Газета
 09 июля 2007, 13:20   1007

Нестройными рядами

Территории районов Пермского края отстают от краевого центра по показателям объемов вводимой в эксплуатацию недвижимости, демонстрируя очевидное расслоение. Аналитики склоняются к тому, что эта тенденция в дальнейшем будет углубляться.

Территории районов Пермского края отстают от краевого центра по показателям объемов вводимой в эксплуатацию недвижимости, демонстрируя очевидное расслоение. Аналитики склоняются к тому, что эта тенденция в дальнейшем будет углубляться.

Территории районов Пермского края отстают от краевого центра по показателям объемов вводимой в эксплуатацию недвижимости, демонстрируя очевидное расслоение. Аналитики склоняются к тому, что эта тенденция в дальнейшем будет углубляться.

По данным Пермьстата, в январе — мае объем работ, выполненных крупными и средними организациями по виду деятельности «Строительство» продемонстрировал 6 % роста в сравнении с аналогичным периодом прошлого года и составил в суммовом выражении 10,3 млрд руб. Объем ввода в действие жилых домов также вырос на 20,8 % и достиг уровня в 195,2 тыс. кв. метров сданных к маю жилых площадей.

Расслоение рынка. Необходимо отметить, что по показателям вводимых в эксплуатацию площадей районы края достаточно четко разделились на лидеров, аутсайдеров и «середнячков».

Наибольший рост объемов ввода жилых площадей продемонстрировали Чайковский, Кунгурский, Чернушинский, Пермский и Добрянский районы (рост более чем в 3 раза). Отрицательную динамику по вводимым площадям показали Лысьвенский (66,8 % от показателя аналогичного периода прошлого года), Еловский (34,4 %), Краснокамский (94,9 %) районы, а также города Соликамск (17,3 %) и Пермь (77,8 %). Один из экспертов «bc» считает, что отчасти подобные низкие показатели по городам связаны со спецификой сдачи налоговой отчетности строительных компаний, которую девелоперам выгоднее сдавать во втором полугодии. Это приводит к необходимости искусственного оттягивания сдачи объектов, поэтому до конца года показатели ввода площадей подкорректируются, считает эксперт.

Руководитель департамента маркетинга и консалтинга PTDN realty group Ольга Пермякова отметила, что темпы роста объема вводимых площадей в крае практически не отстают от аналогичных показателей краевого центра. «По данным Пермьстата, за 2006 год в Пермском крае введено в эксплуатацию на 8,9 % больше жилья, чем в 2005 году. По Перми этот показатель составил 11 %, — подчеркнула г–жа Пермякова. — По сравнению с 2005 годом возросли темпы возведения жилья в 25 городах и районах края. Особенно значителен рост объемов жилищного строительства в городах Березники, Губаха, Кизел, Краснокамск, Соликамск, а также в Горнозоводском, Куединском, Оханском, Соликамском, Усольском и Чердынском районах».

Объективные причины. По мнению Ольги Пермяковой, ценообразование в секторе жилой недвижимости в районных центрах Пермского края обусловлено объективными причинами. «Рыночные цены на территориях края намного ниже, чем в Перми, — отмечает г–жа Пермякова. — Там другая конъюнктура, и это нормальное и вполне объяснимое явление. Себестоимость строительства в крае практически не отличается от краевого центра, прибыльность проекта строительства жилья в Перми поэтому, на первый взгляд, будет намного выше. Однако не стоит упускать из вида и тот факт, что земля в Перми стоит значительно дороже, чем в крае, и расходы на нее могут быть одной из основных статей издержек проекта в целом. Поэтому вопрос о выгодности строительства в крае должен ставиться исключительно в связке с потребностью, реальным платежеспособным спросом. Для этого требуется исследование местного рынка жилья».

Сходного мнения придерживается директор Пермского аналитического центра Сергей Седов. «Все, как обычно, упирается в экономическую целесообразность реализации того или иного проекта, — считает он. — На сегодняшний день особого интереса к работе над площадками в крае не наблюдается. Это связано с тем, что в самой Перми есть интересные и достаточно доходные ниши». Кроме того, незаинтересованность девелоперов в строительных площадках объясняется, по мнению г–на Седова, также сравнительно небольшими объемами строительства. «Емкость локальных рынков сравнительно невелика, один–два новых дома — это практически целое событие для большинства территорий Прикамья. Отложенный спрос несомненно есть, так как жилищный фонд в районах стремительно стареет, однако покупательная способность местного населения сравнительно невелика, все это удерживает девелоперов от крупных инвестиций». Сергей Седов заметил также, что себестоимость строительства на данном этапе уходит на второй план, и дешивизна ее в области отнюдь не очевидна. «Рыночная цена будет также существенно ниже пермской. При этом строительные материалы могут находиться достаточно далеко, местных подрядчиков может и не быть, а своих специалистов и технику завозить дорого, все это вызовет значительное удорожание проектов. Словом, здесь целый комплекс причин, препятствующих развитию таких проектов», — заметил г–н Седов.

