Газета
 14 мая 2007, 13:20   936

Без комплексов

Краевые власти намерены в ближайшее время выставить на аукцион крупнейшие площадки под комплексную застройку. Участвовать готовы очень многие компании, поскольку проекты комплексного освоения территорий могут значительно сократить издержки девелоперов.
Краевые власти намерены в ближайшее время выставить на аукцион крупнейшие площадки под комплексную застройку. Участвовать готовы очень многие компании, поскольку проекты комплексного освоения территорий могут значительно сократить издержки девелоперов.

Пермь может превратиться в большую стройку советских времен. Власти объявили о намерении создавать градостроительные концепции целых микрорайонов, а девелоперы готовы вкладывать в эти проекты деньги.

Речь идет сразу о нескольких площадках под комплексное строительство. Камская долина, Ива I, II, Бахаревка, Верхняя Курья — в Перми. Среди региональных проектов —  строительство в центрально-планировочном районе Чайковского, в микрорайоне Южном в Чусовом. Ряд девелоперских проектов комплексного освоения территорий уже стартовал, в частности, застройка микрорайона Юбилейный II (порядка 140 тыс. кв. м жилья) компанией «Камская долина» и территории бывшего совхоза «Цветы Прикамья» «Пермской коммунальной компанией» (более 80 тыс. кв. м, объем инвестиций порядка 1,4 млрд рублей).

«Уникальность комплексного строительства заключается в том, что оно предполагает достаточно большое количество жилья, поступающего на рынок, за относительно короткий промежуток времени. Кроме того, такая застройка предусматривает одновременное развитие инфраструктуры микрорайонов, то есть строительство детских садов, больниц, аптек и так далее», — отмечал ранее в интервью Building b.c. финансовый директор СГ «Камская долина» Владимир Пучнин. При этом на стадии проектирования предусматривается целевое назначение каждого участка в пределах комплекса, что обеспечивает целостность всего проекта, считает президент Западно-Уральского института пространственного развития Григорий Колесниченко. А один из застройщиков рассказал, что комплексное строительство, ориентированное на жилье эконом-класса, может значительно сократить расходы девелопера, ведь себестоимость строительства может составить не более 15 тыс. рублей за  кв. м.

Вместе с тем площадки под уже стартовавшие проекты комплексного жилищного строительства доставались девелоперам на вторичном рынке, а не на аукционах.  «В ходе аукционов цена земли значительно повышается, пример тому — торги по Гайве. Нам довольно сложно в них участвовать», — говорит генеральный директор Треста № 14 Владимир Мачехин. А Семен Леви, занимая пост генерального директора ОАО «Стройиндустрия», неоднократно заявлял о том, что в Перми аукционов по продаже земли под конкурсное строительство пока не было. Это связано, в частности, с тем, что наиболее ликвидные площадки находятся в центре города и обременены правами третьих лиц, и выставлять их на аукцион нельзя, объясняет заместитель главы администрации Перми Александр Черепанов.

Эксперты издания подчеркивают, что, если речь идет о возведении жилых комплексов, без поддержки региональных властей не обойтись. Напомним, о приоритете комплексной застройки перед точечной в интервью Building b.c. говорил заместитель председателя Правительства Пермского края Алексей Санников. О важности подобных проектов неоднократно заявлял СМИ губернатор Пермского края Олег Чиркунов, а глава регионального правительства Николай Бухвалов подчеркивал, что в 2007 году комплексная застройка станет реальностью.

Раскинуться над Ивой. На сегодня наиболее близки к началу торгов за право аренды земли два пермских проекта: Ива и Центральный микрорайон в Чайков-ском. По первому из них в настоящее время идут переговоры с СПК «Мотовилихинский», в бессрочном пользовании которой находится земля будущего микрорайона. На сегодня компания «ЭНКО» готовит проект планировки этой территории. Предполагается, что первые тендеры по земле состоятся к началу лета. О своем намерении участвовать в аукционах по Иве заявляли сразу две крупные строительные организации: НП «Западуралстрой» и холдинг «Ренова», который намерен строить целые города вблизи региональных центров. «Нам сейчас интересны именно проекты комплексного освоения территорий, подобные Академическому микрорайону в Екатеринбурге, площадью  миллион квадратных метров. Cтроительство на улице Механошина и гостиница на месте табачной фабрики в Перми — скорее исключение, они были начаты еще до формирования стратегии развития компании — возведение крупных жилых комплексов», — говорит заместитель директора по развитию Евгений Красиков.  По его словам, участие «Реновы» в том или ином проекте будет зависеть прежде всего от условий конкурсов. «В случае если участки будут выставляться не единым массивом, а по отдельности, компании это будет не столь интересно»,  — отметил собеседник издания.  В свою очередь «Западуралстрой» еще к концу прошлого года закончил землеустроительные работы на части территории будущего комплекса, а генеральный директор некоммерческого партнерства Ювиль Каллю подтвердил изданию намерение организации поучаствовать в конкурсе. Следует отметить, что на сегодняшний день практически все крупные пермские застройщики не исключают варианта участия в торгах, ведь практически никто из опрошенных Building b.c. не уверен, что Ива будет выставляться единым массивом — порядка 400 га.

С самыми большими сложностями столкнулась реализация проекта в Чайковском. Объем первой очереди жилого комплекса  должен составить около 160 тыс. кв. м, проектная численность населения района — 6,5 тыс. человек.  В феврале состоялось совещание Правительства Пермского края, на котором было объявлено о срыве сроков ввода планируемых площадей — местные чиновники задерживали подготовку документации, в связи с этим переносилась и дата проведения аукционов по земле. Торги должны были состояться в апреле, но этого не произошло по причине отсутствия желающих застраивать этот микрорайон.

Правый берег. Еще более отдаленные планы в отношении застройки Камской долины и микрорайона Южный в Чусовом. Освоению долины мешают подтопляемость территории, права третьих лиц и отсутствие необходимой инфраструктуры. А «Южный», согласно планам краевой администрации, стартует не ранее 2008 года.

Building b.c. уже писал о том, что уровень подтопления Камской долины был снижен с нынешних 7 метров до 3,5 метра (см. Business Class, 25 декабря 2006 года). До этого считалось, что Камская долина относится к зоне катастрофического подтопления, вода может подняться на семь метров. Новые технические условия были подготовлены волгоградским НИИ. Эксперты отмечают, что освоение территории и строительство 4–5 млн кв. м жилья в долине потребует от девелоперов около 75 млрд рублей. О желании инвестировать в едва ли не самую ликвидную территорию края уже неоднократно заявляли иногородние и пермские компании, одной из первых была московская «Стройинвестрегион». Кроме того, этой площадкой активно интересовалась «Ренова-Стройгруп». Но так как документация по земле не подготовлена, застройщики не спешат заявлять о своей готовности вкладывать деньги в этот проект. «Есть определенные сложности в освоении противоположного берега Камы с технической точки зрения. Необходимо создать эффективную систему ливневой канализации, накопители с отсечением от Камы и так далее. Организовать работы в долине сможет только крупная девелоперская компания, которая и должна обеспечить комплексный подход к проекту. Несоблюдение технических норм может привести к катастрофе», — подчеркивает Григорий Колесниченко. 

Строительству на правом берегу Камы мешают и еще два ограничения. Первое из них — права третьих лиц на большую часть Камской долины. Из 400 га земли муниципалитету принадлежат только 85 га, остальные участки обременены правами третьих лиц. В частности, в долине построены коммерческие объекты: автоцентры, рынки, картодром и жилые помещения. Сити-менеджер Перми Аркадий Кац ранее в интервью Building b.c. признавал, что эта проблема действительно существует, поэтому в администрации изучается, как урегулировать вопрос с правами третьих лиц. «Только путем проведения переговоров, достижения соглашения мы сможем  получить эти земли в муниципальную собственность», — подчеркнул г-н Кац. В департаменте имущественных отношений в Перми сообщают, что большинство возведенных на территории Камской долины объектов имеют статус самовольных построек, а потому подлежат сносу. Аналогичной позиции придерживаются в департаменте планирования и развития территорий Перми. Источник в ДПиР сообщил Building b.c., что территорию готовят выставить весной на аукцион, при этом точный объем выставляемых массивов пока не определен.

Вне зоны доступа. Четвертый из крупных проектов комплексного развития, объявленный властями, — м/р Южный в Чусовом. Первые объекты по проекту будут введены в эксплуатацию в 2008 году, тогда предполагается построить пусковой комплекс всего на 5 тыс. кв. м (планируемая численность населения района — не более 400 человек). Вторая очередь составит порядка 11 тыс. кв. м (реализация в 2010 году). Всего в планах краевых властей построить в Южном к 2030 году более 116 тыс. кв. м для трех тысяч человек, сообщают в Министерстве градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края. Низкие показатели ввода жилья в территориях и дефицит инвестиций вызваны скорее нехваткой качественных проектов, нежели бесперспективностью строительства вне краевого центра, отмечают собеседники Building b.c. «Спрос на жилье в краевых территориях есть. Конечно, для каждого муниципального образования существует своя цена квадратного метра жилья, соответствующая спросу. В Чайковском, возможно, грамотнее строить дешевые типовые панельные серии, поставщиком железобетона для которых могут быть компании из соседней Удмуртии. Наверняка жилье будет востребовано в территориях, расположенных вблизи краевого центра», — полагает генеральный директор «Стройпанелькомплекта» Виктор Суетин.

Дополнительным стимулом, привлекающим девелоперов в проекты комплексного освоения территорий, является возможность строить на льготных условиях. В настоящее время предусмотрена процедура субсидирования процентной ставки за кредиты, взятые для развития инфраструктуры возводимых жилищных комплексов. Государство и региональные власти берут на себя обязательство выплачивать от 50 % до 100 % суммы процентов за кредиты девелоперских проектов.

«Затраты на подводку сетей к площадкам действительно велики. К примеру, расходы на инфраструктуру в микрорайоне Окуловский жилой площадью 140 тысяч квадратных метров, застраиваемом «Камской долиной», составляют 524 миллиона рублей, в «Юбилейном» — порядка 602 миллионов рублей, а в микрорайоне на шоссе Космонавтов (45 тыс. кв. м) — 118 миллионов рублей. На четыре крупных проекта компания потратит более миллиарда рублей», — подчеркивает Владимир Пучнин.

Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний