Газета
 25 июня 2007, 13:20   928

Город без лица

Город без лица
Генеральный директор московской компании «Арбат» Алла Лебедь рассказала корреспонденту «bc» о том, какой она увидела Пермь, и предложила свои варианты развития регионального рынка коммерческой недвижимости.
Автор: Кирилл Перов
Генеральный директор московской компании «Арбат» Алла Лебедь рассказала корреспонденту «bc» о том, какой она увидела Пермь, и предложила свои варианты развития регионального рынка коммерческой недвижимости.

Вы впервые приехали к нам, но хорошо знакомы с другими регионами и сами когда-то жили в Челябинске, какое впечатление у Вас сложилось о Перми?
— Представление приезжего человека о городе начинает формироваться в аэропорту. Но, к сожалению, мое первое впечатление о Перми было очень тяжелое. Мы въезжали в город по абсолютно разбитой дороге, вдоль которой то и дело встречались покосившиеся избушки. Хотя я уверена, что земельные участки в этом районе наверняка пользуются спросом. Здесь можно дать единственный совет: если вы болеете за город, хотите сформировать его лицо, то в первую очередь сделайте красивый въезд в него. В Челябинске, конечно, дороги тоже очень плохие, но администрация постаралась: на дорогу из аэропорта денег не пожалели, сделали идеально, это хороший пиар-ход. Но мне понравилось в Перми то, что на шоссе Космонавтов установлен щит, гласящий, что администрация города обещает, что в этом году дорога будет починена.
 
На Ваш взгляд, шоссе Космонавтов — это единственное перспективное направление, в котором будет развиваться город?
— У вас есть интересные с точки зрения развития микрорайоны, уже застроенные ранее. Например, Мотовилиха. Географически она расположена в самом центре города. В исторически сложившемся центре Перми, на  улице Ленина, уже невозможно что-либо поменять, там не осталось места. А вот Мотовилиха — очень перспективный в этом отношении микрорайон. Там можно было бы снести пятиэтажки и отстроить все заново по современному образцу. Ни один житель не захочет покидать насиженное место и переезжать в другой микрорайон, но если рядом построить новый многоэтажный дом и предложить переехать туда, он с радостью бросит свою избушку.
 
Вы обратились к администрации города с предложением о помощи в разработке концепции комплексного развития города. Почему именно Пермь показалась Вам интересной?
— Пермь сегодня — инвестиционно-привлекательный регион. Анализируя рынок, мы решили, что он интересен нам тем, что здесь, в отличие от некоторых других городов, экономика прозрачна: доход на душу населения и розничный товарооборот находятся в правильном соотношении — первый превышает второй. Это говорит о хорошем, административно продуманном регулировании экономики края.
 
Недавно в Перми прошла конференция, посвященная проблемам коммерческой недвижимости, в которой Вы принимали участие. Как на сегодняшний день Вы оцениваете региональный рынок коммерческой недвижимости?
— Он далеко не заполненный. Поясню, торговые центры — это не только место для совершения покупок, это целая сфера услуг. Например, парикмахерских сегодня полно, но мы выбираем ту, где получаем ощущения, которые не подарят больше ни в какой другой. То же самое происходит с торговой и коммерческой недвижимостью. Но сегодня в Перми мало мест, где потенциальные покупатели могут получить ощущения, за которые готовы платить. Поэтому при кажущемся засилии псевдоторговых центров сегодня в Перми мало объектов, которые могут подарить чувство полного удовлетворения.
 
У Вас не возникло ощущение, что торговые центры в Перми похожи один на другой?
— Секрет в управляющих компаниях. Я знаю примеры, когда рядом стояло несколько торговых центров со схожими названиями и примерно одинаковым пулом арендаторов, но один был заполнен, а другие нет. Дело в том, что управляющая компания была максимально ориентирована на покупателя, и он шел туда, где чувствовал себя королем.
 
То есть ставку в первую очередь нужно делать на управление?
— И на концепцию и на управление. Нужно не только подобрать нетипичный пул арендаторов, но и уделить внимание управлению торговым центром. В Перми я не знаю ни одного торгового центра площадью 40 тысяч квадратных метров, где услуги были бы представлены в полном объеме. Совсем необязательно, что там покупатель найдет все, что ему надо. Сегодня и в «Колизее» и в  «Айсберге» предложение маленькое, и они не могут его увеличить: не хватает площадей. А между тем в город уже стремятся зайти новые операторы, которые построят свои торговые центры площадью до 100 тысяч квадратных метров.  Чтобы выжить среди монстров, магазинам придется искать свою нишу, выделять определенный сегмент. Например, в Перми я не увидела магазинов класса де-люкс. Здесь вновь повторю про ощущения. Любому богатому человеку хочется ощущения причастности, принадлежности к какой-то элитной группе, которая может себе позволить делать дорогие покупки. А между тем у вас еще никто не сделал ставку на такого покупателя. Или, например, вполне можно выжить, представив в магазине исключительно джинсы, чтобы человек не бегал по городу в поисках нужной вещи, а пришел в один и был уверен, что без покупки не уйдет. Очень модное направление в Москве — сток-центры, а в Перми нет ни сток-центров, ни дискаунтеров. Если существующие торговые центры хотят выжить при усиливающейся конкуренции, им надо поймать своего покупателя.
 
Пермские аналитики не раз поднимали вопрос о нехватке в городе брендов. На Ваш взгляд, существует ли такая проблема?
— У каждой компании есть свой маркетинговый анализ, и их руководители четко понимают, куда уже можно идти, а в какие города стоит отложить свой заход. Поэтому нельзя сказать, что брендов не хватает. Хотя есть определенная проблема, характерная не только для Перми, но и для большинства регионов. Как правило, регионы ни за что не хотят пускать к себе москвичей. Это неправильно. Администрация может продумать системный план освоения города, в котором и москвичам место найдется, и местные компании не будут обделены. Зная местный менталитет, все нюансы регионального рынка, можно добиться хорошего синергического эффекта, тогда и овцы будут целы и волки сыты.
 
Почему регионы стараются сдерживать экспансию московских компаний? Боятся поглощения?
— Да, боятся, что не смогут выдержать оборотов, которые предложат столичные игроки. Деньги ведь у них совсем другие. В Москве хорошо отлажена система дисконтов. В качестве примера могу привести сеть магазинов «Ж», там в дни дисконтов можно купить босоножки за 49 рублей. Ассортимент огромный, а стоит все копейки. В регионах боятся, что не смогут предложить тот ассортимент и ценовую политику, которую продвигают федеральные и зарубежные сети.
 
Это единственная причина?
 — Думаю, что против захода федералов будут возражать и владельцы торговых площадей. В ситуации, когда в городе работают  3–4 торговых центра, владельцы площадей держат максимальные арендные ставки, которые и не снились крупным сетевым компаниям. Они не бизнес развивают, а бамбук курят, пока рента капает. Если сравнивать Пермь не с Москвой, которая является до конца продуманным проектом, а с другими регионами, то в вашем городе арендные ставки существенно выше.
 
Правительство края заявило о том, что все мини-рынки, работающие в Перми, будут ликвидированы. Как Вы оцениваете это решение?
— В Перми совершенно не развит формат магазина у дома, как раз их и заменяют подобные рынки. Понятен посыл, почему краевая администрация приняла такое решение. Власти ставят задачу легализовать доходы, но, убирая рынки, они ничего не предлагают взамен. Если бы на этом месте появился магазин у дома с богатым ассортиментом и с той же самой ценовой политикой, население гораздо позитивнее восприняло бы эту идею. Вернусь к теме экспансии федеральных копаний. Когда заходит мощный московский оператор, он предлагает цены, которые значительно ниже тех, которые установлены на мини-рынках, потому что у федеральных сетей огромный товарооборот, маркетинг полностью просчитан, они завоевывают своего покупателя демпинговой ценой.
 
Огромная территория практически в центре Перми также отведена рынку. Правильно ли это?
— Можно, конечно, говорить, что это непозволительно. Но сегодня похожая ситуация сложилась и с «Колизеем». Я была очень удивлена, когда увидела эти сэндвич-панели, это складское помещение в центре города. Не увидела разницы, чем торговый центр отличается от того же самого рынка. И при этом каждый из них довольно успешно существует.
Но рано или поздно за землю, на которой расположен центральный рынок, предложат такие деньги, что его хозяевам придется подвинуться. Подобное происходит сейчас в Челябинске: рынок ликвидируют, потому что за место предложили хорошие деньги. В любом бизнесе коммерческой недвижимости только одна составляющая: место, место и еще раз место.
 
 
Справка «bc»
Генеральный директор компании «АРБАТ» Алла Лебедь возглавляла девелоперские компании «Энергоинвест» и «Западный луч» города Челябинска. Под ее руководством разработана общая концепция реконструкции и застройки исторического центра Челябинска — проект «Золотое Кольцо», в который входят офисный квартал «Парк офисов», развлекательно-коммерческий комплекс «Сити Поинт» и современный многофункциональный молл «Восточная набережная». Кроме того, под руководством Аллы Лебедь подготовлены условия для строительства микрорайона «Западный луч», включающего в себя один из крупнейших в городе ТРК и жилой комплекс общей площадью 320 тыс. кв. м. До сентября 2006 года занимала должность генерального директора компании ROSS Consulting.
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний