Газета
 11 декабря 2006, 00:00   1107

Осознанная необходимость

Осознанная необходимость
Ипотечное страхование не потребует от заемщика больших затрат, зато позволит ему спать спокойно. Стоимость страховки составит 0,7–1,7 % от страховой суммы.
Автор: Кирилл Перов
Ипотечное страхование не потребует от заемщика больших затрат, зато позволит ему спать спокойно. Стоимость страховки составит 0,7–1,7 % от страховой суммы.

Покупатели квартиры через механизм ипотеки, как правило, учитывают все расходы, за исключением одного — страховки. Однако именно этот пункт забывать никак нельзя, ведь все расходы по ипотечному страхованию несет заемщик, хотя выгодоприобретателем при этом является банк.
В ипотечном страховании заинтересованы и заемщики, и банки, поскольку оно позволяет им нивелировать риски выдаваемых ипотечных кредитов. Конечно, это не единственный возможный способ защиты интересов банков. Ипотечная схема предполагает также оформление в пользу банка закладной на квартиру, однако процесс продажи квартиры является непростым и затяжным делом. Кроме того, продажа квартиры облагается НДС в размере 18 %, так что обращение взыскания на залог — скорее мера на крайний случай, невыгодная для самого банка.
Для заемщика страхование, на первый взгляд, означает лишь удорожание ипотечного кредита, поскольку к стандартным для всех кредитов затратам (возврат основной суммы долга, процентные платежи, банковские комиссии) добавляет регулярные страховые взносы. Поэтому, стремясь сделать ипотеку более массовым продуктом, летом этого года Госдума исключила страхование жизни и здоровья заемщика из перечня обязательных требований, предъявляемых банком заемщику.
Тем не менее некоторые банки по-прежнему требуют страхования этого риска, указывая его в составе перечня желательных условий для получения кредита. Примером банка с такой кредитной политикой может служить «Внешторгбанк». В случае если потенциальный заемщик будет отказываться от страховки, даже ссылаясь на закон, банк всегда сможет отказать ему в выдаче  кредита без объяснения причин.
Но одновременно на рынке есть и другая тенденция. Банки, стратегия развития которых предусматривает активное увеличение ипотечного портфеля, не требуют от своих заемщиков страхования всех трех видов рисков. Так, ипотечные программы ФКБ «Юниаструм Банка» не предусматривают титульного страхования, а программа Сбербанка — страхования жизни и здоровья заемщика, а также титула.
Кредитная политика банков, как правило, предусматривает и другой способ удешевления ипотеки за счет страхования. Они требуют оформления страховки на сумму, способную лишь покрыть основную сумму кредита и проценты по нему. Это дешевле, чем страховать квартиру на полную стоимость или включать в договор страхования жизни и здоровья условие о ежемесячных выплатах в случае потери нетрудоспособности. Однако названные, пусть и более дорогие, варианты в большей мере учитывают интересы заемщика, и вот почему.
Возможна ситуация, когда в силу смерти заемщика или утраты им трудоспособности становится невозможным осуществлять ежемесячные платежи по кредиту. В этом случае единственная возможность погасить долг заключается в продаже квартиры, в которой живет семья заемщика. Тут на помощь приходит страхование жизни и здоровья: из суммы страхового возмещения погашается задолженность по кредиту, а остаток выплачивается заем-щику.
Наталья Куропова, директор Пермского филиала компании «Гута-Страхование», рассуждает: «Сроки кредитования часто составляют 10–15 лет и больше, а за такой  период возможны всякие ситуации. Конечно, лучше, если здоровье не подведет и не случится никакой беды, но ведь в жизни бывает всякое. В моей практике были ситуации, когда заемщик кредита погиб, семья потеряла близкого человека, и одновременно оказалась перед невозможностью возврата кредита».
Елена Краснова, заместитель директора Пермского филиала Страховой группы «УралCиб», отмечает, что при заключении договора ипотеки риски всех участников значительны, но все они могут и должны быть застрахованы. «Если риски профессиональной деятельности банка или риелтора должны быть застрахованы в обязательном порядке, то нельзя пренебрегать этим и любому человеку, обратившемуся к специалистам за помощью в решении своего жилищного вопроса», — продолжает она.
«Подобные случаи уже имели место в практике группы компаний «Росгосстрах», — говорит Марина Новикова, заместитель директора по страхованию Пермского филиала компании «Росгосстрах», — поэтому затраты на ипотечное страхование следует воспринимать не как неизбежное зло, а как плату за спокойствие».
По этой же причине страховщики рекомендуют страховать все три риска, независимо от требований банка.
Первый раз посетить страховую компанию придется уже в процессе оформления кредита. С заемщиком будет заключен договор комплексного (комбинированного) ипотечного страхования, после чего он сделает свой первый взнос. В дальнейшем страховые взносы необходимо будет выплачивать ежегодно.
Сумма страхового взноса рассчитывается как страховая сумма, умноженная на тариф. В случае с ипотечным страхованием страховая сумма, как правило, равна сумме кредита и процентов по нему, а тариф в свою очередь зависит от выбранного вида страхования (жизнь, недвижимость или титул) и других факторов. Например, тариф по страхованию жизни и здоровья заемщика зависит от возраста заемщика (созаемщика) и от выбранных рисков (смерть по любой причине, инвалидность, несчастный случай и
т. п.). Тариф по страхованию недвижимости — от материала и от набора рисков (пожар, наводнение и т. п.). Тариф по титульному страхованию — от количества сделок по объекту недвижимости.
Кроме того, на стоимость страхования жизни и здоровья заемщика значительное влияние оказывает состояние клиента. Серьезные заболевания могут существенно увеличить цену этого вида страхования, однако утаивать правду не стоит: если в течение срока кредитования обман раскроется, страховая компания получит полное право отказать в выплате.
Этот вид страхования и является самым дорогим из трех названных. Тариф по нему колеблется в пределах от 0,3 до 1 %, тогда как титульное страхование и страхование квартиры стоит в среднем от 0,25 до 0,4 %.
По свидетельству самих страховщиков, результирующий тариф по ипотечному страхованию может колебаться достаточно сильно. «Максимальный тариф по ипотечному комплексному договору (все три риска) составляет 1,5 % от страховой суммы, минимальный — 0,8 %», — сообщила «bc» Елена Краснова. Представители «Росгосстраха» называют несколько иные цифры: «Минимальный комплексный тариф по договору будет примерно 0,66 %, а максимальный — 1,74, при условии, что возраст заемщика не превышает 50 лет», — говорит Марина Новикова.
Марина Новикова:
— Тарифы при комплексном ипотечном страховании значительно ниже, чем при добровольном страховании от несчастного случая и добровольном страховании недвижимости (квартир и строений), ориентировочно на 15–20 %.
Ожидать снижения тарифов не приходится, на этом сходятся мнения всех опрошенных «bc» страховщиков. Причин тому несколько. Елена Краснова считает, что действующие тарифы стабильны, поскольку просчитаны и адаптированы к сегодняшним условиям рынка ипотечных услуг в регионе.
Наталья Куропова тоже уверена, что в ближайшее время тарифы не изменятся. «Статистика убыточности по ипотечному страхованию, являющаяся основанием для определения тарифов, не наработана, — сообщает она. — Однако цена вопроса во многом будет зависеть от стоимости перестрахования рисков».
Сегодня на рынке ипотечного страхования Пермского края работают 10–20 компаний. Однако эксперты считают, что и это слишком много.
Елена Краснова:
— Я думаю, было бы оптимально, если бы с этим видом страхования на пермском рынке работали 3–5 надежных крупных компаний. К долгосрочному кредитованию должны допускаться компании с хорошим капиталом и надежной репутацией, которые действительно могут обеспечить своим клиентам достойную защиту. По Страховой группе « УралСиб» могу назвать конкретные цифры: уставный капитал компании составляет 6,7 миллиарда долларов США, а объем ответственности по ипотечным договорам пермского филиала составляет 38,9 миллиона долларов.
Особая привлекательность ипотечного страхования для самих страховщиков обусловлена возможностью привлечения «длинных» денег, ведь договоры ипотеки заключаются на длительный срок.
Говоря о предстоящих темпах развития ипотечного страхования, надо помнить, что оно вторично по отношению к ипотечному кредитованию, а значит, и темпы его развития определяются темпами развития ипотеки.
Согласно оценкам RBC-Daily, за первое полугодие 2006 года в целом по России по договорам комплексного ипотечного страхования было собрано свыше 850 млн рублей, в то время как аналогичный показатель за весь прошлый год составил 500 млн рублей. При этом данный сегмент рынка и в дальнейшем ждет рост, который будет определяться не только все большим распространением ипотеки, но и ростом цен на рынке жилья. Последние определяют суммы кредитов, а значит, и взносов по страхованию ипотеки.
В свете названных моментов страховщики оценивают перспективы увеличения доли ипотечного страхования как «самые оптимистические» (Марина Новикова, «Росгосстрах»).
Тем временем фактический объем ипотечного страхования пока не так значителен, как хотелось бы. Доля этого сегмента в общем объеме собранных премий в целом по России составляет 0,4–0,6 %, аналогичная ситуация складывается и в Пермском крае: по оценкам экспертов «bc», его вклад в совокупные сборы страховщиков составляет порядка 1 %. Что неудивительно, ведь, по словам Марины Новиковой, ипотечное страхование получило значительный толчок к развитию только в последние 1,5–2 года, а на территории нашего региона оно распространено в основном в Перми и Березниках.
 
Справка «bc»
Ипотечная схема включает в себя комбинированный страховой продукт, который может состоять из трех частей: страхование самой недвижимости, страхование жизни и здоровья заемщика, а также страхование титула.
Необходимость страхования квартиры наиболее очевидна. В течение всего срока ипотеки недвижимость находится в залоге у банка в качестве обеспечения возврата кредита. В случае нарушения заемщиком сроков или объемов погашения долга банк имеет право обратить на заложенное имущество взыскание — продать квартиру, а вырученные средства направить на соответствующий ссудный счет. Однако если недвижимое имущество будет каким-либо образом повреждено, его стоимость в случае продажи может оказаться ниже задолженности по кредиту. Страхование недвижимого имущества включено в ипотечную схему как раз с целью снижения риска утраты или повреждения залога. Поводом для выплаты страхового возмещения станет событие, повлекшее ущерб застрахованному имуществу: пожар, затопление и т. д. Полученные в этом случае от страховщика деньги будут направлены банком на погашение кредита, а остаток выплачен заемщику.
Собственникам жилья надо помнить, что в рамках ипотечного договора страхуются, как правило, несущие стены без отделки. Если собственник хочет обезопасить себя и от этого риска, ему следует по собственной инициативе заключить соответствующий договор добровольного имущественного страхования.
Страхование жизни и здоровья заемщика на случай инвалидности, смерти и временной нетрудоспособности также позволяет банкам обезопасить себя от риска невозврата кредита. Механизм заработает, если по причине проблем со здоровьем заемщик лишается работы и, следовательно, возможности возвращать кредит. В этом случае страховая компания делает выплату, из которой и производится погашение кредита. Остаток, как и в случае со страхованием недвижимости, выплачивается заемщику.
И наконец, титульное страхование представляет собой страхование риска ограничения или утраты права собственности на недвижимость, особенно в случае оформления кредита на покупку вторичного жилья. Именно в этом случае появляется вероятность, что со временем вскроются юридические проблемы, вследствие которых заемщик, даже если не знал и не мог знать о них, будет лишен права собственности. Например, если выяснится, что в приобретенной квартире был прописан несовершеннолетний, интересы которого при совершении сделки не были учтены, страховая компания осуществит выплату, из которой и будет погашена задолженность по кредиту. Надо помнить, что признание сделки купли-продажи недействительной может произойти только по решению суда. Следовательно, и выплата по титульному страхованию производится только после вынесения им соответствующего решения.
 
КОММЕНТАРИЙ
История ипотечного кредитования в Пермском крае насчитывает всего несколько лет, чем и объясняются скромные масштабы этого сегмента рынка. Однако уже сейчас он имеет своих лидеров. Это те компании, которые оценивают ипотечное страхование как одно из приоритетных направлений своей деятельности и активно увеличивают его долю в своем портфеле. О своем опыте работы на рынке ипотечного страхования «bc» рассказала начальник управления продаж ОАО «Пермский филиал «АльфаСтрахование» Оксана Виленчик.
 
Как давно «АльфаСтрахование» занимается страхованием ипотечных рисков? Какова доля ипотечного страхования в общем объеме собираемых взносов, а также ее динамика?
— ОАО «АльфаСтрахование» занимается страхованием ипотечных рисков с января 2004 года, и сегодня доля ипотечного страхования в общей сумме собираемых взносов в портфеле компании составляет порядка 8 %. Это невысокий показатель, однако стоит отметить его положительную динамику.
 
Как Вы оцениваете темпы роста ипотечного страхования?
— темпы роста ипотечного страхования за период с 2004 по декабрь 2006 года составили около 35 %. В связи с выходом новых игроков на рынок ипотечного кредитования в конце 2006 — начале 2007 года следует ожидать улучшения условий кредитования, увеличения объемов выданных кредитов и, как следствие, дальнейшего роста доли ипотечного страхования.
 
Планирует ли компания в ближайшее время рост или уменьшение тарифов?
— «АльфаСтрахование» планирует уменьшение тарифов по данному виду страхования, что уже имеет место и в настоящее время. Это вызвано как условиями сотрудничества с отдельными банками, так и тарифной политикой компании в целом.
Как часто «АльфаСтрахованию» приходится делать выплаты по ипотечному страхованию? Насколько этот вид страхования выгоден для страховщика?
— Выплат по данному виду страхования за то время, что мы работаем на рынке, было немного, в основном это риск потери права собственности. Несмотря на часто встречающиеся нарушения в процедуре признания и оформления права собственности, особенно за период с 1992 по 1998 год, небольшой процент выплат мы связываем с несколькими моментами. Свою роль играет, во-первых, высокая квалификация наших специалистов, которые очень грамотно подходят к оценке степени риска в данном направлении, и, во-вторых, тщательное изучение документов, направляемых на предстраховую экспертизу. При таком подходе ипотечное страхование можно считать наиболее выгодным для страховщиков, так как для этого вида страхования характерны  долгосрочные отношения с потенциальными страхователями, в среднем 10–15 лет.
Как Вы считаете, насколько концентрирован рынок ипотечного страхования Прикамья?
— Сегодня можно выделить всего около пяти крупных компаний, занимающихся ипотечным страхованием, это вызвано жесткими критериями банков при выборе страховщиков-партнеров.
 
Каковы, на Ваш взгляд, проблемы ипотечного страхования в России?
— На мой взгляд, проблемы ипотечного страхования сегодня вызваны в первую очередь пробелами в нашем законодательстве, а также отсутствием четких формулировок по ряду моментов, напрямую связанных с условиями договора страхования. Это вызывает разночтения у сторон, участвующих в процессе ипотечного страхования. Надеюсь, что в ближайшее время вопросы законодательного характера будут решены и это приведет как к увеличению объемов кредитования, так и к увеличению доли ипотечного страхования в портфеле страховщиков.
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний