Газета
 09 июля 2007, 13:20   1073

Новые рубежи

Новые рубежи
Наметившаяся тенденция выхода зоны деловых кварталов Перми за пределы центра города поможет, по мнению специалистов, решить проблему нехватки качественных объектов коммерческой недвижимости.

Наметившаяся тенденция выхода зоны деловых кварталов Перми за пределы центра города поможет, по мнению специалистов, решить проблему нехватки качественных объектов коммерческой недвижимости.

Аналитики пермского рынка коммерческой недвижимости за последний год отметили его бурный рост. В 2006 году, по оценкам корпорации «Перспектива», строи­тели ввели в эксплуатацию более 85 тыс. кв. м торговых и офисных площадей. И уже сейчас эксперты заявляют, что с 2007 до 2009 года в Перми будет построено 700 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Естественно, что большинству заявленных проектов места в центре города не хватит. Специалисты пытаются просчитать, в каком направлении начнет расти город и какие микрорайоны стоит предпочесть девелоперам при строительстве очередного торгового или бизнес–центра. Однако желания строителей, подкрепленные мнением аналитиков, пока сдерживаются неразвитой инфраструктурой отдаленных районов Перми.

До сих пор деловые кварталы располагались в географическом центре города, ограничиваясь Ленинским, Свердловским, Дзержинским районами. Но уже сейчас, по словам Андрея Калашникова, руководителя отдела «Недвижимость» «Регионального центра независимой оценки», большинство свободных участков на этой территории передано муниципалитетом под застройку строительным компаниям. «Вместе с тем земли сдаются в аренду на срок до трех лет, и не факт, что арендаторы сумеют реализовать запланированные на этих площадках проекты в установленный срок. Пермским строителям хватит работы в центре города еще на 7–10 лет», — считает Андрей Калашников. Однако не все девелоперы готовы ждать, когда появится свободная земля. Кроме того, эти участки, как правило, относительно невелики и не подходят для строительства крупных объектов площадью свыше 40 тыс. кв. м. В последнее время аналитики рынка недвижимости отметили расширение деловой зоны Перми. «В то время как центральная часть города становится все теснее и кучнее, город развивается вширь. А вместе с тем меняются на рынке недвижимости границы ценовых зон престижности, появляются новые деловые кварталы», — отмечает руководитель Департамента маркетинга и консалтинга PTDN realty group Ольга Пермякова.

Наиболее перспективным в плане развития городских территорий специалисты считают Мотовилихинский район, который до недавнего времени считался промзоной Перми. Аналитики PTDN realty group отметили, что самые высокие арендные ставки в 2006 году на административно–офисные помещения — 800 руб. за кв. м — были зафиксированы именно в Мотовилихе. В течение прошлого года арендная ставка на офисы в данном районе, по оценкам PTDN, выросла на 78 %, в то время как в Ленинском этот показатель составил всего 30 %. «Но ликвидных торговых помещений в Мотовилихинском районе значительно меньше, чем административных», — отмечает Ольга Пермякова. Однако не исключено, что новые объекты коммерческой недвижимости на улице Революции позволят этому району присоединиться к числу деловых кварталов.

До недавнего времени Пермь отставала от своих ближайших уральских соседей Екатеринбурга и Челябинска по количеству качественных административных помещений. Несмотря на то, что много споров, связанных с классификацией офисов, возникало вокруг бизнес–центра «Славяновский Plaza», большинство специалистов на рынке коммерческой недвижимости сходились во мнении, что объект лучшего качества в Перми найти трудно. Кроме того, аналитики корпорации «Перспектива» подчеркивали, что подобные объекты в Перми в ближайшее время не появятся, поскольку в центре города просто нет свободных площадок. Тем не менее спрос на высококлассные офисные помещения в Перми есть, и, как предполагают аналитики, он будет расти. А значит, должны будут появляться и предложения. Именно Мотовилиха обладает резервом инвестиционно–привлекательных земельных площадок и дает строителям возможность реализовать качественные проекты.

Привлекательность Мотовилихи девелоперы объясняют тем, что территориально она находится в центре города, а развитие городской транспортной сети серьезно повышает потенциал этого района. Строи­тельство новой дамбы сделало участок района, вытянувшийся вдоль улицы Революции, более доступным, а это, как считают специалисты, — важный фактор при выборе площадки для строительства объектов коммерческой недвижимости. Игорь Голубев, директор центра «Недвижимость для бизнеса» корпорации «Перспектива»: «В настоящее время более важную роль играет не столько территориальная отдаленность, сколько интервал времени, необходимый для того, чтобы добраться до места назначения».

Не только строительство новых дорог, но и увеличение числа личных автомобилей в значительной мере способствовало тому, что крупноформатные торговые центры начали появляться на окраинных территориях Перми. Первыми пошли таким путем гипермаркеты «Metro Cash and Carry» и «Baumall». «При точечной застройке девелопер вынужден подстраиваться под рынок, а крупные проекты под рынок не подстраиваются, они его формируют, поэтому площадку для них можно выбирать где угодно», — объясняет наметившуюся тенденцию Алексей Чижов, директор Департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property (г. Санкт–Петербург). Однако при строительстве крупноформатных торговых центров девелоперы не пренебрегают возможностями территории, и аналитики выделяют несколько направлений, в которых будет интенсивно расти город.

В первую очередь, ни у кого не вызывает сомнений привлекательность земельных участков, расположенных вдоль шоссе Космонавтов и улицы Героев Хасана. Но пока, занимаясь строительством на данных территориях, девелоперы сталкиваются с рядом проблем, которые серьезно сказываются на стоимости проекта. Андрей Калашников: «За пределами города на удорожание строительства жилья в большей степени оказывает отсутствие подготовленных коммуникаций. Город не выделяет на них деньги, как того требует Федеральный закон, перекладывая на застройщика существенные затраты. Вкупе с административными преградами, высокой стартовой ценой на земельных аукционах, спекулятивными настроениями отдельных застройщиков это рождает высокую цену на новые квадратные метры».

Однако городские власти пока делают ставки на развитие центральных улиц города. Ранее в интервью с корреспондентом «bc» Игорь Шубин, перечисляя проекты, реализацией которых занимается администрация Перми, называл Ленинский, Свердловский, Мотовилихинский и Дзержинский районы города в этом отношении наиболее привлекательными.

Еще одним новым деловым центром Перми может стать микрорайон Разгуляй, причем это произойдет, даже если решение о постройке здесь нового здания мэрии все–таки не будет принято. По словам главы администрации Перми Аркадия Каца, проект «Первогород» очень важен для Перми, и в любом случае Разгуляй ждут серьезные изменения.

Кроме того, по словам аналитиков PTDN, на сегодняшний день решается вопрос о вынесении Областной психиатрической больницы и тюрьмы за черту города. Этот шаг позволит освободить под за­стройку инвестиционно–привлекательные площадки. Несмотря на то, что большинство аналитиков сходится во мнении, что самые престижные и дорогие проекты в ближайшем будущем по–прежнему будут реализовываться в центре Перми, говорить о том, что улицы Сибирская, Ленина, Революции и Комсомольский проспект станут частью Сити — делового района — пока не имеет смысла. «Я не думаю, что в Перми есть необходимость строительства Сити в том значении, с которым мы привыкли сталкиваться за границей, — пояснил «bc» глава города Игорь Шубин. — Сити нет даже в Москве. Вернее, он там строится, но больше носит имиджевый характер, нежели практический. В Перми подобный проект нецелесообразен, поскольку город не является глобальным финансовым центром, где в оборот вовлечены миллиарды долларов». Аналитики PTDN также считают, что высокий потенциал есть также у микрорайонов Крохалева — Бахаревка. Однако до сих пор девелоперы оставляли их без внимания. Успешная реализация проекта ТРК «Столица» раскрыла возможности Индустриального района. Но пока строители и инвесторы не планируют его дальнейшее освоение. И большинство специалистов едины во мнении, что самые престижные и дорогие коммерческие объекты по–прежнему будут располагаться на Комсомольском проспекте и улице Ленина.

Поделиться:
Все новости компаний