Газета
 12 февраля 2007, 00:00   1183

Не экономьте на органах

Не экономьте на органах
Бум офисного и торгового строительства привел к росту спроса на интеллектуальные системы управления недвижимостью. Впереди обострение конкуренции на «умном» рынке за участие в уже объявленных коммерческих проектах.
Бум офисного и торгового строительства привел к росту спроса на интеллектуальные системы управления недвижимостью. Впереди обострение конкуренции на «умном» рынке за участие в уже объявленных коммерческих проектах.

Число объявленных в минувшем году проектов коммерческой недвижимости заставляет говорить о буме рынка Build Management Systems (современные интеллектуальные системы управления). Ведь впечатляющий рост на строительном рынке привел к аналогичному подъему на местном рынке технологий «умный» дом. Ведь инвесторы намерены строить значительную часть офисных площадей класса «А», а на рынке  торговой недвижимости в последнее время популярен формат торгово-развлекательного центра. И те, и другие немыслимы без Build Management Systems. Эксперты прогнозируют активный приход новых профучастников и усиление конкуренции.
 
Экономные внутренности и стоимость органов. «Концепция «интеллектуального» здания была предложена еще в 70-ых годах двадцатого века. Современная идея заключается в создании единой системы управления всеми инженерными сетями здания, обеспечивающей комфортную и безопасную среду обитания», — говорит директор по развитию ООО «Спас» Максим Гиляев. Одним из первых офисных центров, внедривших устройства автоматизированного управления объектом, специалисты называют «Славяновский» (площадь более 8 тыс. кв. м, инвестором выступала Корпорация «Перспектива»).
Инженерная начинка объекта — это центральная система кондиционирования «чиллер-фанкойл» с режимом работы «охлаждение» и «вентиляция», два пассажирских лифта «Thyssen-Krupp» (Германия), пожарная сигнализация, автоматически зонированная система оповещения о пожаре, система дымоудаления, система электронного контроля доступа в блоки по магнитным картам и
т. д. «Славяновский» — один из первых офисных центров высокого класса, и спрос на рынке подобных площадей есть», — отмечает директор департамента коммерческой и загородной недвижимости Корпорации «Перспектива» Игорь Голубев. Автоматизированные системы устанавливала компания «Интеллект-Строй». «Существуют конкретные определяющие принадлежность к классу «А». Что касается Build Management Systems «Славяновского»,  могу сказать, что установленная нами система соответствует параметрам класса «А»», —  уверен глава «ИнтеллектСтрой» Алексей Южаков.
Основная идея автоматизированных систем управления зданием (АСУЗ) заключается в разумном использовании энергоресурсов, сокращении издержек на обслуживающий персонал, ремонтные работы и т. п., говорит глава компании «Умный дом» Эдуард Фаткулов. «В итоге расходы на установку системы окупаются уже через три года после ее запуска», — говорит Алексей Южаков. Как правило, в систему встроены механизмы учета потребления тепло- и электроэнергии, ею также контролируются компьютерные и телекоммуникационные сети. Наконец, в единый интеллектуальный комплекс, обслуживающий здание, включаются устройства противопожарной и охранной безопасности, датчики АСУЗ могут вести учет этих систем.
Эксперты подчеркивают, что большую часть затрат инвестор несет уже после окончания строительных работ. С учетом среднего жизненного цикла офисного здания  (от проектирования до утилизации) в 40 лет значительная доля затрат придется на техобслуживание и плату за электроэнергию. «Стоимость проектирования и строительства здания составляет не более 11 % от всех затрат на проект. Оставшиеся 89 % — расходы на эксплуатацию, а именно плата за пользование энергоресурсами (в среднем 14 %), затраты на ремонт и модернизацию (25 %), оплата труда специалистов  (порядка 50 %). Единые системы диспетчеризации здания позволяют сократить эти затраты таким образом, что вся система окупается после нескольких лет эксплуатации здания», — говорит Максим Гиляев.
«Затраты на энергоресурсы сокращаются на 20–30 %, на эксплуатацию здания — на 40–50 %, на ремонт и обслуживание оборудования — на 40–50 %», — продолжает Эдуард Фаткулов. В итоге на обслуживание ТЦ площадью 40 тыс. кв. м достаточно одного диспетчера вместо бригады сантехников, электриков и т. д. Кроме того, сократятся издержки на ремонт и устранение аварий, поскольку «интеллектуальный» комплекс своевременно предупредит о неисправности, резюмирует Максим Гиляев.
Дополнительный бонус — скидки при страховании объекта. «На Западе страхование недвижимости, обеспеченной автоматическими системами контроля и управления, может стоить на 30 % дешевле, нежели аналогичный договор для обычного здания. В российской практике страховые компании снижают сумму договора на 5 %, и в будущем, думаю, этот показатель будет только расти», — подчеркивает Алексей Южаков.
Средняя стоимость АСУЗ составляет порядка 10 % от стоимости инженерного оборудования. «Конечная цена зависит от количества устанавливаемых систем, уровня автоматизации здания. В частном жилье стоимость оборудования может быть значительно выше за счет большого количества концентрации и оборудования к площади самого здания, так как весь спектр систем необходимо уместить на достаточно небольшом пространстве», — говорит Эдуард Фаткулов. А в случае если Build Management Systems были предусмотрены еще на этапе проектирвания, себестоимость квадратного метра возрастает незначительно, в пределах 5 %.
На сегодня большую часть оборота компании, порядка от общей выручки,  составляют заказы промышленных компаний, которым необходимы системы автоматизации управления процессами, а также контроля и управления доступом. «Например, один из проектов «Спас» выполнил для фабрики ГОЗНАКА. Этому предприятию требовался механизм контроля над зданием, управления доступом строго ограниченных групп сотрудников в определенные помещения, особый пропускной режим. При этом система должна была работать автоматически, в чем и заключается смысл «интеллектуальных» систем», — рассказывает Максим Гиляев.
 
 «Мозги» на стройке. Несмотря на позитивный экономический эффект внедрения единой диспетчеризации, в настоящее время в Перми интеллектуальные системы управления недвижимостью распространены явно недостаточно. «Сдерживает развитие рынка «умных» технологий относительно низкая цена энергоносителей. Данный фактор не стимулирует внедрение энергосберегающих технологий, тесно связанных с комплексными системами автоматизации зданий», — полагает Эдуард Фаткулов. Кроме того, застройщики на этапе проектирования объекта подчас экономят на автоматизированных системах, а в дальнейшем их внедрение становится значительно дороже, отмечает Максим Гиляев.
Эксперты называют еще одну причину слабого развития интеллектуальных систем в управлении недвижимостью. «Не больше года назад компании начали продвижение технологий «умный» дом. И в перспективе этот рынок ожидает динамичное развитие», —  уверен Алексей Южаков. Аналогичного мнения придерживаются и застройщики: «Компании, работающие на рынке «умный» дом, едва ли не впервые заявили о себе только в прошлом году, на выставке недвижимости. Я думаю, недостаточное развитие интеллектуальных систем в Перми произошло во многом  из-за нехватки предложения, раньше компании активно не продвигали свои услуги. В настоящее время есть спрос со стороны застройщиков, и они выходят на рынок со своими услугами. В дальнейшем развитие этого рынка, безусловно, произойдет, так как строительный бизнес заинтересован в применении «умных» технологий», — считает глава строительной компании «Сатурн-Р» Николай Кирюхин.
 
Будущее «автоматических операций». Эксперты признают, что на сегодня «умных» домов не много — не более 2–3 % от построенных в Перми объектов снабжены устройствами автоматизированного контроля и управления. «В настоящее время имеется информация о нескольких зданиях в Перми, позиционирующих себя как «интеллектуальные», но в большинстве случаев такие заявления можно рассматривать как маркетинговый ход», — говорит Эдуард Фаткулов. Вместе с тем в минувшем году было объявлено о ряде крупных проектов на рынке офисных и торгово-развлекательных площадей, которые значительно увеличат емкость местного рынка «умных» домов. Собеседники «bc» признают, что в последнее время конкуренция за возможность участия в офисных проектах значительно возросла, и в будущем компании ожидает только обострение борьбы за крупные офисы.
Дальнейший рост на местном рынке Building Management Systems прогнозируют едва ли не все эксперты «bc». «На сегодня есть множество сегментов, не занятых игроками рынка «умных» технологий. Речь идет, например, о проектировании интеллектуальных устройств управления недвижимостью для ТСЖ. Потребление жителями энергии значительно сократится после внедрения системы, и расходы окупятся через короткое время», — уверен Алексей Южаков.
Увеличение оборота компаний «умных» технологий недвижимости вызвано еще и необычайной активностью пермских строителей в сегменте офисных площадей, ведь инвесторы в Перми заинтересованы в строительстве именно крупных центров класса «А». «Экономический эффект от реализации проектов высокого класса застройщик получает, только строя большие объемы, — подчеркивает Игорь Голубев, — этим и вызвана масштабность планов инвесторов». На пермском рынке административно-офисной недвижимости наблюдаются как количественные, так и качественные изменения. Можно сказать, что действующими в Перми компаниями уже сформирован достаточно платежеспособный спрос на офисные помещения высокого класса. Стараясь  его удовлетворить, застройщики начинают выпускать на рынок офисные площади классов «А» и «Б+», которых ранее не было. Кроме того, на рынок выходят как московские, так и инос-транные строители, которые, несомненно, принесут с собой новые стандарты качества офисных помещений и усилят конкурентную борьбу  в данном сегменте, отмечают специалисты ПТДН.
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний