Газета
 12 марта 2007, 00:00   1662

Коммуналка и жилье

Коммуналка и жилье
Молодой рынок управления жильем начинает формироваться в Перми. На него намерены зайти крупные коммунальные компании, однако федеральные власти против этого.
Автор: Кирилл Перов
Молодой рынок управления жильем начинает формироваться в Перми. На него намерены зайти крупные коммунальные компании, однако федеральные власти против этого.

Сфера ЖКХ делится на два основных сектора: жилищный и коммунальный. Предприятия коммунальной сферы занимаются поставкой таких услуг для населения, как тепло, энергия, вода; жилищная сфера обеспечивает содержание и эксплуатацию домов и их внутренней инфраструктуры, а также управление этим процессом.
Несмотря на относительно развитую по сравнению с другими регионами структуру, рынок жилищно-коммунального хозяйства Пермского края все еще находится в процессе формирования и не поделен окончательно между частными компаниями. В большей степени это касается жилищной сферы. Если передача коммунального сектора в руки бизнеса началась около 10 лет назад, то привлечение частных компаний в сферу обслуживания и управления жильем — только 2 года назад. С течением времени в жилищной среде появляется все больше частных управляющих компаний, однако специалисты говорят, что рынок еще не сформирован.
Сергей Касаткин, советник председателя правления ОАО «Камабанк», член общественного совета при гильдии управляющих компаний Перми:
— Рынок управляющих компаний в данный момент находится на стадии становления. Сейчас на нем только-только начинают развиваться рыночные отношения и конкуренция.
В отличие от жилищной ниши, коммунальный рынок в настоящее время поделен между крупными игроками, каждый из которых занимается своей сферой.
 
Коммунальщики. В данный момент в сфере тепло- и электроснабжения, водоснабжения и водоотведения Пермского края работают 22 част-ных оператора, из которых самыми крупными считаются ОАО «ТГК 9», ООО «НОВОГОР-Прикамье», ООО «Регионэнергосбыт», ООО «Пермгазэнергосервис». Все эти компании являются довольно большими и обеспечивают не только свое существование, но и развитие отрасли за счет стратегических вложений. Затраты коммунального бизнеса, признают специалисты, в десятки раз превышают вложения в жилищном секторе, поэтому обеспечить поставку или выработку энергии, тепла или воды могут только крупные игроки. Одной из особенностей Пермского края, выделяющей его среди остальных регионов России, является большое количество операторов коммунальной сферы. Властями это оценивается как положительный момент — конкуренция заставляет коммунальщиков принимать условия, больше выгодные для муниципалитетов и потребителей.
По данным краевой администрации, сеть энергоснабжения Пермского края на 97 % принадлежит частным структурам либо находится в долгосрочной аренде (в основном это предприятия, подведомственные РАО ЕЭС), водоснабжение — на 81 %, теплоснабжение — на 60 %. Наименьшая доля участия бизнеса в системе теплоснабжения в сравнении с другими коммунальными отраслями объясняется наличием на балансах многих муниципалитетов небольших котельных, обеспечивающих теплом 10–12 домов. По данным городского управления ЖКХ Перми, только в краевом центре таких котельных насчитывается около 10 (всего в городе около 55 котельных). Эксперты называют подобные объекты единственным сегментом, который способны освоить предприятия малого и среднего бизнеса, поскольку крупные источники тепла, такие, как ТЭЦ, в регионе уже приобретены либо находятся в долгосрочной аренде больших компаний.
 
Затраты и рентабельность.  Главная причина закрытости коммунальной сферы для малого и среднего бизнеса — серьезные капитальные затраты на ремонт старых и строительство новых сетей и генерирующих мощностей и длительные сроки окупаемости этих вложений. По словам экспертов, затраты в коммунальной сфере во всем мире окупаются не менее чем через 7 лет, средний срок превышает 10 лет. Рентабельность бизнеса в сфере производства и распределения электроэнергии, газа и воды, по данным Пермьстата, в 2006 году составила около 5,2 %.  Но по словам одного из экспертов «bc», близкого к компании «НОВОГОР-Прикамье», рентабельность отрасли водоснабжения и водоотведения составляет не менее 15 %, что, по мнению специалиста, полностью «соответствует всем стандартам». 
Однако Сергей Касаткин оценивает рентабельность коммунального бизнеса более высоко. По мнению специалиста, ранее занимавшего должность руководителя управления жилищно-коммунального хозяйства Пермского края, в отдельных случаях рентабельность коммунальной сферы может достигать 25 %.
В плане привлекательности инвестиций среди всех отраслей ЖКХ специалисты выделяют прежде всего коммунальную энергетику. Рост тарифов позволяет этой отрасли при грамотном управлении наращивать свои финансовые показатели, а использование современного котельного оборудования приводит к росту рентабельности бизнеса.
 
Управление в стадии развития. Отрасль жилищного хозяйства в свою очередь делится на две составляющие: управление жилищным фондом и непосредственное выполнение работ, связанных с эксплуатацией и содержанием этого фонда. Компания, берущая на себя обязанности по управлению, является заказчиком услуг, исполнитель работ — подрядчиком. По данным муниципального управления ЖКХ, в сфере управления жильем в Перми в настоящий момент работают около 40 частных компаний. В основной массе эти фирмы выросли из подрядных организаций, занимающихся обслуживанием жилого фонда. В других городах Пермского края в настоящее время количество «жилищных» компаний, занимающихся как управлением, так и обслуживанием жилищного фонда, также составляет около 40.
Среди районов Прикамья, наиболее активно привлекающих частных инвесторов в жилищную сферу, эксперты называют Пермский, Краснокамский, Чайковский и Чернушинский муниципальные районы. Среди городов безусловным лидером является Пермь.
В данный момент собственники помещений в 29,2 % многоквартирных домов краевого центра приняли решение о выборе способа управления. Управляющие компании выбрали жители 975 домов, ТСЖ создали в 178 домах (из 6 476 домов). Молодость рынка управления жильем в данный момент приводит к возникновению ряда проблем как у самих бизнесменов, так и у потребителей.
Екатерина Косогова, начальник управления ЖКХ администрации Перми:
— Самая главная проблема в отрасли связана с задолженностью населения за услуги. В связи с этим у управляющих компаний возникает ряд трудностей. К примеру, при стоимости работ в 100 рублей, ей могут оплатить только 90. При этом проводить работы на сумму в 90 рублей компании невыгодно, так как фактически получается, что недостающие 10 рублей — это ее прибыль, которая облагается налогом. А если расходы составят 100 рублей, то компания останется еще должна налоговикам те 10, которые не заплатило население. Чтобы решить проблему, необходимы поправки в налоговом законодательстве. Мы уже обращались к сенатору в совете Федерации от Перм-ского края с предложением внести ряд изменений, однако никаких действий пока предпринято не было.
Одним из показателей того, что рынок управления жильем развивается, может служить факт появления профессиональных объединений.
В настоящее время в Перми существует два таких объединения: гильдия управляющих компаний (состоящая из 14 членов) и ассоциация управляющих компаний (7 участников). Основными целями этих организаций является не только совместное решение различных отраслевых проблем, но и формирование благоприятного имиджа компаний среди потребителей, взаимодействие с различными властными структурами.
В настоящее время емкость жилищного рынка Перми составляет около 500 миллионов рублей в год, что составляет лишь 12 % от всего рынка ЖКХ. Финансовая составляющая отрасли определяется главным образом тарифами за жилищно-коммунальные услуги.
По данным БДО Юникон, тарифы на ЖКУ в Пермском крае растут медленнее, чем в среднем по России. За 2005 год они выросли на 26,7 %, что ниже общероссийского уровня, составившего 32,7 %. За I квартал 2006 года рост тарифов на ЖКУ в Пермском крае составил 8,9 %, в среднем по России — 15,6 %.
С целью ограничения роста тарифов с 2006 года федеральной властью для всех субъектов РФ ежегодно устанавливаются предельные индексы роста тарифов. В Пермском крае рост тарифов на услуги организаций коммунального комплекса в 2007 году не должен превышать 15 %.
Рост и размер платежей за коммунальные услуги несопоставимо выше аналогичных трат на жилищные услуги. Поэтому и рентабельность «управленческого» бизнеса намного ниже коммунального: по мнению Сергея Касаткина, она не превышает 5 %.
Несмотря на довольно низкую рентабельность, бизнес продолжает осваивать жилищную сферу. Все больше частных управляющих компаний предлагают свои услуги потребителю, у которого появляются большие возможности для выбора.
 
Дочерние структуры. Наблюдая за развивающимся бизнесом управления жильем, некоторые из коммунальных компаний внедряют в эту сферу свои аффилированные структуры. По мнению специалистов, этот процесс таит в себе опасность для рынка, так как может привести к созданию монополий. Источник «bc» в краевой администрации заявил, что федеральные власти намерены ограничить сферу влияния коммунальщиков в жилищном бизнесе. «Во многих федеральных документах, касающихся сферы ЖКХ, можно найти пояснительные записки, озаглавленные как «Ограничение влияния коммунальных структур — естественных монополий на рынок управления жилищным фондом»», — заявил источник.  По мнению Сергея Касаткина, в случае прихода коммунальных гигантов в жилищную сферу естественная монополия замкнется, что может привести к негативным последствиям: «Интересы коммунальщиков и управляющих компаний должны быть противоположны. Предприятия коммунальной сферы поставляют свою продукцию (тепло, воду, энергию) и, следовательно, заинтересованы в ее большей стоимости. Цель управляющей компании — приобрести все это дешевле. Сейчас зачастую потребители получают больше коммунальных услуг, чем это необходимо, так как жители домов оплачивают не тот объем, который потребляют, а тот, который запланирован на несколько объектов. Последний в большинстве случаев превышает реальные показатели. Это выгодно поставщикам, но невыгодно потребителям, которые переплачивают за лишнее. Управляющая компания эти проблемы решает, но если она будет связана с поставщиками или производителями услуг, то сложится ситуация, при которой компании будут продавать тепло, энергию или воду самим себе».
Единственным благоприятным как для компании, так и для потребителя вариантом прихода крупных коммунальщиков в сферу управления является разграничение бизнеса, считает господин Касаткин. В случае если «дочка» крупной коммунальной структуры действует не в интересах шефствующей организации, а в своих собственных, принцип рынка, основанный на разграничении целей поставщика и заказчика, будет соблюден, и  потребитель не пострадает. По информации «bc», в настоящее время среди управляющих компаний Перми около 5 аффилированы коммунальными структурами. Среди таких компаний специалисты выделяют «Пермскую модель комфорта», дочернюю структуру «Пермгазэнергосервиса», близкого в свою очередь бывшему руководству «Пермрегионгаза».
 Несмотря на то что многие аналитики считают Пермский край одним из лидеров сферы ЖКХ по многим показателям (по данным Федерального агентства по строительству и ЖКХ России, Пермский край находится в пятерке лидеров), в регионе существует ряд проблем, распространенных в большинстве субъектов Российской Федерации. Одной из главных эксперты называют изношенность сетей, а также жилищного фонда. Если коммунальные компании вкладывают свои средства, даже несмотря на длительную окупаемость инвестиций, то финансирование восстановления и ремонта жилищного фонда пока находится под вопросом. В целом эксперты признают, что сфера ЖКХ в России, изначально не ориентированная на присутствие полноценных конкурентных отношений, в настоящее время приобретает все более четкие рыночные очертания.
 
Характеристика основных подотраслей ЖКХ Пермского края

 

Основные характеристики

Средняя степень износа

Жилищный фонд

  Общая площадь жилфонда составляет 50,4 кв.м., в том числе:
- 32 млн. кв.м приходится на муниципальный фонд (включая площадь приватизированных квартир - 19 млн.кв.м.);
- на ТСЖ и ЖСК - 4,5 млн.кв.м.
Общий объем финансирования капитального ремонта составил:
- в 2004 году - 333,4 млн.руб.;
- в 2005 году - 730 млн.руб.

  Износ - 42%.
Общая площадь ветхого и аварийного жилья - 1,7 млн.кв.м.

Водоканализационное хозяйство

  Установленная мощность водозаборных сооружений - 1160 тыс. куб.м в сут., в том числе муниципальных - 1063 тыс. куб.м в сут.
Протяженность водопроводных сетей - 6277 км, канализационных сетей - 3140 км.
Объем муниципального водопотребления - 203,6 млн.куб.м, водоотведения - 201,7 млн.куб.м

  Износ водопроводных сетей - 65%
Износ канализационных сетей- 59%.

Теплоэнергетика

  Отпущено тепловой энергии населению и бюджетной сфере всего - 15567,5 тыс.Гкал/год, из них муниципальными предприятиями - 6289,2 тыс.Гкал/год.
Общее количество котельных - 1302 ед., в том числе муниципальных - 893 ед.
Общая протяженность сетей - 3034 км, в том числе муниципальных - 2293 км

  Износ сетей - 68%

Источник — БДО  ЮНИКОН
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний