Газета
 05 февраля 2007, 00:00   1019

Торг уместен

Активный ввод торговых центров спровоцировал слухи о снижении доходности всего формата в Перми и значительном увеличении конкуренции. Федеральным сетям соперничество с местными игроками не помеха.
Активный ввод торговых центров спровоцировал слухи о снижении доходности всего формата в Перми и значительном увеличении конкуренции. Федеральным сетям соперничество с местными игроками не помеха.

Объем реализованных в 2006 году проектов формата «торговый центр» стал рекордным для Перми. Были запущены такие значимые объекты, как гипермаркет DIY — Baumall (площадью 14 000 кв. м), торговый центр «Пира-мида» (вторая очередь, 3000
кв. м), комплекс Metro cash & carry (14 000 кв. м). По данным Регионального центра независимой оценки, общая площадь сданных в течение 2006 года объектов составила около 61 тыс. кв. м. А всего с 2004 года (тогда стартовали многие проекты формата ТЦ) в Перми было построено порядка 240 тыс. кв. м торговых площадей. В связи с большим предложением на рынке аналитики заговорили о грядущем переизбытке ТЦ в Перми. Поэтому, когда в прошлом году холдинг «РИАЛ» Юрия Борисовца приступил к строительству в центре Перми «КУМа», напротив еще одного своего актива — ТРЦ «Колизей», и всего в  квартале от комплекса «Алмаз», многие эксперты скептически отнеслись к его начинанию торговая площадка в этом районе не принесет той доходности, которую ожидают инвесторы.

Объем уже объявленных проектов в формате торгово-разлекательного центра настолько велик для Перми, что в ближайшее время этот сегмент ожидает снижение доходности, считает директор ООО «Пермский аналитический центр» Сергей Седов. «Проблемы, в том числе, с концептуальным наполнением торговых центров, ведь они порой практически не отличаются друг от друга», — констатирует г-н Седов. В связи с этим поток покупателей во вновь строящихся ТЦ может быть значительно меньше, чем в уже существующих.

Вторая проблема девелопмента региональных ТЦ — дефицит качественных арендаторов, ведь для успешности проекта необходимы сильные «якоря», обладающие известными брендами. В противном случае сдать помещения по ранее запланированным ставкам не удастся.

Об изменениях на пермском торговом рынке говорит и отказ компании MVM от расширения дома быта «Агат», что явилось прецедентом для Перми. Напомним, компания планировала вдвое увеличить «Агат» к сентябрю 2007 года. «В прошлом году в Перми рынок коммерческой недвижимости испытал колоссальный приток инвестиций, только достаточно крупных проектов в этой сфере, которые у всех на  слуху, порядка двух десятков, — признает генеральный директор компании MVM Андрей Ярославцев.  — Естественно, приток денег изменил ситуацию на рынке. Если раньше инвесторы считали, что, построив больше, непременно получат увеличение доходов, то теперь простое увеличение площади объекта уже не означает пропорционального увеличения его доходности и может привести к снижению эффективности проекта в целом». Андрей Ярославцев уточнил, что в случае расширения дома быта ставка доходности квадратного метра «Агата» сократилась бы примерно на 20 %.

Вместе с тем эксперты уточняют, что небывалое увеличение предложения привело пока только к переизбытку ТЦ в конкретных районах, в целом же по Перми все еще ощущается нехватка торговых площадок.

По мнению директора ООО «Сатурн-Р» (владеет ТЦ «Алмаз», созданном на месте одноименного дома быта) Андрея Санникова, несмотря на большие объемы строящейся торговой недвижимости, спрос на новые помещения удовлетворен лишь на треть, поэтому создавать новые ТЦ пока интересно. «Если говорить об агрегированном рынке торговых площадок, то потребность в новых ТЦ есть. Другое дело, что за последний год активное строительство изменило локальные рынки, в каждом конкретном районе может сложиться избыточное предложение», — продолжает Андрей Ярославцев.

Заместитель генерального директора «Пермской финансово-производственной группы» Виктор Горбунов подчеркивает, что на сегодня в выборе проекта необходимо четко определиться с концепцией объекта: «Я считаю, что для такого территориально разбросанного города, как Пермь, в каждом районе можно построить по крупному торговому центру, и они будут достаточно успешны. Вместе с тем каждый из таких ТЦ должен обладать изюминкой, будь это исключительно ритейл или торговый центр с уклоном в сторону спортивных развлечений, с  аквапарком или ледовым катком. На сегодня есть масса проектов в этой области. Выбор конкретного варианта зависит от девелопера».

С этим мнением согласен Андрей Ярославцев: «Пока на любой пермской площадке можно реализовать успешный коммерческий проект, важно только правильно выбрать его концепцию, запланировать площадь объекта, учесть уровень конкуренции в районе, его перспективы, доходы населения, а значит и примерный оборот розничной торговли». А глава строительной компании «ЭКС» Андрей Стариков резюмировал, что «рядом с уже имеющимся торговым центром можно построить еще один, лучший, и покупатель в него пойдет».

Увеличение конкуренции на региональном рынке торговых площадей не пугает и федеральных игроков. О своем намерении идти в регионы в прошлом году объявили сразу несколько крупных инвесторов. Среди них — Advantage Group (планируют вложить около 900 млн долларов, построив порядка 1 млн кв. м), Diamant Development Group (около 1,2 млрд долларов, до 1,2 млн кв. м ), LEON Building (на сегодня капвложения составили порядка 100 млн долларов), «Многофункциональные центры» (5-10 торговых центров, объем инвестиций — 500 млн долларов) и компания «Регионы» (готовы строить сеть из 40 ТРЦ). «Тот факт, что рынок торговой недвижимости в российских регионах находится на начальных этапах развития, предопределяет более высокие арендные ставки для качественных площадей. В настоящее время они либо сопоставимы с московским уровнем, либо превышают его. Таким образом, доходность проектов в региональной торговой недвижимости сегодня превышает столичный показатель», — отмечают в годовом исследовании региональных рынков торговой недвижимости специалисты LEON Building.

Поделиться:
Все новости компаний