Газета
 05 марта 2007, 00:00   2437

В квадратном измерении

Из чего складывается себестоимость одного квадратного метра жилья, и какой доход приносит квадратный метр застройщику. Building b.c. приводит анализ факторов, влияющих на цену на примере конкретных проектов.
Из чего складывается себестоимость одного квадратного метра жилья, и какой доход приносит квадратный метр застройщику. Building b.c. приводит анализ факторов, влияющих на цену на примере конкретных проектов.

Себестоимость одного квадратного метра — величина, зависящая от многих факторов. Следует сразу оговориться, что ситуация на рынке новостроек в Перми привела к тому, что спрос на жилье заметно превышает предложение, и рыночная цена растет вне зависимости от понижения или снижения себестоимости квадратного метра. Но, как отмечают эксперты, в случае, если соотношение спроса и предложения на жилищном рынке изменится, строители будут вынуждены  снижать себестоимость.

Редакция Building b. c. располагает уникальной информацией сметной себестоимости строительства трех крупных проектов в Перми. Данные предоставлены застройщиками на условиях конфиденциальности.

Аграрный вопрос.  «На землю приходится 15 - 20 % от общих расходов на строительство, больше тратить бессмысленно, и в случае слишком высоких цен застройщики от участков отказываются» — рассуждает  президент фонда «Западно-Уральский институт пространственного развития Григорий  Колесниченко.

В расчете на квадратный метр эта сумма должна, по словам экспертов,  составлять 3-5 тыс. рублей. На вторичном рынке, по данным лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости «PTDN realty group», цены на участок под застройку в Перми варьируются от 64 тыс. руб. за сотку в Кировском районе до 3,7 млн. в Ленинском. Эти цифры включают в себя затраты на расселение.

Рыночная цена формируется отнюдь не только расходами на квадратный метр. Известно, что часто ликвидные площадки продаются не на аукционах, а на вторичном рынке, где цены высоки. «На этапе выделения площадок в Перми конкуренция среди застройщиков очень  высока. Лишь узкий круг лиц имеет доступ к земле, но эта тенденция характерна для любого активного рынка», —подчеркивает  директор по развитию инвестиционной компании «Проспект» Андрей  Головин.

По словам строителей, при выделении земельного участка нет согласованных действий на уровне администрации  по использованию муниципальной и федеральной земли.  Все сложности, связанные с получением земельного участка, в итоге ощутимо сказываются на повышении себестоимости квадратного метра.

Как отметил глава одного из крупнейших строительных холдингов Перми, его компания в случае строительства в Ленинском районе «еще на этапе бизнес-планирования в состав расходов на возведение квадратного метра не менее 10 тыс. рублей закладывает только на площадку».

На чертежах.  «Вторая составляющая расходов застройщика— это проектные  работы, они составляют от 2 до 6%, в отдельных случаях могут доходить до 10% от себестоимости строительства в зависимости от объема застройки, архитектуры объекта, сложности проработки проектных решений», — отмечает начальник  аналитического отдела ОАО «Камская долина» Эльвира Епишина.  Примерно такие же цифры приводят архитекторы. По словам архитектора Виктора Щипалкина, чаще всего в Перми проектные организации работают за 3–4% от стоимости объекта,   максимально за 5%.  За проектировку одного квадратного метра архитекторы в среднем получают одну тысячу рублей.

Материал имеет значение.  Еще одним фактором, существенно влияющим на себестоимость,  является конструкция дома: кирпичная, монолитная или панельная. Дешевле всего  обходятся панельные конструкции.

Цена 1 квадратного метра в панельном доме на 6,4%–9% ниже по сравнению с кирпичной или монолитной конструкцией. «Если сравнивать кирпичную и монолитную застройку, то здесь цена зависит больше от качества используемых материалов и типа планировки жилого дома», — отмечает Эльвира Епишина.   

Несмотря на дешевизну панельных домов эксперты отмечают, что в Перми спрос на подобные конструкции постепенно снижается.

Наиболее прогрессивное — каркасное строительство — еще находится в стадии развития. Между тем, подчеркивает коммерческий директор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев, монолитные конструкции, требуют  на 30%  меньше затрат, чем кирпичные. По словам Александра  Парыгина, «в России затруднено внедрение новых строительных технологий, и потому в строительстве до сих пор преобладает кирпич, а это дорогое строительство, к тому же не позволяющее гибких инновационных проектировок».

Однако, в любом случае продать в Перми удается любой дом. Из-за  дефицита на рынке новостроек  спросом пользуется любой дом, который строится в заявленные сроки, — резюмирует  Алексей Ананьев.

Немалое  влияние на цену строительно-монтажных работ оказывает цена используемых стройматериалов.

«В расходах на строительно-монтажные работы затраты на исходные материалы и на оплату труда  работников  распределяются примерно поровну. И если последние издержки снижать нельзя — зарплата у рабочих и так не очень высокая, то у расходов на стройматериалы запас снижения есть. Так в  2006 году цены на металл поднялась на 65%,  на цемент — на 20%. Для регулировки таких непредвиденных скачков, необходимо вмешательство властей и антимонопольных комитетов», — говорит генеральный директор ОАО «Пермглавснаб»  Александр Парыгин.

За чужой счет. Существенную долю в расходах занимает подвод инфраструктуры (тепловых сетей,  сетей водоснабжения, канализации и  средств связи). О проблемах, связанных с подключением к коммуникациям, говорят уже давно. В целом в себестоимости одного квадратного метра эта статья занимает обычно около 10 %.

«Если конкуренция среди связистов сейчас настолько высока, что они сами приходят и за свой счет прокладывают кабели в новостройках, и компания «Пермэнерго» частично компенсирует прокладку кабелей, например в 2006 году  компания компенсировала 50% застройщику, то «НОВОГОР-Прикамье» и «Тепловые сети» совершенно не оплачивают прокладку коммуникаций», — отмечает Александр Парыгин.  Как ранее заявлял «bc» финансовый директор строительной группы «Камская долина» Владимир Пучнин: «Затраты на подводку сетей к площадкам действительно велики. К примеру, расходы на инфраструктуру в микрорайоне Окуловский жилой площадью 140 тыс. кв. м, застраиваемом «Камской долиной», составляют 524 млн рублей, в Юбилейном — порядка 602 млн рублей, а в микрорайоне на шоссе Космонавтов  (45 тыс кв. м) —118 млн рублей. На четыре крупных проекта компания потратит более миллиарда рублей».

Как отмечает Алексей Коровников: « при получении площадки по конкурсу чаще всего есть обременительные технические условия, например, по электричеству — поставить трансформатор или коллектор протяженностью 0,5 км.

А если затраты на прокладку коммуникаций оказываются очень велики, то строители выбирают другие площадки».

Небольшие затраты. Столичные девелоперы в себестоимость квадратного метра включают еще 2 составляющие: маркетинг и страхование. В Перми к существенно влияющим на конечные расходы застройщика их причислить нельзя. Коммерческий директор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев отмечает, что маркетинг — это первоначальная составляющая и при том очень важная, но потребности строителей в рекламе пока нет. Связано это с ситуацией превышения спроса над предложением, и пока ситуация не изменится, статьи отдельно под это строителями выделяться не будут.

Как отмечает исполнительный директор ООО «Инвестиции и строительство» Алексей  Коровников, культура страхования в Перми еще не развита совершенно. Соответственно, расходы составляют не более 1% от себестоимости возведения квадратного метра.

Итого. Расходы на строительство  квадратного метра в среднем  в зависимости от района  составляют около 20 тыс. рублей.  Так, общая себестоимость 1 кв. метра по первому проекту  составила 33, 5 тыс. рублей, по второму 28, 1 тыс. рублей, по третьему 25 тыс. рублей (см. таблицу). Обычно на реализацию одного проекта в сфере строительства жилья уходит от 2 до 2,5 лет: год — на подготовку, еще год — на само строительство. «Рентабельность любого проекта в сфере строительства должна быть не менее 25%, иначе он просто не имеет смысла, — отмечает заместитель генерального директора ООО ПФПГ Виктор Горбунов. — Нескольких десятков миллионов рублей хватает для малоэтажного строительства, крупные многоэтажные дома и  крупное промышленное строительство требуют более значительных вложений — 300 - 500 миллионов рублей ( это могут быть как собственные, так и  заемные деньги)».

Затраты на возведение жилого дома

 
Проект 1. Центр
Проект 2.  Район новой дамбы
Проект 3. Окраина города

Подготовка территории строительства

1,2%
4,6%
1%

Строительство жилого дома

71%
59,7%
80,0%

Объекты энергетического хозяйства

4%
2%
2,3%
Наружные сети
2,2%
1,9%
2,1%

Благоустройство и озеленение

1,6%
2,5%
1,7%
Проектные работы
4%
1,8%
3,7%

Прочие (инфраструктура, расселение)

16%
27,5%
9,2%
 
100%
100%
100%
 
Поделиться:
Все новости компаний