Газета
 09 июля 2007, 13:20   1079

Разделить по правилам

Разделить по правилам
Отсутствие четких критериев отнесения жилых объектов к тому или иному классу приводит к прямым потерям строителей, риэлторов и покупателей.
Отсутствие четких критериев отнесения жилых объектов к тому или иному классу приводит к прямым потерям строителей, риэлторов и покупателей.

За последние несколько лет рынок жилой недвижимости получил достаточно серьезное развитие. Активизация строительства стала ответом на тот массив спроса, который был сформирован повышением уровня покупательной способности населения и широким развитием института ипотечного кредитования. Тем не менее в последнее время в связи с достижением определенного ценового порога и переходом рынка в стагнационную фазу наметился ряд проблем.
В частности, уже сейчас на рынке присутствуют примеры, когда декларируемое позиционирование объекта в том или ином сегменте не соответствует востребованным потребителем характеристикам. Причина — в отсутствии четких и общепринятых критериев отнесения объектов недвижимости к тем или иным категориям.
Эта ситуация приводит к неудобствам и прямым потерям как самих строителей, так и риэлторов и покупателей.
 
Осознанная необходимость. В настоящее время возникла реальная необходимость сегментирования рынка жилой недвижимости на виды и типы в соответствии с критериями, которые понятны и доступны всем. Сегментирование необходимо для  четкого выделения сегментов рынка жилой недвижимости, которые требуют абсолютно разного подхода на всех этапах реализации инженерно–строительного проекта. У жилой недвижимости, принадлежащей к разным сегментам рынка, различается большинство качественных и количественных характеристик. В частности, это используемые материалы, технологии, площади квартир, местоположение объекта, благоустройство, количество и качество оборудованных машино–мест, однородность социального окружения, наличие и степень развитости инфраструктуры — социальной и коммерческой, а также ряд других факторов.
Различный подход к жилой недвижимости, относящейся к разным сегментам рынка, проявляется также и в организации рекламных и PR–кампаний таких объектов при их продвижении потребителю, а также в организации системы продаж.
Таким образом, под сегментацией рынка подразумевается четкое выделение на рынке жилой недвижимости жилья определенных типов и видов согласно критериям, основанным на изучении спроса предъявляемого потенциальными потребителями.
Потенциальный потребитель того или иного сегмента рынка — это потребитель (покупатель) определенного возраста, пола, социального статуса, с определенным уровнем покупательной способности и т. д., желающий приобрести недвижимость с теми или иными техническими и качественными характеристиками для определенных целей (проживание, сдача в аренду, инвестирование денежных средств и т. д.).
Потенциальные покупатели с разным социальным статусом, разным уровнем доходов, разным возрастом, разным менталитетом, разными целями покупки и т. д. являются покупателями жилья, относящегося к разным сегментам рынка: элит–, бизнес– и эконом–класса. А ясность и четкость в понимании критериев «элитного», «бизнес» и «эконом» жилья помогут тому или иному потенциальному покупателю принять решение о совершении сделки.
В свою очередь, профессиональным участникам рынка сегментация помогает наилучшим образом использовать свои сильные стороны и конкурентные преимущества, выбрав для себя те или иные сегменты рынка, в которых они будут работать и которые обеспечат им максимальную экономическую эффективность, а также помогут избежать неоправданных просчетов и ошибок.
 
Новые тенденции. На сегодняшний день сегментирование первичного рынка жилой недвижимости в Перми практически отсутствует. У застройщиков нет четких критериев отнесения того или иного планируемого к строительству объекта к какому–либо сегменту. Потенциальный покупатель практически не изучается, и его потребности как таковые особо не учитываются в силу того, что до недавнего времени рынок жилой недвижимости Перми представлял собой «рынок продавца» и фактически продавец диктовал свои условия покупателю.
Такая однородность и очень слабая (минимальная) сегментированность рынка, а также несоответствие реальных потребностей покупателя и предлагаемых характеристик недвижимости, в пер­спективе приведут к тому, что любое внешнее и внутреннее воздействие на рынок будет оказывать значительное влияние на весь массив недвижимости вне зависимости от того, какими характеристиками обладают отдельные разрозненные объекты. Тренд при этом будет также единым – стагнация либо повышение–понижение цены.
При сегментированном рынке, напротив, вполне может складываться ситуация, при которой менее качественное жилье дешевеет, а более качественное в силу эксклюзивности и ограниченности предложения дорожает.
Наглядный пример – это ситуация на рынке недвижимости Моск­вы. На сегодняшний день она складывается таким образом, что жилье с более низкими качественными характеристиками дешевеет (достигнув своего ценового предела), при этом жилье с более качественными характеристиками вследствие ограниченности предложения продолжает дорожать.
Сегментация рынка также позволяет повысить степень ликвидности предлагаемых объектов жилой недвижимости, так как подразумевает под собой достаточно четкий свод требований, критериев и пожеланий покупателей к конкретному сегменту. При этом отклонение от общепринятых правил в ту или иную сторону вызывает позитивную или негативную реакцию потенциальных покупателей по отношению к объекту (совершение сделки по покупке квартиры или отказ в силу несоответствия пожеланий потребителя и имеющегося предложения).
Надо отметить, что в перспективе сегментированию будет подвержен не только первичный рынок недвижимости (новостройки, в которых в полной мере можно будет учесть требования потенциальных покупателей), но также и рынок вторичного жилья.
Дело будущего. На сегодняшний день единых критериев отнесения тех или иных жилых объектов к тому или иному сегменту нет, в отличие от коммерческой недвижимости, к примеру, офисной, для которой на международном уровне разработаны достаточно универсальные и общепризнанные критерии качества отнесения к тому или иному классу.
Сделки на рынке жилой недвижимости, в отличие от рынка коммерческих объектов, имеют более личностный, эмоциональный подтекст, поэтому сегментирование на рынке жилой недвижимости зависит не только от состояния рынка недвижимости в стране, но также базируется на региональных особенностях, обусловленных национальностью, составом населения, менталитетом людей, проживающих в этих регионах. Именно поэтому  в разрезе сегментирования следует рассматривать пермский рынок жилой недвижимости не как региональный «клон» более развитых рынков, к примеру московского, а как рынок, обладающий индивидуальным и присущим только ему набором потребительских предпочтений и привычек, которые необходимо изучать, анализировать и прогнозировать.
Перспективы сегментирования рынка — это во многом непривычная ситуация для сегодняшних  пермских застройщиков и инвесторов, по инерции работающих на рынке «дефицита жилья». Это ситуация, подразумевающая определенную ломку сознания и стереотипов.
Примечание:  обращаем внимание на то, что в рамках постоянного улучшения качества нашего мониторинга с 17 мая 2007 года мы скорректировали методику экспресс-расчета средней стоимости вторичного и первичного  жилья, ужесточив требования к объектам, попадающим в выборку, что повлияло на динамику темпов изменения средней цены жилья по сравнению с предыдущими периодами.
 
Средние цены на рынке жилой недвижимости Перми по состоянию на 1 июля 2007 г., тыс. руб./кв. м

Район города
Средняя цена по состоянию на 1 июля  2007г.,  тыс. руб./кв.м, (в скобках указано изменение цены в % по отношению к средней цене по состоянию на 1 июня 2007г.)
 
Первичная недвижимость
Вторичная недвижимость
Ленинский
78,7 (-1,3 %)
63,7 (+8,9 %)
Индустриальный
55,2 (+7,0 %)
49,1 (-10,7 %)
Дзержинский
53,0 (+4,1 %)
52,6 (+3,7 %)
Мотовилихинский
52,2 (-1,3 %)
52,3 (+5,4 %)
Свердловский
48,8 (- 11,9 %)
52,4 (-6,1 %)
Кировский
37,8 (+4,7 %)
41,6 (+3,7 %)
Орджоникидзевский
33,5 (-5,1 %)
38,3 (-5,7 %)
В среднем по городу
50,2 (-2,9 %)
49,7 (-1,0 %)
Изменение средней цены по сравнению с 1 июня 2007 г.
-2,9 %
-1,0 %

 
Поделиться:
Все новости компаний