Строй лидеров. Среди территорий, которые называются аналитиками как наиболее успешно за­страивающимся уже сегодня, фигурируют Пермский, Чайковский, Добрянский и Березниковский районы. При этом эксперты отмечают, что эти территории являются также и наиболее перспективными в среднесрочном периоде. Среди причин — близость одних к краевому центру, концентрирующему ресурсы, а других — к зоне размещения крупных экспортно ориентированных предприятий, обладающих серьезным потенциалом.

Ольга Пермякова отмечает: «Ярким примером интенсивного развития может служить наиболее близкий к городу район — Пермский, который демонстрирует активную застройку как жильем, так и коммерческой недвижимостью, — отмечает Ольга Пермякова. — Активность рынка жилья наблюдается в поселке Кондратово. Готовится строительство коттеджного поселка в п. Култаево. А район шоссе Космонавтов от федеральной трассы до аэропорта Большое Савино приобретает концептуальный характер «автомобильной деревни» с целым рядом автосалонов и сервисов. Первый полноценный молл в Перми «METRO cash & carry» построен именно здесь».

По мнению г–жи Пермяковой, в Пермском районе скрыты значительные резервы для дальнейшего развития в аспекте улучшения транспортной доступности с введением в эксплуатацию автотрассы федерального значения». Среди отдельных территорий, отмечаемых экспертами, называется Добрянский район. «По темпам ценового роста на жилье можно отметить поселок Полазна Добрянского района, — подчеркнула Ольга Пермякова. — Продолжительное время местный рынок простаивал, ценового роста практически не было. Однако с 2003 года началась бурная активизация, за этот период рыночные цены на жилье и землю под индивидуальное жилищное строительство выросли примерно в 4,5–5 раз, тогда как в Перми с начала 2003 года по текущий период произошел прирост средней цены по городу всего в 3,8 раза».

Сергей Седов отдает приоритет территории Верхнекамья. «Наиболее перспективным, конечно же, является, Березниковско–Соликамский узел — в силу скопления в нем крупных экспортно ориен­тированных предприятий, — считает он. — Хотя ситуация с аварией на ОАО «Уралкалий» в настоящий момент вносит определенную неясность в перспективы развития города, такие крупные предприятия так или иначе будут генерировать потребность в людских ресурсах. При этом жилой фонд Березников достаточно старый, поэтому определенная ниша для развития строительных проектов в этом районе есть». Сергей Седов, впрочем, не скрывает опасений по поводу ряда рисков, возникающих при освоении девелоперами данного района. «На сегодняшний день пока нет четкого понимания, как будет развиваться ситуация, насколько безопасны для строительства площадки, находящиеся на территории города, возможно ли появление аварийных зон в других районах города и так далее. В целом все также будет зависеть от планов администрации по развитию этого района», — заключает эксперт.

Эконом или бизнес–класс. Что касается видов жилья, которое наиболее востребовано на территориях региона, то здесь мнения аналитиков разделились. По словам Ольги Пермяковой, «учитывая территориальную отдаленность от краевого центра, экономические условия, отличные от пермских, а также другие, намного меньшие финансовые возможности покупателей жилья на периферии, застройщику необходимо ориентироваться на недорогое жилье как по себестоимости, так и по цене предложения. Следовательно, можно ориентироваться на многоквартирные жилые дома высотой пять этажей и более. Это могут быть типовые панельные серии домов, жилье эконом-класса. С ней согласен главный архитектор «Сатурн–Р» Игорь Луговой: «Для крупного строительного холдинга формата компании «Сатурн–Р» строительство индивидуального жилья в районах края не так выгодно, как возведение монолитных многоэтажных домов». Это, по мнению г–на Лугового, обусловлено также экономичностью строительства монолитных домов. «Приобретая квартиры в таких домах, даже владельцы малогабаритных квартир смогут почувствовать себя комфортнее», — отметил он.

Сергей Седов считает, что необходимо опираться на здравый смысл и возможности клиентуры. «Надо анализировать ситуацию по каждой конкретной территории, вплоть до конкретного земельного участка. Тут обобщить очень тяжело, учитывать надо все — от покупательной способности до привычек и ментальности местного населения, перспектив развития района и привлекательности конкретного земельного участка, наличия и состояния коммуникаций и так далее».

Что касается сегмента элитного жилья, эксперты скептически относятся к его динамичному развитию. «Рассматривая целесообразность строительства более дорогого, может быть, элитного жилья в районных центрах, нужно принимать во внимание покупательную способность местного рынка и максимально точно определить ту целевую группу, которая станет непосредственным конечным потребителем подобного жилья, — считает Ольга Пермякова. — Этот сегмент имеет ограниченную емкость, а может не иметь ее вообще». По ее мнению, ошибка девелопера приводит к тому, что дорогое по себестоимости качественное жилье может быть продано только за бесценок, а проект может не окупиться. «Либо это жилье «висит» несколько лет, ожидая общего роста рыночных цен. И тот, и другой вариант экономически не выгоден инвестору», — подытожила г–жа Пермякова.

Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний