Газета
 02 апреля 2007, 00:00   1109

Выборочный интерес

Одни секторы рынка недвижимости Перми переживают период активного роста, развитие других — дело будущего. Основная причина этого заключается в диспропорции доходности в различных сегментах.
Автор: Кирилл Перов
Одни секторы рынка недвижимости Перми переживают период активного роста, развитие других — дело будущего. Основная причина этого заключается в диспропорции доходности в различных сегментах.

Рынок недвижимости Перми находится на такой стадии развития, когда реализация практически любого возведенного объекта гарантирована, об этом заявили большинство экспертов «bc». Однако сами девелоперы активно развивают одни направления, не уделяя внимания другим. Причина — в низкой доходности последних.
 
Сектор максимальной доходности. Несмотря на то что профессионалы говорят о приближении насыщения рынка недвижимости Перми торговыми площадями, количество ТРЦ, соответствующих принятым международным стандартам, позволяет считать, что сегодня рынок недвижимости города находится лишь в начале второго этапа развития.
Анатолий Васильев, директор по развитию компании «Торговый квартал» (г. Москва):
В Перми успешными проектами являются ТРЦ «Столица», ТРЦ «СемьЯ», ТЦ «Колизей». Однако в городе преобладают ТЦ старого формата, которые нуждаются в реконцепции. Большинство местных ТЦ не являются крупными проектами. Их общая площадь редко превышает 10 000 квадратных метров, например, «Парк-Авеню» (4500 квадратных метров) или ТЦ на бульваре Гагарина (2000 кв. м).
Значительное количество небольших объектов в сфере торговой недвижимости во многом объясняется тем, что большинство крупнейших девелоперов Перми занимаются строительством жилых комплексов, отводя под размещение предприятий торговли и услуг лишь первые этажи этих зданий (например, так действуют компании «Камская долина», «Сатурн-Р», УК «Боливар»). Однако, несмотря на относительно небольшое количество проектов в сфере торговой недвижимости, по мнению профессионалов пермского рынка, этот сегмент близок к насыщению.
Эксперты отмечают, что управление торговой недвижимостью в Перми имеет свои особенности, состоящие в соотношении арендных и торговых ставок.
Игорь Голубев, директор центра коммерческой недвижимости Корпорации «Перспектива»:
— В городе наблюдается дисбаланс между ставками аренды и продажи площадей в торговых центрах. Стоимость 1 квадратного метра при продаже ежегодно увеличивается в полтора-два раза, так как предложений по продаже крайне мало, а желание вкладывать средства в недвижимость у инвесторов есть. Арендные ставки, напротив, остаются на одном уровне или даже снижаются, что объясняется стратегией арендаторов. Успешные операторы, работающие по франшизе, сначала открывают магазины во всех ТЦ города, а затем закрывают те, что приносят наименьшую прибыль.
Именно сегмент торговой недвижимости сейчас привлекает наиболее пристальное внимание инвесторов, что объясняется в первую очередь уровнем доходности. «На сегодняшний день уровень доходности в секторе офисной недвижимости составляет 14–17 % при инвестициях в готовый продукт и порядка 20–25 % при девелопменте, в то же время уровень доходности вложений в торговые центры сегодня достигает 20 %», — считают аналитики PTDN realty group.
 
Дефицитные площади. Пермский рынок офисной недвижимости находится на начальном этапе развития. По оценке сотрудников департамента маркетинга и консалтинга PTDN realty group, «в данный момент в городе действуют лишь два бизнес-центра, соответствующие международным стандартам класса «А»: на улицах Тимирязева (общая площадь — 5 000 квадратных метров) и Коммунистической (общая площадь — 3500 квадратных метров)».
Кроме того, в 2006 году был введен в эксплуатацию деловой центр «Привилегия» по адресу Ленина, 26, а в январе 2007-го был сдан в эксплуатацию БЦ «Славяновский Plaza» общей площадью 8 200 кв. м. Во втором квартале текущего года должен быть сдан 16-этажный бизнес-центр «Парус» на ул. Островского, 59/1 (общая площадь — 5 500 кв. м).
Кроме того, развивается и сегмент офисов класса «В». По информации компании PTDN, ставки арендной платы в этом сегменте в среднем составляют 300 долларов за кв. м в год (700 рублей за кв. м в месяц). Цена продажи административно-офисных помещений данной категории составляет в среднем 1200 долларов за квадратный метр (33 600 рублей за кв. м).
«На сегодняшний день наблюдается определенный дефицит офисной недвижимости, но с учетом заявленных проектов с этого года начнется постепенное насыщение рынка, которое достигнет пика к 2009 году. Дефицит качественных офисных площадей будет удовлетворен в ближайшие три года, так как за это время планируется вывести на рынок свыше 400 000 квадратных метров офисной недвижимости разных форматов», — рассказал Сергей Седов, директор компании «Пермский аналитический центр».
 
Дело будущего. Пермские девелоперы пока не видят в складской недвижимости интересного объекта вложений.
Алексей Трапезников, руководитель информационного отдела компании «Финрент»:
На сегодняшний день рынок склад-ской недвижимости очень плохо развит, качественных предложений практически нет, а основу сегмента составляют сохранившиеся с советских времен полуразрушенные ангары и производственные помещения. Введенные в эксплуатацию за последние годы качественные логистические центры и те складские комплексы, которые строятся сегодня, создаются крупнейшими сетевыми компаниями для собственного пользования.
Аналогичное мнение высказывает и Сергей Седов: «Категория складской недвижимости сегодня практически не развивается. В данный момент крупных проектов на рынке практически нет».
Александр Репин, директор ООО «Сатурн Р», основную причину сложившейся ситуации видит в низкой доходности проектов по возведению складских помещений. Кроме того, он указал на отсутствие значительного спроса на этот вид недвижимости. По его словам, даже крупнейшие торговые организации, работающие сегодня в Перми, не испытывают нехватки складских помещений. «Развитие рынка складской недвижимости может начаться после прихода в Пермь крупнейших торговых сетей, имеющих корпоративные стандарты по отношению к складам», — сказал он.
Несмотря на периодически возникающие сообщения о возможном появлении на пермском рынке новых проектов гостиничного бизнеса, строительство в этом сегменте развивается медленно и исключительно силами местных девелоперов. Во многом это связано с длительной окупаемостью проектов в гостиничной сфере. «Инвестиции в создание гостиницы намного выше инвестиций в прочие объекты коммерческой недвижимости, однако и отдача от объекта более стабильна и надежна. Окупаемость небольшой (от пяти номеров) гостиницы при загрузке не менее 60 процентов составит примерно три года, а масштабной (современной гостиницы уровня 4–5 звезд) — не менее пятнадцати лет», — считают аналитики PTDN realty group.
Однако иностранные инвесторы и компании из других регионов России все же проявляют интерес к Перми. Так, инвестиционная компания «Делта Капитал Менеджмент» заявляла о стремлении открыть в Перми гостиницу эконом-класса сети Country Inn (инвестиции — 10 млн долларов), а группа компаний «Ренова» собиралась инвестировать 45 млн долларов в строительство гостиницы и бизнес-центра в Перми.
 
Регион «в себе». Интерес к Перми инвесторов из других регионов связан не только с гостиничной недвижимостью, практически все крупные российские сети торговых центров или девелоперы, только выходящие на рынок коммерческой недвижимости, но обладающие значительными средствами, уверены в потенциале пермского рынка, однако большая часть их планов остается на бумаге.
По мнению Анатолия Васильева, Пермь является инвестиционно привлекательным городом. Он объясняет отсутствие проектов федеральных девелоперов позицией местных властей: иногда администрация не заинтересована в приходе сторонних компаний и внешних инвесторов. Аналитики PTDN realty group подтверждают, что благодаря высокой зависимости рынка от взаимоотношений с местными властями и административного ресурса местные инвесторы чувствуют себя увереннее. Выход инвесторов на рынок неосуществим без одобрения со стороны местной власти и, следовательно, без доступа к земельным участкам.
Однако причины незначительного присутствия московских девелоперов на пермском рынке не сводятся только к существованию административных барьеров. Юрий Борисовец, генеральный директор РИАЛа, считает, что основным фактором является более низкая норма прибыли на перм-ском рынке по сравнению со столичным.
Сергей Седов в свою очередь утверждает, что говорить об отсутствии на рынке проектов инвесторов из Москвы и других регионов неверно, просто они реализуются через местных контр-агентов.
«Кроме того, сдерживающим фактором для усиления их присутствия в Перми является наличие более привлекательных для инвестирования территорий, а также недостаточный объем рынка и многочисленные сложности с выделением земельных участков», — уверен он. На значимость последнего фактора указывает и Лариса Копысова, генеральный директор компании «Еврокапитал».
Лариса Копысова:
— Основной вопрос, конечно же, в оформлении прав на землю под строительство. Вопрос тем более усложняется, что столичных девелоперов интересуют большие объемы застройки в регионах, соответствующие определенным критериям: участки от 2 гектаров под объекты коммерческой недвижимости либо площади под комплексную жилую застройку целыми микрорайонами.
Тем не менее эксперты оценивают привлекательность пермского рынка как очень высокую. «Перспективы в Перми для тех, кто сумеет реализовать правильные проекты, самые замечательные. Девелопмент сам по себе является перспективой, предвосхищая требования современного общества, и хорошая девелоперская концепция не останется невостребованной», — уверен Андрей Свинин, директор ООО «ЛЭНД Девелопмент».
Андрей Свинин:
— В действительности в Перми уже сейчас реализуются проекты столичных девелоперов. Уже ведется строительство нескольких объектов, примером может служить проект по улице Механошина компании «Ренова-девелопмент» и другие. Но самое важное, что на стадии концептуализации и проектирования находятся проекты в десятки, а в некоторых случаях и в сотни тысяч квадратных метров общей площади.
 
Торговые центры Перми
Торговый центр Девелопер Адрес Ввод в эксплуатацию Площадь
«Столица» DVI Ул. Мира, 41/1 2004 30 000 кв. м
«Алмаз» «Сатурн-Р» Ул. Куйбышева, 37 2004 40 500 кв. м
«Виват» «Норма» Ш. Космонавтов, 65 2004 14 000 кв. м
«Айсберг» «БИО» Ул. Попова, 16 2003 8 000 кв. м
«СемьЯ» «ЭКС» Ул. Революции, 13 2004 28 656 кв. м
«Сибирский» «Классик» Ул. Сибирская, 47а 2005 10 000 кв. м.
«Колизей» РИАЛ Ул. Ленина, 60 2005 28 000 кв. м
«7 Пятниц» «Еврокапитал» Ул. Революции, 60 2005 20 600 кв. м
«Шоколад»* «Седьмой континент» Ул. Героев Хасана, 115 ноябрь 2007 25 000 кв. м
КУМ* РИАЛ Пересечение ул. Куйбышева и Ленина июнь 2007 32 000 кв. м
«СемьЯ» (вторая очередь)* ЭКС Ул. Революции 2007 70 000 кв. м
* строящиеся торговые комплексы. Источник — «Debust–Бюро»
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний