Газета
 03 сентября 2007, 00:00   1530

Залог успеха

Залог успеха
Верно выбранная концепция ТЦ должна учитывать даже его возможное неудачное расположение. Эксперты утверждают, что плохая заполняемость арендаторами — вещь прогнозируемая.
Верно выбранная концепция ТЦ должна учитывать даже его возможное неудачное расположение. Эксперты утверждают, что плохая заполняемость арендаторами — вещь прогнозируемая.

Увеличение числа торговых центров Перми позволяет выделять группы лидеров и аутсайдеров. Одним из основных критериев успешности ТЦ и головной болью для их девелоперов является заполняемость торговых комплексов арендаторами. Грядущий выход на рынок Перми двух крупных торговых центров (КУМ и «Семья-2») еще больше усилит конкуренцию.
По словам экспертов «bc», причиной низкой заполняемости являются сразу несколько факторов.
Игорь Голубев, руководитель центра «Недвижимость для бизнеса» корпорации «Перспектива»:
— Истоки проблемы заключаются в отсутствии проработки концепций этих торговых центров. Не повышают привлекательность коммерческих площадей в глазах арендаторов и некачественное управление торговыми центрами, не соответствующая рынку величина арендной ставки. Немаловажную роль в заполняемости площадей торговых центров играет и их месторасположение.
Однако для повышения спроса на площади необходимо не только проработать саму концепцию, но и найти соответствующих операторов, считает генеральный директор торгового дома «Айсберг» Александр Кириленко.
Александр Кириленко:
— Зачастую таких либо не найти, либо они сосредоточены в другом торговом центре, а потому нередко крупным торговым комплексам приходится привлекать бренды, несколько нарушающие концепцию торговых центров.
Существует и еще один фактор, который может негативно повлиять на уровень заполняемости площадей: это многоэтажность ТЦ, а точнее, распределение арендаторов в многоэтажном ТЦ. По словам Андрея Ярославцева, генерального директора компании MVM, для торгового центра нежелательно, чтобы этажей было более трех, либо нужно специально продумывать стратегию размещения в нем арендаторов. «Например, компания, управляющая гипермаркетом «Семья», вышла из этого положения, организовав на верхнем четвертом этаже фудкорт, — поясняет Андрей Ярославцев. — Таким образом, пищевая зона влечет посетителей через все этажи». Кроме кафе, на верхних этажах целесообразно располагать службы по оказанию бытовых услуг, салоны красоты, считает эксперт.
Другие примеры приводит Александр Репин, владелец холдинга «Сатурн-Р».
Александр Репин:
— В ТЦ «Алмаз» пятый этаж, отданный под продажу бытовой техники, функционирует довольно успешно, и показатель проходимости покупателей на верхних этажах высок.
Таким образом, ключевое значение для успешности ТЦ имеет его концепция. «Все остальное второстепенно. Например, в случае с торговым центром «Гудвин» можно убедиться в том, что грамотная, продуманная концепция может привлечь арендаторов, даже если сами площади для ведения бизнеса расположены не в центре города», — подытоживает Игорь Голубев.
Если раньше концепции торгового центра особого внимания не уделялось и в магазине бренды для обеспеченных людей могли соседствовать с брендами эконом-класса, то сейчас появилась тенденция к более узкой специализации. По словам Александра Кириленко, в ТЦ должен действовать синергетический эффект: каждый новый отдел обязан дополнять предыдущий. Например, ТЦ «Покровский пассаж» в Екатеринбурге специализируется на продаже товаров
VIP-уровня, а пермский ТД «Айсберг» в этом смысле более демократичен и нацелен скорее на активных людей.
Однако не всем многоэтажным ТЦ города Перми удается справиться с проблемой заполняемости. В частности, как сообщили «bc» источники в агентствах недвижимости, проблема пустующих площадей сейчас существует в ТЦ «Лайнер», расположенном на бульваре Гагарина, 46, и построенном также холдингом «Сатурн-Р».
По мнению Андрея Ярославцева, так происходит потому, что значительную часть торгового центра занимают операторы по продаже бытовой техники, вследствие чего весь ТЦ воспринимается потребителем как комплекс по продаже этих товаров, а другие отделы спросом не пользуются. Ситуацию усугубляет тот факт, что магазины бытовой техники расположены на нижних этажах, цокольном, первом и втором, и это лишает покупателей дополнительного стимула подниматься выше.
В то же время Александр Репин не видит в сложившейся ситуации ничего особенного.
Александр Репин:
— На верхних этажах «Лайнера» действительно есть пустующие площади, однако они уже раскуплены собственниками, которые, вероятно, не рассматривают их как торговые отделы, а планируют оборудовать помещения для офисов. Те же, кто все-таки намерен сдавать свои площади в аренду, пока не определились с рекламной концепцией.
Похожие проблемы с заполняемостью верхних этажей испытывает и ТЦ «Айсберг», хотя эксперты «bc» не исключают вероятности того, что достраиваемый этаж позволит если не решить эту проблему, то хотя бы снять ее остроту, если будет правильно выбран арендатор или арендаторы. Однако, как утверждает Александр Кириленко, строительство верхних этажей было изначально направлено на создание в «Айсберге» зоны общепита. Кроме того, там планируется разместить фитнес-центр и досуговую зону. Сейчас на новых площадях ведутся отделочные работы, а функционировать они начнут примерно через два месяца.
Специалисты считают, что для обеспечения заполняемости торговых центров Перми важен и приток новых якорных арендаторов. «Те предприниматели, бизнес которых уже состоялся, проявляют низкую активность на рынке аренды, потому что, как правило, они уже определились с площадями и приемлемым порогом затрат на их аренду», — говорит Игорь Голубев.
Эксперты расходятся в прогнозах относительно развития ситуации с невостребованными арендными площадями в Перми. В корпорации «Перспектива» считают, что эта проблема носит объективный характер и никогда полностью не решится, в то время как в компании MVM убеждены, что ее масштабы пока невелики, поскольку пермский рынок не сильно перегружен арендными площадями. Однако, по словам Андрея Ярославцева, «соотношение спроса и предложения на площади в торговых центрах снижается, и если такая динамика сохранится, то проблема пустующих площадей может стать более ощутимой».
Аналогичного мнения придерживается и Александр Репин: «О перенасыщении рынка торговыми площадями пока говорить преждевременно, поскольку покупательная способность жителей Пермского края растет быстрее, чем появляются новые торговые площадки. Однако, если собственники площадей не научатся слаженно работать и хорошо продумывать рекламную стратегию, проблем не избежать». При этом уже осенью ситуация на рынке существенно изменится: ввод двух крупных ТЦ — вторых очередей гипермаркета «Семья» и ТЦ «Колизей» — существенно увеличит предложение, притом  что руководители обеих компаний утверждают, что ТЦ на 100 % будут заполнены арендаторами.
Поделиться:
Все новости компаний