Газета
 14 мая 2007, 13:20   817

Брендовый голод

До сих пор торговая недвижимость была одним из высокодоходных сегментов рынка недвижимости, однако специалисты уверены, что уже сейчас появились первые признаки его приближающегося насыщения.
Автор: Кирилл Перов
До сих пор торговая недвижимость была одним из высокодоходных сегментов рынка недвижимости, однако специалисты уверены, что уже сейчас появились первые признаки его приближающегося насыщения.

В течение последнего года рынок торговой недвижимости продемонстрировал стабильный  рост. Из-за небольших сроков окупаемости и высокого спроса со стороны бизнеса он стал самым привлекательным, с точки зрения инвесторов. Начиная с ноября 2006 года, эксперты отмечали ежемесячный рост цены продажи торговых помещений на 2–3 %, а в марте 2007 года темпы роста в данном сегменте составил 4,6 %. К этому времени средняя цена предложения по городу достигла 47,16 тыс. рублей за кв. м. Однако на формировании цен в данном сегменте сказался интенсивный рост стоимости жилой недвижимости. «Мы отметили неравномерный рост цен на равнозначные по площади и качеству объекты. Стоимость площадей, давно выставленных на экспозицию, долгое время была неизменной, в то время как впервые выставленные на продажу объекты предлагались уже по более высокой цене», — пояснила руководитель проекта «Консалтинг» Корпорации «Перспектива» Регина Давлетшина. Кроме того, риэлторы отмечают, что на некоторые объекты в Перми была установлена арендная плата, значительно превышающая средний для города уровень. С одной стороны, такое положение дел объясняется неосведомленностью участников рынка об основных его тенденциях, с другой стороны, готовностью арендаторов вносить высокую плату за предоставляемые им площади.

В ушедшем году было введено в эксплуатацию порядка 60 тыс. кв. м площадей торгового и развлекательного назначения, что несколько ниже по сравнению с предыдущим периодом. Однако небольшое отставание в 2006 году будет компенсировано интенсивным вводом новых объектов в ближайшие два года.

Вместе с тем специалисты уверены, что количество качественных торговых площадей на региональном рынке пока крайне мало. «Несмотря на строительство новых объектов, объем торговых площадей в любом регионе России минимален, и розничным операторам приходится вести за них жесткую борьбу», — поясняет Надежда Сенюк, директор по связям с общественностью компании «Техносила». По данным Colliers International, в III квартале 2006 года в Перми на каждую тысячу жителей приходилось лишь около 79 кв. м торговых площадей. А эксперты Jones Lang Lasalle дали более оптимистическую характеристику, посчитав, что обеспеченность города торговыми площадями на тот момент составляла 88 кв. м на каждую тысячу человек. Это далеко не худший показатель среди городов-миллионеров, но значительное отставание от среденероссийского уровня обеспеченности торговыми площадями налицо.

Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики компании Colliers International:

— В настоящий момент средний показатель обеспеченности российских городов торговыми площадями составляет 150 квадратных метров на каждую тысячу жителей. Это значительно меньше, чем в среднем по Европе, но в ближайшие годы ситуация будет меняться.

При этом развитие рынка в регионах будет очень интенсивным. «Изначально отставание регионов от столицы во всех сегментах коммерческой недвижимости составляло порядка 6–7 лет. И если еще пару лет назад этот разрыв казался очень значительным, сейчас ситуация кардинально меняется, —  считают в компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. — Региональные рынки развиваются семимильными шагами, тот путь, который Москва прошла за 10–11 лет, другие города России проходят за 2–3 года. Сейчас уже можно говорить, что предложение стремительно догоняет спрос».

Однако региональные аналитики уверены, что процессы, прогнозируемые москвичами, уже сейчас идут на пермском рынке недвижимости. «На сегодняшний день, по нашим оценкам, сегмент торговой недвижимости движется к постепенному насыщению, — считает директор «Пермского аналитического центра» Сергей Седов. — В 2007–2008 годах ожидаются крупные для Перми вводы торговых площадей, таких как КУМ и вторая очередь «Семьи», кроме того, на рынок будут постепенно выходить торговые площади первых этажей строящихся офисных зданий. Все это позволит в целом насытить центр города». Данные «Перспективы» о насыщенности города торговыми площадями существенно расходятся с расчетами московских экспертов, поскольку компания принимает во внимание не только площади, расположенные в специализированных торговых центрах. По мнению специалистов компании, сегодня объем качественных торговых площадей в городе составляет 240 кв. м на тысячу жителей, что примерно на 70 % удовлетворяет потребности города. О том, что рынок торговой недвижимости приближается к насыщению, свидетельствует и ряд косвенных показателей. Так, в течение последнего года отмечено планомерное снижение доходности одного из самых привлекательных для инвестиций рынка торговой недвижимости.

Регина Давлетшина:

— За I квартал 2007 года индекс доходности в этом сегменте рынка снизился на 4 %. Это говорит о близости рынка к состоянию насыщения, а именно о превышении предложения над существующим спросом.

На этом фоне региональный рынок торговой недвижимости столкнулся с другой проблемой: постепенно торговые центры начинают сталкиваться с нехваткой на своих площадях новых брендов. «Сейчас мы видим повсеместное клонирование торговых центров, где работают одни и те же операторы. Только появление в городе новых сетей или франчайзи позволит рынку развиваться дальше», — уверен директор центра коммерческой недвижимости АН «Перспектива» Игорь Голубев. Такое решение проблемы вполне соответствует тенденциям, обозначившимся сегодня на общероссийском рынке недвижимости. «Интенсивное расширение площадей приводит к тому, что появляется спрос на новые бренды, торговые центры стремятся выделиться, — отмечает Ольга Ясько. — На рынке торговой недвижимости в 2006 году появилось несколько новых брендов, причем некоторые из них начали свое вхождение на рынок с регионов».

Вместе с тем запоздавший приход в край новых операторов оказался благодатным для региональных сетей.

Елена Гилязова, министр торговли Пермского края:

— Несколько задержавшийся приход крупных ритейлеров дал возможность местным сетям встать на ноги. Например, наш торговый оператор «Виват» сейчас уже сам готов выходить за пределы региона. Сейчас появление новых сетей приведет к увеличению конкуренции, что позволит местным компаниям, что называется, крепнуть в борьбе.

Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний