Газета
 23 апреля 2007, 00:00   2050

Земельные реалии

Земельные реалии
Тенденция перехода земли из федеральной и муниципальной собственности в частную налицо, говорят эксперты «bc». В данный момент идет хаотичная скупка и продажа земельных участков, причем зачастую для инвесторов их назначение и размещение не имеют значения.
Автор: Кирилл Перов
Тенденция перехода земли из федеральной и муниципальной собственности в частную налицо, говорят эксперты «bc». В данный момент идет хаотичная скупка и продажа земельных участков, причем зачастую для инвесторов их назначение и размещение не имеют значения.

Кто покупает и зачем. За последние пять лет, по данным Корпорации «Перспектива», стоимость земельных участков росла быстрее цен на другие активы, включая наиболее прибыльные. Поэтому интерес к этой недвижимости растет год от года. Сейчас участок земли воспринимается не только как утилитарная вещь, а как инструмент вложения больших денег.
Валерий Путин, руководитель отдела инвестиций «Земля» Корпорации «Перспектива»:
— Стоимость земельного участка, который не обрабатывали, не вкладывали в него денег и интеллектуального труда, на сегодняшний момент увеличивается на 25–30 % в год. Подъем цен может доходить и до 40 % по ликвидным землям. Какова будет тенденция изменения цен в следующем году, ни один эксперт рынка с точностью ответить не сможет. Это зависит от спроса, политики государства и местных властей, занимающихся развитием территорий. А также существует зависимость и от инвесторов, которые развивают соседние участки, строят дороги, проводят электричество, канализацию и тем самым облегчают развитие инфраструктуры соседних участков земли.
Конечно, земля, которая осталась в первозданном виде, будет чувствовать на себе рост рыночной цены меньше, нежели та, с которой работают: меняют целевое назначение, проводят межевание, подводят коммуникации и разрабатывают готовую концепцию. Развиваемые участки автоматически увеличиваются в цене.
Регина Давлетшина, руководитель проекта «Консалтинг» Корпорации «Перспектива» отмечает, что в 2006 году сделки в основном носили инвестиционный характер. В Прикамье уже образовался буфер земельных участков, перешедших в частную собственность, но неухоженных и необустроенных, причем находящихся вблизи малых населенных пунктов. Это говорит о том, что новые собственники столкнулись с необходимостью огромных капиталовложений и времени в купленную территорию, для того чтобы протянуть линию электропередачи, газ, наладить канализационную систему, проложить дорогу и в конце концов построить уютный дом.
 
Откуда земля берется? Общая площадь земельных владений Пермского края, по данным на 16 сентября 2006 года, составляет порядка 16 млн га. Из них землями населенных пунктов являются 440,8 тыс. га; 84,35 % находятся в собственности государства, 15,65 % земель принадлежат гражданам и юридическим лицам. Землями промышленности признаны 93,5 тыс. га, из них принадлежат государству 98,61 %. Земель сельхозназначения в Пермском крае 4273,6 тыс. га, в собственности физических и юридических лиц находится 34,66 %.
Первичный рынок в Прикамье формируется, исходя из продажи государственными органами земельных участков в собственность их арендаторам и продажи незастроенных земельных участков на торгах. Согласно основному принципу реструктуризации Пермского края, сформулированному Олегом Чиркуновым, в состав государственного имущества должно входить только то, что необходимо для выполнения государственных полномочий и оказания бюджетных услуг. Все остальное имущество Пермского края должно быть приватизировано.
В этом смысле рынок земли в Пермском крае имеет большие перспективы развития, поскольку здесь государству принадлежит 90,32 %, частным лицам и компаниям — 9,69 %. В России 7,6 % земель являются собственностью граждан и юридических лиц, 92,4 % —  собственностью государства. К примеру, в Самарской области в госсобственности находится меньше половины земель, всего 46,42 % от общей площади субъекта Федерации, а в Свердловской области, наоборот, государство владеет самой большой долей земель (92,76 %) по сравнению с ближайшими к Пермскому краю регионами.
 
Предложения. По мнению Регины Давлетшиной, как такового рынка земли в Пермском крае до сих пор нет: сейчас идет первый этап его формирования. Информация об этом рынке является отрывочной и случайной: агентства недвижимости аккумулируют и обрабатывают информацию о сделках, проходящих через администрации районов, а также о намерениях купить или продать недвижимость, публикуемую в газетных объявлениях.
По данным экспертов «bc», по сравнению с 2005 годом в 2006 году объем рынка земли увеличился практически в два раза: минувший год прошел под знаком массового приобретения земель вблизи Перми и по всему Пермскому краю. Более половины от совокупного предложения земли составляют земельные участки под индивидуальное жилищное строительство площадью от 8 до 25 соток.
По данным Корпорации «Перспектива», стоимость земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, на 25 % определяется месторасположением объекта, расстоянием до центра Перми, наличием транспортной развязки. За близость недвижимости к водоему нужно добавить к цене еще 30 %; за наличие деревьев на участке —  35 %. На 30 % стоимость земли зависит от размера участка, наличия инфраструктуры, охраны, единой эксплуатационной службы. Также цена недвижимости варьируется в зависимости от категории земли и разрешенного ее использования. С учетом этих факторов стоимость сотки участка сельскохозяйственного назначения в Пермском районе колеблется в пределах от 2 тыс. до 7 тыс. рублей. Земли, на которых проведены девелоперские работы, достигают в цене от 10 до 20 тыс. рублей за сотку.
По мнению многих экспертов и аналитиков рынка недвижимости, принятие ряда законов (например, об упрощенном порядке оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества, так называемый закон о «дачной амнистии»; о переводе земель из одной категории в другую; об обороте земель сельскохозяйственного назначения; о землеустройстве) должно дать мощный толчок росту цен в будущем: в ближайшие 2–3 года стоимость участков может увеличиться в 3–4 раза.
С развитием рынка требования покупателей к объектам недвижимости увеличиваются. Людям нужны участки, обладающие определенными характеристиками: близким расположением к реке, автобусной остановке, с плодородной землей, огороженной территорией, развитой инфраструктурой — магазином, автозаправочной станцией и т. д., отмечает Регина Давлетшина.
Наибольшим спросом у клиентов риэлторских агентств пользуются земельные участки площадью от 10 до 15 соток, расположенные в Мотовилихинском (Верхняя Курья, Висим, Вышка-2, Запруд, Костарево) и Орджоникидзевском (Гайва и Заозерье) районах. Следом по популярности следует Свердловский район: Южный, Новобродовский и т. д.
Цена земельных участков под коммерческое использование в центральных районах Перми достигает 3 млн рублей за сотку и выше. Учитывая ограниченность свободных территорий в центральной части города, в основном предлагаются участки небольшой площади, до 6-ти соток, причем зачастую обремененные обязательством по расселению.
По данным Валерия Путина, сохраняется достаточно высокий спрос на элитные земли, находящиеся в экологически чистых местах, недалеко от города, обеспеченные всеми центральными коммуникациями, с удобным выходом к воде и хорошими подъездными путями. Стоимость таких земельных участков достигает, к примеру, в Верхней Курье 330–350 тыс. рублей за сотку, в элитном коттеджном поселке в микрорайоне Акуловский — 192 тыс. рублей за сотку. Интересные места по берегам рек есть также в районе Усть-Качки, Палазны, Хохловки, Добрянки и Краснокамска. Кроме того, агентства недвижимости предлагают и другие поселки, которые дают возможность развиваться и другим сегментам рынка — жилью бизнес-класса и эконом-класса.
 
Возможности купить. Землю можно купить путем прямого приобретения, став пайщиком инвестиционно-земельного фонда, комментирует Валентин Путин. Последний вариант вложения денег обеспечивает доходность и определенную стабильность. Земля — это продукт, который реально существует. В прошлом году паевой фонд Корпорации «Перспектива» получил 24 % дохода, в 2007 году прогнозируется доходность на уровне 35–40 % годовых. Но нужно понимать, что работа на рынке ценных бумаг и на рынке земельного фонда всегда подразумевает определенные риски.
В связи с тем, что обсуждаемый сегмент рынка только набирает обороты, достаточно большого количества клиентов, обращающихся в банки за такого вида кредитами, среди жителей Прикамья нет, сообщил Александр Яцков, заместитель председателя правления банка «Урал ФД». Поэтому многие банки даже не рассматривают возможность выделения среди своих услуг отдельного продукта, предназначенного для покупки земельного участка. Кредиты на приобретение земли «Урал ФД», как и многие банки, относит к универсальным и сравнивает их с покупкой, к примеру, вертолета — очень редкого и неординарного имущества. Эти кредиты предоставляются на условиях нецелевых кредитов под залог недвижимости, собственно участка земли, автомобилей и др. сроком до 15 лет. Процентная ставка в банках, работающих в Прикамье, для таких продуктов составляет 12–29 % годовых.
Среди банков, выделивших в отдельный продукт ипотечный кредит на приобретение земельных участков как частным, так и юридическим лицам, уже в течение нескольких лет лидерами являются «Райффайзен банк» и Западно-Уральский банк Сбербанка России. Последний, к примеру, предоставляет кредит населению на срок до 20 лет, причем максимальная сумма кредита составляет до 90 % от стоимости приобретаемого участка.
По мнению экспертов, выдавая ипотечный кредит на покупку земли, банки сталкиваются с большими рисками. Сама по себе работа с загородной недвижимостью очень специфична, земля постоянно дорожает, но процесс ее оформления долог и сложен, поэтому как объект залога земля считается менее ликвидной, нежели городская квартира. Но с другой стороны, этот инструмент существенно облегчает сбыт земельных участков, а значит, дает большой толчок для активного развития этого сегмента рынка.
 
Земельные реалии
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний