Газета
 25 декабря 2006, 00:00   1121

Хата с краю

Наиболее перспективные для девелоперов торговые площади в аренду — помещения на периферии.
Автор: Кирилл Перов
Наиболее перспективные для девелоперов торговые площади в аренду — помещения на периферии.

Ввод в эксплуатацию торговых центров на главных магистралях Перми не решит проблемы нехватки этих площадей в принципе. Извечный потребитель «продажных» помещений — ритейл — по-прежнему бурно развивается и готов обеспечить стабильную реализацию небольших проектов в спальных районах краевого центра. Building b.c. публикует вторую часть обзора рынка торговой недвижимости (также см. «Навстречу кредитам», Building b.c., «bc» № 48 (113) от 27 ноября 2006 года). В этом выпуске — аренда. Аналитические материалы предоставлены ООО «Региональный центр независимой оценки» (РЦНО).

Предложение. За первые десять месяцев 2006 года значительно выросла доля торговых площадей, предлагаемых в перспективных торговых зонах города: с 17 % от предложения в 2005 году до 28 % в 2006 году. Это связано с постепенным перемещением реализуемых проектов по девелопменту торговой недвижимости в ближайшие к центру перспективные жилые районы (например, Городские горки, Балатово, Рабочий поселок, Парковый), отмечает генеральный директор РЦНО Александр Баландин.

В жилых районах города доля предложения в аренду осталась стабильной — 33 %, хотя заметен небольшой рост доли в среднеудаленных жилых районах (Крохалева, Владимирский).

Преобладание центральных арендных площадей связано с тем, что здесь собственники торговых объектов,  предпочитают сдавать помещения в аренду. Предложение в аренду в центральной торговой зоне превышает предложение к продаже на 44,7 %. В перспективных торговых районах это соотношение уже меньше (аренда составляет 119,4 % от продажи). В жилых районах, наоборот, предложение к продаже на 39,5 % превышает предложения в аренду, поскольку рентабельность арендного бизнеса здесь ниже, а риски, связанные с заполняемостью арендаторами, выше.

При сдаче торговых объектов в аренду также чаще всего выставляются помещения средних размеров — от 100 до 700 кв. м (48 % в общем объеме). Доля крупных торговых объектов с площадью более 700 кв. м в общем предложении к продаже составила 24 %, т. е. их в большей степени предпочитают продавать, нежели сдавать в аренду (в абсолютной площади продажа и аренда почти одинаковы). Однозначно, эта тенденция не распространяется на центр города и крупные торговые комплексы, где основной стратегией девелоперов остается сдача крупных площадей в аренду «якорям»).

Доля дорогих площадей со ставками более 1200 рублей за кв. м с начала 2006 года составила 17 %, сократившись по сравнению с итогами 2005 года на 13 %. Зато увеличилось предложение в диапазоне от 500 до 900 рублей за кв. м, а доля более дешевых торговых помещений в общем объеме предложения сократилась.

С начала 2006 года доля торговых помещений, предлагаемых в аренду в торговых центрах и торгово-развлекательных комплексах, составила 44 % от общего объема их предложения, что чуть меньше, чем в прошлом году — 45 %, а доля площадей встроенных специализированных магазинов выросла на
4 % по сравнению с прошлым годом и достигла 55 % от  общего предложения в сегменте.

Баланс спроса и предложения.  Аналитики РЦНО уверены, спрос на рынке торговой недвижимости в последние 1–2 года практически полностью формируется за счет географического расширения бизнеса местных торговых сетей и экспансии в регион общероссийских ритейлеров. По мере развития рынка возрастает доля непродовольственного ритейла в общей структуре спроса на торговые площади. Определенную долю в спросе занимают потребности открывающихся (в основном по франшизе) представительств известных торговых марок и мультибрендовых бутиков.

Развитие торгового сектора экономики Пермского края подтверждается данными статистики. Розничный товарооборот в Пермском крае за январь-июль 2006 года вырос в товарной массе на 23,1 % по сравнению с январем-июлем 2005 года, оборот предприятий общественного питания, наоборот, уменьшился на 7 %. Непосредственно в Перми розничный товарооборот за 1-е полугодие 2006 года вырос в товарной массе на 23,8 % (по сравнению с 1-м полугодием 2005 года) и составил 58 338,6 млн рублей, т. е. по 9 725 рублей на 1 жителя в месяц.

Александр Баландин считает: «Можно с уверенностью говорить об увеличении темпов роста розничного товарооборота в Перми, прежде всего, по причине активного развития потребительского кредитования населения».

В структуре розничного товарооборота продолжает расти доля организованных форм торговли (магазинов и торговых центров), непосредственно связанных со специализированными объектами недвижимости. Если в 1-м полугодии 2004 года на долю организованных форм торговли приходилось 73,1 % общего розничного товарооборота, то 1-м полугодии 2005 года — уже 81 %, в январе-июне 2006 года — 83,2 %.

По данным РЦНО, закономерность зависимости срока экспозиции при продаже и сдаче в аренду торговых помещений от их площади такова, что для помещений с площадью до 200 кв. м сроки примерно одинаковы (69–79 дней для рынка продажи и 72–79 дней для рынка аренды), затем по мере увеличения площади объекта средние сроки экспозиции также растут. Некоторое исключение — крупные торговые помещения (от 1000 кв. м, особенно на 1 этажах), которых не так много на рынке, но на которые имеется спрос сетевых операторов.

Дешевые помещения со ставками до 300 рублей за кв. м сдаются быстрее остальных — всего за 58 дней. На рынке аренды торговых площадей средние сроки экспозиции помещений в отдельных специализированных магазинах все-таки ниже (74 дня), чем в торговых центрах (77 дней). Тем не менее в январе-октябре 2006 года сроки экспозиции сдаваемых в аренду площадей торговых центров существенно снизились (с 98 дней в 2005 году). Это связано с сокращением доли вакантных площадей в торговых центрах города (особенно в ТЦ общегородского значения) по сравнению с 2005 годом, когда наблюдался временный переизбыток сдаваемых площадей в связи с одновременным выходом на рынок сразу 4-х крупных торговых комплексов («Алмаз», «Столица», «Колизей» и «Семь пятниц»). С начала этого года не было вновь введено ни одного такого крупного торгового комплекса в центре города, отмечает Александр Баландин.

По статике, за 10 месяцев 2006 года по ряду современных торговых центров, расположенных в центральной части города, ставки аренды находились в пределах 2000–3500 рублей кв. м в (на нижних этажах) и в пределах 1000–1800 рублей кв. м на верхних или цокольных этажах. Ставки аренды в современных торговых центрах общегородского значения, расположенных в перспективных торговых зонах жилых районов, находились в диапазоне от 800 до 1700 рублей кв. м.

Тенденции. Динамика ставок аренды объектов торговой недвижимости в Перми отражает следующие тенденции: стабилизация или умеренный рост средних ставок аренды площадей в центральной части города (кроме ядра центральной торговой зоны); более быстрый рост ставок аренды торговых площадей в жилых районах города по сравнению с центральной частью и  динамикой 2005 года.

В ядре центральной торговой зоны города рост ставок аренды на 13,2 % произошел преимущественно не по причине их слабого роста в торговых центрах, а ввиду изменения структуры предложения в связи с увеличением доли современных торговых центров в этом районе. Средние ставки аренды в магазинах центральной части традиционно возросли в I квартале  2006 года (на 9,1 %), затем плавно снизились, что характерно для периода летнего штиля в торговом бизнесе, но в преддверии сезона покупательской активности средняя ставка аренды снова стала расти — в октябре 2006 года это 1062,5 рублей кв. м, что на 8,6 % превышает показатели  IV квартала 2005 года.

В остальной части центральной торговой зоны, где доля торговых центров сравнительно мала (чем в ядре ЦТЗ), ставки аренды умеренно подросли (+9,1 %) только в специализированных магазинах, где сохранялась такая же сезонность летнего снижения. В целом же по всем типам торговых объектов здесь отмечено снижение арендной ставки на 3,2 % по сравнению с IV кварталом  2005 года.

Избыточность предложения в аренду площадей встроенных магазинов в перспективных торговых зонах прилегающих к центру районов не позволила ставкам аренды возрасти больше чем на 5,0 %. Но в общей массе торговых объектов за счет ввода в эксплуатацию крупных торговых центров с более высоким уровнем арендных ставок ставка аренды возросла до 731 рубля за кв. м (+10,6 % к IV  кварталу 2005 года).

Структурные факторы роста доли более качественной торговой недвижимости (в виде новых торговых центров) определяют динамику средней ставки аренды для зоны прилегающих к центру жилых районов. По выборке встроенных магазинов средняя ставка аренды составляет 683,3 рубля за кв. м (+19,2 % к IV кварталу 2005 года), по общей совокупности предложения в зоне — 697,1 рубля за кв. м (+15,5 % к IV кварталу 2005 года).

Если средние ставки аренды встроенных магазинов в двух зонах прилегающих к центру районов почти не отличаются (разница — 6 рублей), то в перспективных торговых зонах прилегающих районов существенно выше ставки аренды в торговых (развлекательных) центрах, в связи с чем размер ставок за кв. м по всей совокупности торговых площадей в районах опережающего развития инфраструктуры на 34 рубля выше, чем в прочих прилегающих к центру жилых районах.

Временный недостаток предложения в аренду торговых площадей в части жилых районов, образующих центры отдаленных административных районов (прежде всего Закамск и Нижняя Курья), способствовало значительному росту средних арендных ставок предложения к маю-июлю 2006 года (до 40–45 %), но отреагировавшее увеличением объемов предложение сдаваемых площадей кардинально выправило средние ставки, вернув их на исходный уровень. В результате по итогам 10 месяцев 2006 года средняя ставка аренды встроенных магазинов возросла на 7,3 %, а по всей совокупности объектов почти не изменилась (-1,5 %).

Активный рост ставок аренды торговых площадей (25–40 %) происходил также в среднеудаленных и периферийных жилых районах города, это тем более актуально, т. к. средние значения ставок аренды по этим районам почти не росли в течение 2003–2005 гг.

Такая активность связана как с повышением внимания современного крупного торгового бизнеса к периферии города, так и в большей степени структурными сдвигами в предложении площадей, связанными с активизацией жилищного строительства, когда новые дорогие (по себестоимости) встроенные торговые помещения уже не могут сдаваться по низким ставкам, хотя спрос арендаторов на завышенные ставки часто бывает трудно найти (это характерно прежде всего для периферийных районов, где средние сроки экспозиции возросли вместе с ростом средних ставок предложения). Как правило, рост ставок касался помещений встроенных магазинов (новостроек), в уже действующих торговых центрах жилых районов ставки аренды были более стабильны (хотя в среднем по абсолютным значениям выше, чем ранее во встроенных магазинах).

Здесь опять всплывает проблема инерции мышления девелоперов-строителей, которые готовы устраивать на 1-м этаже любого жилого дома-новостройки торговые и сервисные помещения (на «чистые» офисы, как правило, спрос еще меньше), иногда даже вопреки традиционным устоявшимся схемам движения потоков потребителей, конкурентному окружению действующих объектов. Так, определенный избыток нежилых коммерческих помещений сейчас сложился в м/р Вышка-2 (ул. И. Франко) и Стаханова (в районе улиц Стаханова — Снайперов, потому что торговые объекты уже на выходе, а мостовой переход Стаханова — Чкалова еще далек от завершения), а также в части новостроек Орджоникидзевского района (м/р КамГЭС, Левшино, Гайва).

Рентабельность арендного бизнеса. По результатам анализа РЦНО получены значения расчетной средней рентабельности инвестиций в приобретение торговых объектов с целью сдачи их в аренду и простой (недисконтированный) срок окупаемости этих инвестиций. «Наилучшие результаты эффективности арендного бизнеса получены для центральной торговой зоны города (15,9 %), особенно в традиционных торговых коридорах города (17,8 %). В остальной части центральной торговой зоны, также как и в перспективных торговых зонах и во всех типах жилых районов, рентабельность инвестиций в торговую недвижимость составляет 10,3–14,5 %, отмечает Александр Баландин.

По его словам, остаточно высокий показатель рентабельности (16,2 %) для центров отдаленных жилых районов (особенно Кировского) вызван во многом различной структурой предложения торговых объектов на продажу и в аренду. Заметный рост арендных ставок в Закамске и Новых Водниках, начиная с конца прошлого года, безусловно, повысил рентабельность начальных вложений в торговые объекты этих территорий. Но конечно, в связи с этим повысилась и эффективная рыночная стоимость этих объектов соразмерно соответствующей риску инвестиций ставке капитализации. Другое дело, что выросшие в цене объекты их собственники не спешат выставлять на рынок (цены на некоторые магазины на ул. М. Рыбалко возросли до 70 000–75 000 рублей за кв. м) и большую долю актуального предложения продолжают составлять малоудобные с точки зрения расположения или требующие реконструкции объекты (поэтому их средняя цена — в районе 30 000 рублей/кв. м). В условиях конкурентной ситуации новый ценовой уровень баланса спроса и предложения в этих районах будет найден, и рентабельность инвестиций здесь сократится до средних по городу 11–12 %.

Внутри жилых районов наиболее рентабельны вложения в торговые объекты, расположенные на их центральных улицах — в торговых коридорах (14,4 %), на магистральных улицах и при наличии движения городского общественного транспорта рентабельность составляет в среднем 10,0–10,7 %, при его отсутствии — около 8 % годовых.

Перспективы. Перспективы развития рынка торговой недвижимости связаны с увеличением доли вновь построенных качественных торговых объектов в совокупном их предложении. Рост общего количества торгово-развлекательных центров в центральной торговой зоне Перми и постепенное освоение ими большинства жилых районов к середине 2008 года, по нашим оценкам, откроет новый этап становления рынка — жесткую конкуренцию форматов и концепций.

В настоящее время имеются благоприятные возможности для девелопмента качественных торговых объектов (торговых центров микрорайонного масштаба) в жилых районах Закамск, Новые водники, Гайва, Молодежная, Крохалева, Юбилейный, Нагорный. Оптимальная площадь таких объектов —2500–3000 кв. м, количество торговых уровней — не более 2-х. Якорными арендаторами в них, как правило, могут стать продовольственные супермаркеты, сетевые операторы обуви, одежды (массового ассортимента в среднем и ниже среднего ценовых сегментах), и так называемые социальные магазины.

Ввод в эксплуатацию новых крупных торговых центров в центральной торговой зоне в определенной степени сможет решить проблему торговых площадей массового формата (ТРЦ). Однако это никак не повлияет на остроту спроса на встроенные торговые помещения в традиционных и формирующихся торговых коридорах центра.

Дальнейший рост спроса ожидается на помещения, пригодные для использования в качестве предприятий сферы общественного питания, действующих в  формате быстрого обслуживания (фаст-фуд).  Наибольшие конкурентные преимущества для размещения такого бизнеса получат отдельно стоящие нежилые здания и встроенные нежилые (по проекту) помещения в многоцелевых коммерческих комплексах.

Развитие фармацевтического бизнеса будет способствовать как росту ценовой конкуренции между действующими аптеками, так и началу конкуренции форматов. В настоящее время процесс географического расширения аптеками пройден, идет этап активного укрупнения игроков бизнеса — переход к сетевым форматам организации торговли.

Перспективы развития еще одного источника повышенного спроса на помещения торгово-развлекательного бизнеса — сетей игровых клубов — уже поставлены под угрозу состоявшимися и планируемыми изменениями общероссийского и местного законодательства. В 2004–2006 гг. именно операторы игровых клубов в некоторой степени способствовали нагнетанию дефицита объектов торгово-развлекательной недвижимости. Вход на пермский рынок этого бизнеса был стремителен, потенциал географического расширения велик, зачастую именно они готовы были давать за подходящие помещения максимальную цену (ставку аренды), способствуя их росту на рынке. С одной стороны, размещения этих заведений требовало близости расположения спальных жилых районов, с другой — возможностей по яркому световому оформлению фасадов, нахождению вблизи мест высокой «проходимости» (остановок транспорта, супермаркетов, мест дислокации развлечений и досуга молодежи). Вводимые в перспективе ограничения на этот вид бизнеса могут поставить под запрет размещение игровых клубов в жилых районах (особенно во встроенных жилых помещениях) либо привести к локализации игровых клубов и казино в т. н. «рекреациях развлечений», расположенных преимущественно в нежилых районах близ центра города. Второй вариант повлечет волну спроса на помещения развлекательного назначения в таких районах (если они будут установлены декларативно).

Проводимые реформы градостроительного и жилищного законодательства могут поставить под сомнение существование большей части встроенных торгово-развлекательных помещений, расположенных в жилых домах, особенно тех, которые появились вследствие перевода и перепланировки жилых помещений. Законодательные ограничения в первую очередь могут коснуться ужесточения градостроительных требований к наличию парковочных мест, ориентации входов в такие помещения, технических ограничений по их перепланировке (т. к. у большинства таких помещений она проведена с отклонениями от проекта), запрета на размещение в жилых комплексах помещений общественного питания, игровых клубов, развлечений с круглосуточным или ночным режимом работы.

Все эти факторы будут способствовать росту спроса на специализированные помещения торгово-развлекательного и торгово-сервисного назначения.

Протекающие процессы территориального градостроительного зонирования города будут способствовать появлению новых компактных торгово-сервисных и рекреационных зон, а также «торговых коридоров» на карте города, как в его центре, так и в приближенных к нему жилых районах.

Ставки аренды площадей в современных торговых центрах, расположенных в центральной торговой зоне, с ростом числа объектов и усилением конкуренции между ними вероятнее всего будут скорректированы к диапазону 1800–2500 рублей/кв. м по лучшим площадям и 1000–1800 рублей/кв. м по остальным площадям.

Ставки аренды менее крупных торговых центров микрорайонного масштаба будут приближаться в динамике к ставкам по остальной части торгово-сервисных объектов и большей частью составят 700–1200 рублей/кв. м в зависимости от месторасположения и концепции объекта.

В целом рост ставок аренды на рынке будет слабым (до 5 % в год) с вероятностью 65 % или умеренным (до 10–12 % в год) с вероятностью 35 %.

Скорее всего рост арендных ставок будет происходить локально в связи с изменениями в транспортной сети города, сети движения пассажирского транспорта, процессов сноса ветхого жилья и освоения новых городских территорий (как, например, Ива-1, Юбилейный-2, Бахаревка и Камская долина).

Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний