Газета
 14 мая 2007, 13:20   900

Дворцовый переворот

Рынок офисной недвижимости в Перми оставляет инвесторам последний шанс. Если не начать реализацию проекта в ближайшие полгода, то можно остаться у разбитого корыта. Эксперты единодушно прогнозируют насыщение рынка, которое наступит через 2–2,5 года.
Рынок офисной недвижимости в Перми оставляет инвесторам последний шанс. Если не начать реализацию проекта в ближайшие полгода, то можно остаться у разбитого корыта. Эксперты единодушно прогнозируют насыщение рынка, которое наступит через 2–2,5 года.

По прогнозам девелоперов, ближайшие два года станут временем интенсивного развития офисной недвижимости в Перми. До сих пор этот рынок развивался не столь интенсивно, как, например, рынок торговой недвижимости, однако сейчас ситуация меняется: эксперты Building b.c. отмечают приток инвестиций в строительство офисов.
В гору. В 2006 году ввод новых офисных площадей в Перми не стал значительным: было построено лишь три крупных объекта, причем площадь самого большого из них — бизнес-центра «Славяновский PLAZA» — немногим превышала 8,2 тыс. кв. м.  В ближайшие несколько лет темпы развития рынка ускорятся. Эксперты полагают, что уже в конце этого года — начале следующего в Перми начнут функционировать восемь  крупных офисных центров, а в целом в течение 2007–2008 годов будет введено в эксплуатацию порядка 70 тыс. кв. м офисных площадей.

Усиление интереса к рынку офисной недвижимости сопровождается ростом цен на нее. В ушедшем году, по данным, предоставленным аналитиками Корпорации «Перспектива», средняя цена предложения на рынке офисной недвижимости выросла на 20 % и достигла 47,5 тыс. рублей за кв. м. В 2007 году эта тенденция стала еще более выраженной: только в течение первого квартала цены поднялись еще на 14, 6 %.

Суммируя, эксперты Building b.c. делают вывод о высокой доходности инвестиций в офисную недвижимость. «Не секрет, что основные секторы рынка недвижимости нашего города находятся в стадии активного развития, и рынок офисной недвижимости по праву считается одним из наиболее привлекательных для инвестирования, — говорит директор «Пермского аналитического центра» Сергей Седов. И добавляет: «Интересными являются проекты строительства офисной недвижимости востребованных на рынке классов, в основном это формат, по общепринятой терминологии относящийся к «B» классу».

Одна из сложностей вложения средств в офисную недвижимость Перми состоит в том, что для рынка характерны несовпадения структуры спроса и предложения. Если наибольшим спросом пользуются маленькие офисы площадью до 150 кв. м, то предлагаются чаще всего помещения площадью 150–300 кв. м. В результате на рынке образуется зона дефицита, в которую в ушедшем году попали помещения площадью до 50 кв. м. Аналогичная ситуация сохранилась и в I квартале 2007 года.

Нерешенный вопрос. Вместе с тем качество офисной недвижимости в Перми остается пока невысоким. Как, впрочем, и во многих других регионах.

Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости «Penny Lane Realty» (г. Москва):

— На сегодняшний день в регионах для устройства офисов используются в основном существующие здания институтов и администраций. Ситуация во многом объясняется тем, что у нас, в отличие от Запада, 60–70 % деловой активности сосредоточено в Москве.

Такую точку зрения разделяют и пермские аналитики. По данным «Пермского аналитического центра», основная масса помещений рынка аренды и продажи офисной недвижимости Перми расположена в зданиях, построенных еще в советские времена. В оборот оказались вовлечены как бывшие здания научных учреждений, проектных организаций, так и ряд административно-бытовых комплексов. Широкое распространение также получила практика перевода первых этажей жилых зданий в нежилой фонд и переоборудование их под офисные помещения.

Среди аналитиков регионального рынка офисной недвижимости не существует единого мнения по поводу того, есть ли в Перми офисные помещения класса «А».

«По качеству пермские офисные помещения пока отстают от столичных, — соглашается аналитик «Кам-ской долины» Полина Кожевникова. — В регионе представлен только один офисный центр класса «А», «Славяновский-PLAZA», и несколько центров класса «В». Если же придерживаться московской классификации, то существующие офисы до заявленного ими уровня недотягивают».

С ней не согласна редактор интернет-газеты ptdn.ru Ольга Шикаленко. «Ни один из реализуемых сегодня проектов не будет соответствовать новому классу «А», — полагает она. — Но у инвесторов есть стимул, и тот, кто действительно построит в Перми офисы класса «А», безусловно, соберет сливки».

Игорь Голубев, директор центра коммерческой недвижимости Корпорации «Перспектива», считает, что подобные споры связаны с неоднозначностью принципов классификации. Дело в том, что в 2006 году Московским исследовательским форумом были введены новые, более жесткие параметры отнесения офисов к классу «А», и теперь девелоперы большинства регионов заведомо не смогут их выполнить, ведь среди новых требований есть такие, как близость к метро, наличие многоуровневых развязок и тому подобное. «Критерии класса «А» в настоящее время изменились. Тем не менее на момент ввода в эксплуатацию БЦ «Славяновский PLAZA» соответствовал всем стандартам этого класса», — отметил Игорь Голубев.

Последний шанс. Тем не менее качество офисной недвижимости в Перми постепенно растет. Уже в прошлом году основную долю офисов, выставленных на экспозицию, составили не комнаты в зданиях бывших НИИ, а площади в новых центрах: «Привилегия», «Лайнер», «Алые паруса». Все опрошенные Building b.c. аналитики соглашаются с тем, что востребованность объектов высокой классности будет расти и в дальнейшем.

Регина Давлетшина, руководитель проекта «Консалтинг» Корпорации «Перспектива»:

— В ближайшее время будут востребованы объекты высокого качества, поскольку первый введенный в эксплуатацию подобный проект, «Славяновский PLAZA», сформировал потребность в них. Девелоперы, уже сегодня занятые реализацией проектов класса А, получат максимальную доходность.

В ближайшее время будет введено в эксплуатацию два офисных центра, соответствующих по местным меркам классу А, первый бизнес-центр «Парус» уже находится на стадии сдачи, второй, площадью 14 тыс. кв. м, откроется в здании третьей очереди «Колизея». По мнению Игоря Голубева, эти два проекта станут последними офисными центрами класса «А» в Перми. «Если они и достигнут уровня класса «А», то вряд ли кто-нибудь сможет появиться после них, потому что свободных площадей в центре города уже просто нет», — уверен он.

Но это не значит, что офисные центры более низкого класса не будут пользоваться спросом на рынке. Ольга Шикаленко считает, что «в городе уже сформирован платежеспособный неудовлетворенный спрос на высококачественные офисные помещения (пусть даже и класса «B-»). В любом случае лучшие проекты из заявленных девелоперами на 2007–2008 годы будут пользоваться спросом».

День завтрашний. Несмотря на то что сегодня рынок офисной недвижимости находится на подъеме, специалисты уже строят предположения, когда произойдет его насыщение. О том, что такая тенденция уже наметилась, свидетельствуют результаты анализа, проведенного аналитиками Корпорации «Перспектива».

Первым показателем насыщения является индекс выкупа торговых площадей, демонстрирующий, за сколько лет сумма годовых арендных платежей позволяет окупить сумму покупки. Оценка развития рынка свидетельствует, что в I квартале индекс выкупа вырос: объекты, выставленные на продажу с января 2007 года, поднялись в цене на 5–6 %, в то время как роста арендной платы на подобные помещения отмечено не было. В результате в марте текущего года этот показатель в сегменте офисной недвижимости составил 7 лет. Для сравнения: индекс доходности торговой недвижимости на сегодняшний день составляет 5 лет.

Оценить степень насыщенности рынка позволяет и сравнение доходности вложений в офисную недвижимость и банковского депозита. По оценкам «Перспективы», в марте 2007 года в первом случае доходность была на 42 % выше, чем во втором; в марте 2006 года разница была более значительной.

В целом на рынке наибольшую динамику продемонстрировал сектор офисов классов «Е» и «Е1», здесь были отмечены интенсивный рост цен продаж и повышение арендных ставок на помещения, расположенные на первых этажах жилых зданий. Однако увеличение стоимости в данном секторе является лишь отражением регулярно растущих цен на жилье. «Рост цен в данном сегменте не был обусловлен объективными причинами, — считает Регина Давлетшина. — Помимо коньюнктурной зависимости, между сегментами рынка существует тесная психологическая связь, и уверенный рост цен в одном секторе рынка отражается на развитии других сегментов. Таким образом, растущие цены на жилье подтягивают за собой и цены на объекты коммерческой недвижимости».

Однако, несмотря на приближающееся насыщение рынка, эксперты уверены, что пока он имеет значительные перспективы роста.

Регина Давлетшина:

— Рынок будет динамично развиваться еще несколько лет, пока не построят все те офисные центры, которые заявлены к настоящему моменту. Вот тогда ситуация может измениться. Возможно, это плохо для инвесторов, но в целом насыщение рынка должно положительным образом сказаться на развитии города. Бизнес будет обеспечен необходимыми площадями, будут созданы условия для его дальнейшего развития.

 «Два-три года о насыщении пермского рынка офисной недвижимости можно не беспокоиться, — соглашается Андрей Ярославцев. — Сейчас заявлено множество больших по площади проектов, которые в течение этого времени будут вводиться в эксплуатацию. Когда их реализуют, изменятся арендные ставки и начнется миграция арендаторов. Бороться уже будут не за хорошие площади, а за арендаторов».

Одновременно сложится ситуация, когда якорные арендаторы будут ориентироваться не столько на уровень арендных ставок, сколько на общую концепцию бизнес-центра и дополнительные услуги. Игорь Голубев считает, что соответствующая тенденция уже наметилась. «Постепенно приближаясь к насыщению, рынок офисной недвижимости будет развиваться в сторону улучшения качества. Девелоперы в первую очередь начнут заниматься разработкой концепции бизнес-центров. Привлекательными для инвестиций в первую очередь станут объекты с четко выстроенной концепцией, поскольку потенциальному инвестору в таком случае будет понятно, во что он вкладывает деньги и какой в итоге получит доход», — считает он.

Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний