Газета
 22 января 2007, 00:00   797

Окупаемость гарантирована

Окупаемость гарантирована
В 2006 году объем спекулятивных вложений в недвижимость вырос почти вдвое, а на рынок строительства пришли новые инвесторы. Эксперты считают, что в 2007 году тенденция сохранится.
Автор: Кирилл Перов
В 2006 году объем спекулятивных вложений в недвижимость вырос почти вдвое, а на рынок строительства пришли новые инвесторы. Эксперты считают, что в 2007 году тенденция сохранится.

Новые проекты. В 2006 году различные финансовые и коммерческие структуры Перми запустили проекты по возведению недвижимости. Среди наиболее ярких начинаний можно назвать освоение «Пермской коммунальной компанией» (структурой, аффилированной «Камабанку») микрорайона Данилиха, создание на основе банка «Урал ФД» структуры «Урал ФД-финанс», которая занимается инвестициями в недвижимость, начало строительства жилого комплекса «Акварели» компанией «Остентур», специализирующейся на продаже бытовой техники, строительство комплекса «Маршал-Хаус», финансируемое группой компаний «Вилс» (торговля автошинами и дисками, автосервис), и инвестирование в недвижимость компанией «Ермак». Также компания «Алендвик» (сеть кафе быстрого питания) взяла кредит в Западно-Уральском банке Сбербанка России на возведение новых объектов в рамках расширения сети. Помимо этого, «Алендвик» намерен часть средств, полученных от банка, направить на развитие собственного офисного здания.
 
Прибыльное жилье. В целом в инвестиционном плане жилая и коммерческая недвижимость являются сферами деятельности для разных типов инвесторов. В жилье вкладывают средства в основном физические лица, которых привлекают короткие сроки получения прибыли: в 2006 году при средней сумме вложений в 2 млн рублей прибыль с покупки квартиры можно было получить уже через месяц после совершения сделки. Причем, как отмечают аналитики, некоторые спекулятивные сделки проходили с использованием ипотечных займов.
Усиленное внимание инвесторов к сфере строительства было вызвано в первую очередь ростом стоимости как деловой и коммерческой, так и жилой недвижимости в Перми. Это привело и к увеличению доходов, получаемых инвесторами, работающими в сфере недвижимости. По данным компании «Перспектива», в 2006 году средний показатель доходов от операций с офисной недвижимостью вырос на 18 %, а стоимость квадратного метра новостроек и вторичного жилья поднялась в среднем на 35,4 % (с 27,1 до 36,7 тыс. рублей) и 50 % (с 25 до 37,6 тыс. рублей) соответственно. Тот факт, что новое жилье стало дешевле «вторички», аналитик «Перспективы» Регина Давлетшина объясняет особенностями местной системы кредитования: пермские филиалы различных банков предоставляют под вторичное жилье более выгодные и доступные многим слоям населения кредиты, нежели для приобретения квартир в новостройках. В результате этого растет не только стоимость, но и инвестиционная привлекательность пермских квартир.
Доля сделок с инвестиционными целями в секторе жилой недвижимости в 2006 году выросла почти вдвое, говорит коммерческий директор компании «Респект» Алексей Ананьев. По его словам, в 2005 году этот показатель составлял всего 15–17 % от общего числа приобретаемого жилья, а в 2006 году сравнялся с отметкой в 30 %. «Основной доход от недвижимости в 2006 году приносил вторичный рынок», — заявил господин Ананьев. При этом основную массу финансовых операций на этом рынке совершали физические лица.
Так как темпы роста стоимости жилья опережают уровень инфляции и обещают оставаться на прежнем уровне, эксперты уверены, что в 2007 году тенденция увеличения числа спекулятивных сделок на рынке жилья сохранится. При этом аналитики ожидают развития системы кредитования покупок квартир в новостройках, вследствие чего вторичная недвижимость может незначительно потерять в привлекательности.
Одной из причин дороговизны жилья эксперты считают низкий уровень предложения, который в 2006 году по сравнению с 2005 снизился. Несмотря на это, начальник аналитического отдела ФГ «Ермак» Виктор Тунев уверен в том, что динамика развития отрасли в Перми продолжает путь крупных мегаполисов России: «Доходы населения превышают инфляцию в среднем на 10 % ежегодно, поэтому все больше людей могут позволить себе приобрести достойное жилье. Помимо этого, в 2006 году в Перми объемы сдачи в эксплуатацию нового жилья уменьшились почти вдвое по сравнению с 2005 годом (240 тыс. кв. м и 460 тыс. кв. м соответственно). Вкупе все эти причины приводят к росту цен на недвижимость, которая становится объектом для вложения инвестиций. На процесс благотворно влияет постепенно растущая в стране стабильность — сейчас компании могут планировать долгосрочные проекты, не боясь того, что политическая и экономическая обстановка сильно изменится».
Одним из преимуществ спекулятивных операций на рынке недвижимости является практически гарантированная окупаемость вложений, считают эксперты. Исключением являются инвестиции на раннем этапе строительства зданий, когда в силу могут вступить «внерыночные факторы», такие как банкротство компании-инвестора или замораживание строительства в результате несоблюдения различных норм.
 
Инвестиции в коммерцию.
Темпы роста стоимости коммерческой недвижимости в Перми отстают от показателей жилых площадей, тем не менее своеобразная мода на инвестиции в жилье, появившаяся в 2006 году, коснулась и офисных зданий. Генеральный директор компании MVM Андрей Ярославцев в интервью «bc» заявил, что в будущем офисная недвижимость может стать даже перспективней жилой: «Если говорить об инвестициях в офисную недвижимость, то мне кажется, что они будут востребованы еще как минимум лет пять, так как этот сегмент находится на подъеме. Строительство жилья также перспективно, однако вряд ли в этом сегменте будет такой рост, как в офисах».
Аналогичного мнения придерживается и Алексей Ананьев, который считает внимание инвесторов к строительству новых объектов логичным. «Если жилая недвижимость находится на пике роста цен, то сфера коммерческих площадей в этом плане несколько отстает. На мой взгляд, особый подъем в спросе на офисные помещения следует ожидать года через 2–3, поэтому вполне понятно желание инвесторов заранее вложить средства в перспективные проекты».
Своевременность инвестиций именно в офисную недвижимость, считают эксперты рынка, подчеркивается нехваткой элитных офисов класса «А», потребность в которых в последнее время растет. По мнению Виктора Тунева, увеличивающийся спрос на офисы высокого качества может гарантировать инвесторам прибыльность проектов.
Виктор Тунев:
— Пару лет назад казалось, что в Перми слишком много офисных помещений, но потом переизбытка предложения мы не наблюдали. С развитием бизнеса растут и его потребности, и в скором времени можно будет наблюдать увеличение спроса на офисы класса «А». Тем более, что в Перми они есть пока только в одном здании. Старые помещения уже не устраивают потребителя, а для того чтобы предложить полноценный офис класса «А», ремонта вторичных площадей недостаточно — нужно строить заново.
Строительному буму коммерческой недвижимости способствует и то, что недвижимость благодаря постоянному росту стала выгодным средством вложений.
С увеличением объемов строительства растут и объемы инвестиций, в результате чего, по мнению аналитиков рынка, в 2007 году можно ожидать появления новых дорогостоящих проектов. 
Сектор офисной недвижимости, по словам Регины Давлетшиной, является одним из самых стабильных — 18-процентный прирост, который эксперты отметили в 2006 году, наблюдался и в 2005. Предсказуемость, с которой развиваются коммерческие площади, делает их привлекательными для долгосрочных вложений, к которым чаще прибегают крупные компании с развитой системой управления и планирования. Несмотря на относительно невысокий рост, офисная недвижимость является не менее перспективной в инвестиционном плане, нежели недвижимость жилая. Одним из преимуществ коммерческих площадей являются аренд-ные операции, которые дают инвесторам в Перми более широкий спектр возможностей. Рентабельность аренды офисных зданий в региональном центре почти вдвое выше, чем в Европе, — 10 % по сравнению с 4–6 %.
 
 Окупаемость гарантирована
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний