Газета
 25 декабря 2006, 00:00   971

Властьзависимые

Building b.c. продолжает анализ технологий в строительстве. После технических нюансов речь о методологии — особенностях управления строительным бизнесом.
Building b.c. продолжает анализ технологий в строительстве. После технических нюансов речь о методологии — особенностях управления строительным бизнесом.

Управление строительной компанией серьезно отличается от менеджмента любой другой бизнес-структуры. Главной особенностью и риском для индустрии является тесная зависимость от власти, последняя, в конечном счете, определяет успех или провал предприятия на рынке.
           

Пошли в рынок. Анализируя ситуацию на рынке, специалисты приходят к выводу, что наиболее оптимальным для выхода новых компаний на пермский строительный рынок был период с 2002 по 2003 год. Уже завершился долгий период постперестроечного затишья, но перенасыщения еще не произошло. Во многом постпере-строечный период определил специфику сегодняшнего строительного комплекса.

Семен Леви, генеральный директор компании «Стройиндустрия»:

— До 90-х годов на рынке была четкая специализация. Мы выполняли исключительно «свои» функции, то есть подрядчика. Предприятию не приходилось быть заказчиком, застройщиком и инвестором в одном  лице.

Позже, когда строительство было заморожено, все мы были на грани банкротства. Избежать разорения удалось только тем строительным предприятиям, которые взяли на себя несвойственные им функции. Одни  компании для этого создали вокруг себя дочерние предприятия с функциями застройщика-заказчика (например, Трест № 14). «Стройиндустрия» выделила в «дочки» строительные и производственные предприятия, а сама стала застройщиком-заказчиком.

По словам генерального директора ОАО «Пермский завод силикатных панелей» Николая Демкина, предприятие вышло на строительный рынок, когда полтора десятка лет назад возникла угроза для его существования. «В годы экономического кризиса фактически в одночасье рухнул весь сбыт, чтобы спасти предприятие, необходимо было выходить на производство конечной продукции. И мы пошли в строительство», —  отмечает
г-н Демкин.

Главной особенностью отрасли все эксперты в голос называют особую зависимость от действий властей, прежде всего муниципальных. Начиная с отвода земельного участка и заканчивая сдачей готового объекта в эксплуатацию, его регистрацией, на всех этапах руководителям строительных фирм приходится плотно работать с властными структурами. Ни для кого не секрет, что любое оттягивание сдачи объекта в эксплуатацию ведет к значительным денежным потерям застройщика. Инвестор несет крупные убытки и понятие «время-деньги» в этом случае очень актуально.

Николай Демкин:

— Как только возникают проблемы с получением площадки под строительство, работы останавливаются. Площадки нет, строительство не ведется, но рабочим надо платить, а налоги на имущество, землю, фонд заработной платы и тому подобное перечислять. Без загрузки месяц-другой прожить еще можно, но как только срок простоя становится больше, предприятию угрожает закрытие.

Заместитель генерального директора ООО «Пермская финансово-производственная группа», генеральный директор «Пермского агентства недвижимости» Виктор Горбунов убежден, что сам по себе факт тесного взаимодействия с властью не проблема, а необходимость. В проблему превращаются нерешаемые вопросы этого взаимодействия, которых сегодня — масса. Начиная  с отвода площадок под застройку, заканчивая затянутыми сроками согласований.

Виктор Горбунов:

Все проблемы, которые остаются почти неизменными из года в год, невозможно решить самостоятельно представителям органов власти или бизнесменам. На мой взгляд, должна быть разработана нормативная база для взаимодействия бизнеса и власти на основе обновленного законодательства в строительстве. О том, что в Перми она отсутствует, мы говорим уже много лет. Решить эту проблему ничего не стоит. Многие города ее уже решили. Написать нормативные акты по новому градостроительному кодексу — дело техники. У нас достаточно специалистов, усилия которых нужно объединить, и они за полгода разработают все необходимые документы, после этого нужно создать механизм исполнения и контроля.

 

Строительная арифметика. Принятие решения о вложении капитала в строительство сопровождается серьезными технико-экономическими расчетами, ведь продолжительность строительства крупного объекта тянется годами. Таким образом, длительность цикла оборачиваемости капитала в строительстве в несколько раз больше, чем в промышленности, и в десятки раз больше, чем в торговле.

Денис Кетов, директор компании «Арт-В»:

— Строительный бизнес, особенно в России, неизменно связан с рисками: финансовыми, экономическими, правовыми, социальными…

На Западе, если вы соберетесь реализовать строительный проект, на первом этапе вам будет достаточно небольшого начального платежа, так называемого down payment, за который вы приобретете землю. На все остальные затраты банк предоставляет кредит. В России банки очень неохотно идут на проектное финансирование. Процентные ставки очень высоки. Требуются значительные первоначальные финансовые вложения. Поэтому доходность на собственные деньги в России несоизмерима с западными проектами. Чтобы поднять стомиллионный проект на Западе, вам потребуется down payment в размере 7–10 % от общей суммы, а в России — от 30 до 50 %.

По словам исполнительного директора компании «Инвестиции и строительство» Алексея Коровникова, для строительного бизнеса характерны риски, так или иначе связанные с деятельностью законотворческих и нормоустанавливающих органов. Но эти риски смягчаются тем, что, как правило, новые законодательные и нормативные акты вступают в силу адекватно ситуации.

Алексей Коровников:

— Риски есть в любом бизнесе. Но грамотное планирование деятельности организации, привлечение квалифицированного персонала и выбор верной менеджерской стратегии позволяют их минимизировать. Для этого практически все компании, работающие на этом рынке, диверсифицируют свои вложения. Заметьте, сегодня на рынке практически нет специализации. Одна и та же компания осуществляет как более рискованные вложения — в коммерческую недвижимость, так и менее рискованные  —  в жилые объекты.

Конечно, с точки зрения повышения качества я — за специализацию, а с точки зрения выживаемости на рынке —  за  диверсификацию.

 

Цена бренда.  В сегодняшней ситуации нет огромного разрыва между спросом и предложением, забота о продвижении компании не выглядит приоритетным направлением, однако, как заверяли «bc» руководители крупнейших строительных компаний Перми, они уделяют много внимания вопросам брендинга и имиджа. Правда, говоря о затратах, необходимых для продвижения «строительного» или девелоперского бренда, никто не сумел назвать какой-либо определенной суммы.

По словам Виктора Горбунова, стоимость бренда строителя оценить в цифрах очень сложно: «Это не только значительные финансовые затраты. Бренд в строительстве — это не название компании, а прежде всего продукт. Продвигать компанию — значит продвигать качество ее продукта».

Практически все застройщики сходятся во мнении, что понятие качества для компании не ограничивается характеристиками построенных объектов. Под качеством обычно подразумеваются все аспекты работы компании: от качества самого продукта до качества организации бизнес-процессов.

Михаил Болотов, руководитель рекламного агентства Sale Fast:

— В продвижении строительных компаний на рынке необходима очень четкая последовательность. Основу работы, связанной с развитием, составляют маркетинговые исследования рынка, статистика, рейтинги, исследования настроений покупателей. Стратегия продвижения всегда разрабатывается внутри самой компании. Рекламные агентства лишь вносят динамику в развитие идей и средств их воплощения, что позволяет сделать работу по продвижению более продуктивной.

Сергей Седов: 

— Затраты на создание бренда достаточно серьезны, в принципе их можно разделить на две основные составляющие. Это первоначальные инвестиционные затраты, такие, как разработка фирменного стиля, создание сайта, соответствующая PR-кампания в средствах массовой информации, промо-акции, раздаточные материалы, возможный редизайн офисов и так далее. Вторая группа — постоянные  затраты: регулярная кампания по продвижению на рынке предприятия  и его объектов.

Конечно, работа строительной компании должна соответствовать тому эмоциональному посылу, который отражает бренд. Например, если предприятие декларирует свою приверженность качеству и скорости обслуживания, каждый клиент, обратившийся по любому доступному каналу коммуникаций (почта, телефон, личное общение клиента с сотрудниками компании), должен быть обслужен безукоризненно качественно и быстро. Иными словами, работа по построению бренда не заканчивается материальной составляющей: организация работы с клиентами, качественное выполнение поставленных клиентом задач — это тоже элементы строительства бренда.

 
Комментарий
 

Семен Леви, генеральный директор ОАО «Стройиндустрия»

На какой период целесообразно планировать работу компании на строительном рынке?

— Теоретически — на три года. Но реально я, как руководитель, не могу заглядывать в будущее далее, чем на год. Невозможно делать долговременных прогнозов для предприятия, если строительство в городе не планируется должным образом хотя бы на 5–10 лет, тем более что за последнее время  уже в третий раз меняются заместитель мэра и главный архитектор города, отвечающие за это направление работы. О каких долгосрочных прогнозах мы говорим!

 

Как эти трудности преодолеваются вашей структурой? 

— Никак, мы просто компенсируем потери объемов высокими ценами. Хотя проблем-то всего две: непроработанные законы и отсутствие рынка площадок под застройку. Подчеркиваю, отсутствуют не площадки, а именно их подготовка к торгам через аукционы. Я убежден, что эта проблема назрела давно в результате нежелания чиновников работать. У представителей власти сегодня нет ни моральной, ни материальной заинтересованности в выполнении своих профессиональных обязанностей. Сами посудите, зарплата чиновника не меняется от того,  подготовлена площадка к аукциону или нет. Кроме того, есть хорошая поговорка: не ошибается тот, кто ничего не делает. А зачем работнику администрации нужны ошибки! За них нужно отвечать…

Реальную заинтересованность в развитии строительства лично я вижу только у самих строителей.

Что касается законов, то здесь разговор особый. Причину их непроработанности я вижу в том, что пишут законы непрофессионалы, люди, не имеющие опыта работы в строительстве. Так и появляются бумаги, которые просто не могут работать. Сегодня у нас есть три основные документа, регламентирующие строительную деятельность: Градостроительный и Жилищный кодексы и Закон о долевом участии в строительстве. Все они противоречат друг другу.

 В закон о долевом строительстве нужно было внести лишь одно условие: регистрацию договоров о долевом строительстве в Едином государственном реестре. Тогда не было бы у нас повторных продаж квартир, государство проверяло бы все документы и выявляло недобросовестных застройщиков. А то, что было принято, только усложнило строительный процесс. Когда мы говорим о доступном жилье, а принимаем такие законы, становится грустно.

 

Почему большинство компаний в Перми занимается строительством всех типов площадей? Когда на рынке начнется специализация?

— На мой взгляд,  диверсификация в нашем бизнесе просто необходима. Здесь слишком высоки риски. Я не вижу необходимости в специализации. Показателен тот факт, что в ПГТУ на строительном факультете есть специальность «промышленное и гражданское строительство». Это означает, что у нас готовят универсальных специалистов. Так зачем фокусироваться на каком-то одном сегменте? Не вижу в этом смысла. Хотя под гражданским строительством понимается строительство жилья, объектов социально-культурного назначения и коммерческой недвижимости, поэтому специализация возможна, но после того, как начнется строительство новых производств, а это уже лет двадцать, к сожалению, не востребовано.

Поделиться: