Газета
 05 февраля 2007, 00:00   994

Промзоны ждут

В 2006 году средняя цена на складскую недвижимость в Перми впервые превысила психологический рубеж в 10 тысяч рублей за квадратный метр.
В 2006 году средняя цена на складскую недвижимость в Перми впервые превысила психологический рубеж в 10 тысяч рублей за квадратный метр.

В 2006 году ситуация на рынке складской недвижимости характеризовалась изменением структуры предложения, а также высокими темпами роста цен. Последние в свою очередь определялись двумя основными факторами: местом расположения объекта и его классом. В результате среднее по городу увеличение цены предложения отапливаемых складских объектов по результатам 2006 года составило 33,9 %, а средняя их цена по итогам IV квартала  2006 года — 10 900 рублей за кв. м. По неотапливаемым складам за 2006 год средняя цена предложения возросла на 27,6 %, а ее абсолютное значение составило 5 748 рублей за кв. м.

«Building b.c.» публикует подробный анализ ценовой ситуации на рынке складской недвижимости города Перми в 2006 году. Аналитические материалы предоставлены ООО «Региональный центр независимой оценки».

Север и юг. В промзонах 1 пояса средняя цена отапливаемых складских объектов за 2006 год выросла на 64,5 %, неотапливаемых — на 36,4 %. Абсолютные значения средних цен складских объектов по итогам  IV квартала  2006 года здесь составили: для отапливаемых — 15 108 рублей за кв. м, для неотапливаемых — 7 411 рублей за кв. м.

Основной причиной роста стоимости является общий рост стоимости коммерческой недвижимости в городе (динамика прироста цен торговой и офисной недвижимости еще выше складской). Другими серьезными факторами явились общее подорожание земельных участков в городе, а также рост себестоимости строительства подобных производственно-складских объектов.

Рост средних цен промышленно-складских объектов 2 пояса удаленности от центра за 2006 год наиболее сильно проявился на западном, юго-западном и юго-восточном направлениях (+47,7 % по отапливаемым объектам и +68,2 % по неотапливаемым). В итоге средняя цена отапливаемых складов в промзонах 2 пояса (З-ЮЗ-ЮВ) в  IV квартала  2006 года — 13 903 рубля кв. м, лишь на 8 % уступает средней цене по промзонам 1 пояса, тогда как до открытия Красавин-ского моста в I квартале 2005 года разрыв в ценах был двукратным. Рост стоимости земельных участков на этом направлении повлек ускорение роста цен на неотапливаемые склады, в  IV квартале  2006 года средняя их цена составила 7 988 рублей кв. м, что превысило даже показатели промзоны 1 пояса на 7,8 %.

Складские объекты, расположенные в промзонах 2 пояса на северном и северо-восточном направлении, отстают от южных направлений как по абсолютным показателям (на 34,5 %), так и по темпам прироста цены (+13,8 % по отапливаемым объектам и +56,7 % по неотапливаемым объектам — за счет роста стоимости земельных участков, на которых они расположены).

Следовательно, за год коммерческая привлекательность отапливаемых складов значительно возросла в центральных, западных и юго-западных промзонах и слабо изменилась на северном направлении.

В промзонах городской периферии (промзона Кировская, Левшино) и пригородов (Култаево, Лобаново, Пальники) в наибольшей степени проявился рост средней цены отапливаемых складов — +40,4 % (до 5 436 рублей кв. м), привлекательность неотапливаемых объектов по-прежнему остается невысокой — в  IV квартале  2006 года средняя их цена — 1 838 рублей кв. м, а рост за весь 2006 год — только 0,6  %. Как правило, решение проблемы инженерных коммуникаций в пригородах и на периферии осложняется неразвитостью инженерной инфраструктуры этих районов, что обуславливает такой большой разрыв в средних ценах объектов с коммуникациями и без таковых.

Также устойчивую динамику цен в 2006-м году продемонстрировали объекты, расположенные в отдаленных и малоэтажных жилых районах. Здесь по итогам 2006 года рост средней цены отапливаемых объектов составил 67,2 %, неотапливаемых — 52,7 %, а абсолютные значения цены в  IV квартале  2006 года — 9 566 рублей кв. м и 6 274 рубля кв. м.

Качественный рост. По итогам 2006 года был зафиксирован высокий прирост цен для объектов классов С1 и D2 (34–36 %) и рост в пределах умеренного для наиболее масштабных классов С2 и D1 (12–14 %).

Склады класса С1 в среднем по всем территориальным зонам выросли в цене на 36,2 %, класса С2 — на 12,3 %, класса D1 — на 14,2 %, класса D2 — на 34,7 %. Приспособленные складские помещения в подвалах (класс Е) повысили свою стоимость в среднем на 28,8 %. Высокий прирост по классу С3 не имеет реальных причин и обусловлен изменением структуры выборки по территориальным зонам. Общий рост средних цен склад-ской недвижимости частично обусловлен структурными изменениями в предложении в пользу роста доли более качественных, а следовательно, более дорогих объектов.

Капитальные отапливаемые складские объекты, предназначенные для оптовой торговли,  — класс С1 — по ценам предложения не имеют больших различий в зависимости от месторасположения, в центре города их средняя цена в IV квартале 2006 года составила  16 381 рубль кв. м, в промзонах 1 пояса — 18 440 рублей кв. м (рост на 42,7 %), в промзонах 2 пояса (З-ЮЗ) — 11 673 рубля кв. м (снижение на 7,8 %).

Капитальные отапливаемые складские объекты (в т. ч. базы), предназначенные для хранения товаров или сбыта продукции производственно-технического назначения, — класс С2 — наибольшую среднюю цену предложения имеют в промзонах 1 пояса — 12 451 рубль кв. м, ее рост за 2006 год составил 39,8 %, что близко к среднему показателю прироста цены по отапливаемым складам в целом.

Средний прирост цен по всем территориальным зонам класса D1 (капитальные неотапливаемые складские объекты) за 2006 год составил 43,6 %, и их абсолютная величина достигла 8 023 рублей кв. м; в промзонах 2 пояса (З-ЮЗ-ЮВ) отмечен высокий рост средней цены на 80,4 %, она достигла 10 747 рублей кв. м; в промзонах 2 пояса (С-СВ) средняя цена в течение года колебалась и по его результатам снизилась на 4,3 %, до 4688 рублей кв. м; в промзонах периферии и пригородов средние цены предложения выросли на 15,8 % и достигли 1805 рублей кв. м.

В отдаленных жилых районах города цены складов класса D1 также заметно выросли — на 36,4 %, до 4 688 рублей кв. м. На понижении показателя общего прироста цен по классу отразились структурные изменения в выборке предложений по сравнению с прошлым годом, в частности, отсутствие более дорогих объектов, расположенных в центре и среднеудаленных жилых районах.

Предложение неотапливаемых быстровозводимых складов-ангаров (класс D2) сосредоточено в промзонах 1 и 2 пояса. При этом основной прирост цены был отмечен в промзонах 2 пояса северного направления — +79,7 %, до 5 161 рубля кв. м, когда цены объектов сравнялись с промзонами 1 пояса (5 036 рублей кв. м), и южных направлений 2 пояса (5 976 рублей кв. м), по которым наблюдались умеренный рост (+16 %) и незначительное снижение (–6,1 %) соответственно.

Средние цены приспособленных складов в подвальных помещениях жилых и общественных зданий (класс Е) продемонстрировали устойчивый рост в центре города — +39,1 % за 2006 год, до 11 672 рублей кв. м и в среднеудаленных жилых районах — +42,2 %, до 9 144 рублей кв. м. Однако произошло снижение средних цен предлагаемых подвалов в отдаленных жилых районах города (–18,2 %).

Таким образом, лидерами по динамике средней цены в 2006 году стали (в порядке убывания): склады класса С2, расположенные в отдаленных жилых районах города; склады класса D1, расположенные в промзонах юго-западного и юго-восточного направлений; склады класса D2, расположенные в промзонах 2 пояса северного направления.

Выше среднего по сегменту (34 %) выросли средние цены складских объектов: класса С1, расположенные в центральных торгово-складских базах промзон 1 пояса (Бахаревка, Чкаловская, Краснова, Хлебозаводская, Ераничи, Парковый, Заимка); класса С2, расположенные в промзонах 1 пояса удаленности от центра и в среднеудаленных жилых районах (Городские горки, Рабочий поселок, Садовый, Висим); класса D1, расположенные в промзонах 1 пояса удаленности от центра; класса Е, расположенные в центральной части и среднеудаленных жилых районах города.

Полный текст анализа ситуации на рынке имеется в распоряжении РЦНО

Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний