Газета
 05 марта 2007, 00:00   776

«Консультант — едва ли не ключевая фигура»

Директор Управляющей компании “Император” Вадим Сидоров — о том, как уменьшить риски девелоперских проектов в коммерческой недвижимости.
Автор: Кирилл Перов
Директор Управляющей компании “Император” Вадим Сидоров — о том, как уменьшить риски девелоперских проектов в коммерческой недвижимости.

Насколько важно привлекать профессиональных консультантов на стадии концептуальной проработки проекта коммерческой недвижимости?

— Необходимо сразу определиться, что коммерческая недвижимость — доходоприносящая недвижимость, и все цели ее создания подчинены одному — максимизации прибыли от использования возведенных площадей. Для этого необходимо повысить стоимость недвижимости, ведь конечный доход девелопера напрямую связан со стоимостью проекта и вычисляется через коэффициент капитализации. В свою очередь, увеличение стоимости недвижимости — многофакторная задача, так как девелоперу необходимо связать воедино несколько взаимосвязанных вопросов — местоположение, требования первоначального потребителя объекта и пожелания “потребителя потребителя” — конечного пользователя с его потенциальными клиентами.

В итоге девелопер сталкивается с тремя факторами — местоположением, стоимостью и качеством недвижимости, причем все эти три составляющие должны быть соотнесены между собой. Как видите, задача, стоящая перед девелопером, довольна непростая. Учесть все указанные мной факторы в состоянии даже не консультант-одиночка, а коллектив разработчиков, включающий специалистов профильных компетенций.

Как организуется работа профессиональных консультантов?

— В коллективе разработчиков на каждой проектной стадии необходим особый состав реализаторов. Он формируется по функциональному принципу. В этом случае каждый выполняет свою функцию, при этом обеспечивается качество работы в целом. Таким образом, консультанты обеспечивают переход от одной стадии к другой вплоть до завершения проекта. Однако здесь необходимо учесть один нюанс. Если девелопер не обладает необходимым набором собственных профессиональных компетенций или же впервые работает над проектом в данном сегменте, то в этом случае без генерального консультанта, который и проведет весь проект от начала и до конца, не обойтись.

Какие услуги предлагают консалтинговые компании для проектов коммерческой недвижимости?

— Большую часть работы на рынке девелопер должен делать сам, а потому все профессиональные консультации связаны с какой-либо узкой спецификой. Это инжиниринг, концептуальная разработка, архитектурный и инвестиционный консалтинг, брокеридж. Инжиниринг — составление отвода участка, согласование проекта границ, получение разрешения на строительство и т.п. Консультанты по инвестициям и специалисты брокериджа привлекаются практически одновременно — первые анализируют предстоящие расходы, вторые планируют доходную часть. Кроме того, “инвестиционные” консультанты могут помочь и  с поиском инвесторов, ведь специалисты в этой области обрастают многочисленными связями. Инвестору в любом случае необходимо обосновать привлекательность проекта, и сделать это может только сторонний эксперт, обладающий брендом.  Наверное, справедливо будет сказать, что консультант по инвестициям с определенным статусом может стать едва ли не ключевой фигурой для привлечения средств на реализацию проекта.

Консультант по архитектуре необходим тогда, когда дорогой проектировщик ни к чему, или же его быстро найти не удалось. Консультант выполняет посреднические функции, переводит с русско-девелоперского на архитектурно-технический язык.

Наконец, без концепции у проекта нет будущего. Существует несколько продуктов консалтинга — предварительная оценка, так называемый экспресс-анализ, более подробный анализ — best use (наилучшее использование земельного участка). Если в экспресс-анализе прибрасывается, что на имеющейся земле интересно строить, то следующий шаг — понять, насколько интересно (экономически) и какова доминирующая идея. Например, торговля — а какая? Торговый центр для района, микрорайона, гипермаркет... Мы делали очень много экспресс-анализов, это продукт не очень дорогой, но позволяет сориентироваться инвестору и выбрать наиболее верное решение.

Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний