Газета
 05 июня 2007, 13:20   1640

Недвижимость на паях

Недвижимость на паях
ПИФы недвижимости начинают все больше ориентироваться на нужды клиентов. Параллельно увеличивается и число ПИФов, которые предлагают пермякам различные виды инвестирования в недвижимость.
ПИФы недвижимости начинают все больше ориентироваться на нужды клиентов. Параллельно увеличивается и число ПИФов, которые предлагают пермякам различные виды инвестирования в недвижимость.

Закрытые паевые инвестиционные фонды в последнее время растут как грибы после дождя: из 9 закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН), которые сейчас работают в Перми или находятся в стадии регистрации, 6 появились в течение 2006–2007 годов. Конкуренция между управляющими компаниями растет, на рынке постоянно появляются новые предложения. Таким образом, сегодня пайщик может с легкостью выбрать фонд на свой вкус и вложить свободные средства в любой сектор недвижимости. Однако надо учитывать, что доходность ЗПИФНов ощутимо ниже, чем прибыль от прямых инвестиций в сферу недвижимости.
 
Для крупных клиентов. Наиболее активной управляющей компанией, работающей с ЗПИФНами, сегодня является «Витус». Набирает обороты и «Ермак»: сейчас он регистрирует ПИФ «Трест Первый» и получил права на управление фондом «Стратегия», ранее работавшим с УК «Витус».
Изначально ряд ПИФов недвижимости создавались как инструмент, необходимый для корпоративных клиентов управляющих компаний. Первые в Перми паевые инвестиционные фонды недвижимости были созданы УК «Витус» в 2004 году. Ее партнерами в сфере недвижимости стали негосударственный пенсионный фонд «Стратегия», Корпорация «Перспектива» и строительная группа «Камская долина». Большинство компаний, организовывавших ПИФы совместно с УК, декларировали, что, запуская паевые фонды, намерены привлекать частных пайщиков и за счет их средств финансировать строительные проекты. Фонды достигли разных результатов в привлечении частных инвесторов, но примечательно, что когда «Стратегия» приняла решение перевести свой ЗПИФН под управление УК «Ермак», стало известно, что 97 % паев по-прежнему принадлежит негосударственному пенсионному фонду. Не менее 80 % паев в соответствующих ЗПИФНах контролируют и «Камская долина» с «Перспективой».
Причина активного интереса корпоративных клиентов к ПИФам понятна: налоговое законодательство позволяет получать отсрочку платежей по налогу на прибыль паевого фонда. Как результат — ЗПИФНы сейчас рассматриваются как своеобразные «внутренние оффшоры». Даже не привлекая клиентов, компания-организатор фондов может получать доход от экономии на налогах.
В розницу. Впрочем, постепенно ситуация начинает меняться, и на рынке появляются розничные фонды, для собственников которых минимизации налогов не играет значительной роли. Как сообщил генеральный директор УК «Витус» Юрий Скудаев, фонды становятся все более ориентированными на интересы частных пайщиков.
Юрий Скудаев:
— Фонд «Стратегия» изначально образовывался как кэптивный, существенно снижать долю своего участия главный пайщик — негосударственный пенсионный фонд — не планировал.  В фонде «Камская долина» строительная группа решила держать у себя  75–80 % паев. В ЗПИФНе «Перспектива-инвест» частным клиентам принадлежит почти четверть имущества фонда. «Витус — фонд недвижимости» изначально создавался нами же как розничный ПИФ недвижимости, инвестиционная группа имеет в нем лишь 30 % паев, остальные 70 % проданы частным инвесторам. В следующем ЗПИФНе — «Витус новостройка», который сейчас находится в стадии формирования, мы оставим себе только 10–15 %.
С течением времени интерес к ПИФам недвижимости возрастает. «Количество заявок на приобретение паев фонда «Витус-новостройка» уже сейчас превышает планируемый размер ПИФа», — говорит Юрий Скудаев.
Причина роста популярности ЗПИФНов в том, что частные инвесторы заинтересовались стремительно растущим рынком недвижимости. Напомним, рост цен на первичном рынке недвижимости в 2006 году составил 35,4 % (с 27,1 до 36,7 тыс. рублей), на вторичном — 50 %. Специалисты называют и другие причины роста интереса к ЗПИФНам.
По словам Юрия Скудаева, паевой фонд недвижимости дает возможность получить высокую доходность от вложений.
Юрий Скудаев:
— Не секрет, что себестоимость строительства существенно ниже, чем рыночная цена на жилье. В результате, когда дольщик покупает квартиру даже в строящемся доме, он делится доходностью со строительной компанией, посредником-риэлтором. Но если человек покупает пай в формирующемся фонде, он действительно оплачивает только себестоимость строительства. После сдачи дома квартиры продаются по рыночным ценам, и пайщик получает маржу существенно больше, чем если бы он приобретал жилье самостоятельно на открытом рынке.
Дело в том, что цена пая рассчитывается, исходя из оценки, проводимой в среднем один раз в полугодие. В результате стоимость недвижимости в ПИФе может оказаться существенно ниже рыночной, а соответственно и доходность паевого фонда не выглядит столь впечатляющей на определенном отрезке времени. За 2006 год стоимость пая земельного фонда «Перспектива» увеличилась на 24 %, ПИФ «Камская долина» вырос в цене на 7,2 %. Ближе всех к показателям рынка  фонды «Перспектива-инвест» и «Стратегия», которые показали 38,1 % и 37,9 %. На фоне показателей других ЗПИФНов России итоговые результаты пермских фондов не кажутся выдающимися. Например, фонд «Наш город» (УК «Старый город») получил доходность 233,7 % годовых.
Еще одной причиной роста интереса к паевым инвестиционным фондам стала высокая информированность населения. Кроме того, профучастники рынка отмечают, что ЗПИФНы имеют низкий порог входа: цена пая может начинаться от 10 тыс. рублей.
Регина Давлетшина, руководитель проекта «Консалтинг» Корпорации «Перспектива»:
— В 2004 году, когда в Перми начали появляться первые ЗПИФНы, пайщики встречали их настороженно. «Перспектива» была одним из первопроходцев этого рынка, и продвигать паевой фонд было непросто. Тем не менее пайщики, желающие вложить средства в фонд, нашлись. За прошедшие два года СМИ и сами пайщики, имеющие положительный опыт вложений в фонд, сформировали интерес к инструменту у более широких слоев населения. У людей, еще помнящих кризис 1998 года, сегодня появилось больше доверия к финансовым институтам.
 
Новыми путями. Пермские управляющие компании уже начали выходить за пределы региона. Первопроходцем была УК «Ермак», которая в свое время продавала паи столичной компании «Конкордия эссет менеджмент», занимающейся вложениями в московское жилье. Правда, по информации «bc», услуга не пользовалась большим спросом. По мнению финансистов, причина в том, что для большинства инвесторов недвижимость в столице — это непонятные инвестиции, и нет нужды вкладывать в столичный рынок, если можно заработать и на пермском.
А вот московский инвестор действительно заинтересован в региональных проектах. Поэтому все розничные ЗПИФН «ВИТУСа» допущены к обращению на ММВБ (Московская межбанковская валютная биржа), где каждый желающий из любого региона может купить или продать паи этих фондов.
«Ермак» также планирует прирастить свои ПИФы за счет иногородних пайщиков. Сейчас компания готовит к запуску продажу паев через Интернет. Представители «Ермака» признают, что считают эти шаги навстречу потребителям работой на перспективу. Как показывает западный опыт, в США рост продаж паев был вызван именно началом продаж паев в Интернете.  Хотя для продвижения ЗПИФНов эта технология вряд ли будет привлекательной.  
Алексей Сташков, генеральный директор УК «Ермак»:
— Фонды недвижимости могут быть только закрытыми. По требованиям законодательства, чтобы приобрести в ЗПИФНе паи, необходимо найти желающего, который хотел бы продать их. Через Интернет сделать это сложно. Может быть, я заблуждаюсь, но для закрытых фондов недвижимости перспектив в интернет-продажах я почти не вижу.
В результате активного движения управляющих компаний навстречу частным инвесторам, количество пайщиков в ПИФах недвижимости должно увеличиться. В 2006 году в России было зарегистрировано 663 ПИФа, из них работающих с недвижимостью — 168. Стоимость чистых активов последних равна 70 млрд, тогда как все зарегистрированные в 2006 году фонды имели 433 млрд. Среди УК, управляющих фондами недвижимости, появляются профучастники рынка недвижимости. Свою управляющую компанию создала Корпорация «Перспектива». Ее ПИФы изначально ориентируются на розничного клиента и соответственно будут инвестировать в доходные направления бизнеса.
Поделиться:
Все новости компаний