седов, директор «Пермского аналитического центра»: — Явная тенденция на рынке — это переход от точечного строительства к квартальному, то есть возведению жилого комплекса из нескольких домов, расположенных на одном земельном участке с замкнутой инфраструктурой, единой охраной, парковкой и так далее. Но пока в плане комплексного освоения территории застройщиков привлекают участки в Балатово, в Ленинском районе, интересным кажется микрорайон «Городские горки». Между тем проекты комплексной застройки, предлагаемые на сегодняшний день властями города, инвесторы ставят под сомнение. По данным опроса «bc», застройщики и девелоперы считают, что проекты «Ива-1» и «Камская долина» могли бы стать привлекательными для вложения денег только в том случае, если бы уже сейчас был решен вопрос с инфраструктурой и строительством дороги, которая напрямую соединила бы их с центром города (см. «bc» № 31 (148) от 20 августа 2007 года). А он, по словам Сергея Бугалевича, «все еще висит в воздухе». Рано или поздно застройщики выйдут и на неосвоенные территории, но как быстро это произойдет, зависит от готовности городских властей сотрудничать с инвесторами. Сергей Седов: — Массовая жилая застройка — это взаимный процесс, в котором одинаково быстро и эффективно должны работать обе стороны: застройщик, обеспечивающий строительство жилья, коммуникаций, инфраструктуры, дальнейшую его продажу, и администрации, обеспечивающие быстрое прохождение необходимых согласований, выступающие посредником на переговорах застройщика с сетевыми компаниям, а также выполняющие градостроительные функции — согласование и прокладку дополнительных транспортных маршрутов, строительство магистральных дорого до площадок и так далее. В принципе при слаженной работе считаю реальным в течение 3–5 лет выйти на достаточно большие объемы строительства». Специалисты рынка недвижимости отмечают, что прогнозировать дальнейшее развитие рынка недвижимости можно, начиная с осени 2007 года. По словам экспертов «bc», на него серьезно влияет не только политическая ситуация в стране, но и поведение мировых рынков. Таким образом, определяющим станут октябрь текущего года, когда будут опубликованы данные о состоянии рынков, и февраль-март 2008 года, когда пройдут президентские выборы. Снести и построить Снести и построить

Поделиться:
Все новости компаний