Газета
 30 октября 2006, 00:00   797

С верой в пришельцев

Пермский рынок недвижимости насыщается офисными площадями. Но девелоперы, развивающие проекты бизнес-недвижимости, смотрят в будущее без страха прогореть. Эксперты поясняют: пермские офисы нужны должникам и «варягам».
Пермский рынок недвижимости насыщается офисными площадями. Но девелоперы, развивающие проекты бизнес-недвижимости, смотрят в будущее без страха прогореть. Эксперты поясняют: пермские офисы нужны должникам и «варягам».

В отличие от рынка жилой недвижимости, где превышение спроса над предложением обеспечивает уверенный рост цен, офисы проявляют обратные симптомы. Аналитики констатируют: офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости насыщается. И тут же обнадеживают девелоперов: для них все не так плохо, цена квадратного метра пермских контор растет быстрей, чем в прошлом году. А в будущем пермские офисы ждет небольшая революция: изменится и состав покупателей, и предлагаемые им объекты. Building b.c. публикует обзор рынка продажи «деловых» помещений на основе данных ООО «Региональный центр независимой оценки» (РЦНО). специалисты компании подводят итоги первых семи месяцев 2006 года.

 

Места падений. За январь-июль 2006 года предложение офисной недвижимости на рынке продажи составило 77 % по сравнению с показателем за все 12 месяцев 2005 года. Эти цифры дают основания полагать, что к концу года предложение превзойдет показатели 2005 года. Хотя двукратного увеличения объема рынка, как это было в 2005 году, не предвидится.

Более половины предложения, 58 %, сосредоточено в деловом центре Перми. Причем предложение здесь, как и в сегменте в целом, выросло с 32 % в 2005 году до 35 % в январе-июле 2006 года. Это объясняется тем, что игроки рынка реагируют на спрос, который в центре города стабильно растет.

В жилых районах всех категорий доля предложения на продажу по сравнению с прошлым годом также изменилась, правда, незначительно — 34 % (в 2005 году) против 35 % (первые семь месяцев 2006-го). В прилегающих к центру жилых районах доля предложения сократилась с 18 % до 13 %, одновременно возросло предложение в среднеудаленных и отдаленных жилых районах.

В промышленно-складских зонах города доля предложения офисов на продажу с начала 2006 года составила 8 %, что ниже показателей всего 2005 года на 3 %.

Структура предложения по классам качественных характеристик объектов продолжает увеличиваться в сторону более качественных объектов. Доля объектов класса В и В+ в январе-июле 2006 года составила 17 %, если сравнивать с 2005 годом (9 %), этот результат представляется несомненной и важной тенденцией на рынке. Возросла и доля в предложении на продажу встроенных офисов класса В1 с 10 % до 13 %. В то же время практически не изменились позиции объектов класса С, зато в классе D отмечено существенное падение доли предложения с 47 % (в 2005 году) до 34 % (семь месяцев 2006 года). Несмотря на значительное уменьшение числа объектов, предлагаемых на рынке, именно объекты класса D преобладают в предложении офисных объектов.

При продаже контор чаще всего выставляются помещения крупных и средних размеров. Так, доля предложения объектов площадью более 1 тыс. кв. м составляет 28 %, площадью 100–400 кв. м — 29 %, столько же в диапазоне 400 — 1 тыс. кв. м. По сравнению с 2005 годом с 10 % до 13 % выросла доля небольших помещений площадью до 100 кв. м в совокупной структуре предложения, чему способствует повышенный спрос на такие помещения.

Распределение предлагаемых на продажу объектов со временем смещается в сторону роста доли более дорогих объектов, что вполне объяснимо продолжающимися тенденциями роста цен на рынке коммерческой недвижимости. Так, доля офисов, оцененных продавцами выше 50 тыс. рублей за кв. м, увеличилась с 4 % в 2005 году до 10 % в январе-июле 2006 года.

Среднее по городу увеличение цены предложения офисных объектов, если сравнивать показатели июля 2006 года с IV кварталом 2005-го, составляет 20,3 %. Эта цифра уже перехлестнула средний показатель всего 2005 года. Тогда квадратный метр в сравнении с 2004 годом подорожал на 15,4 %. В ядре городского центра средняя цена предложения офисов на июль 2006 года составила 47 860 рублей за кв. м, что на 21,1 % выше показателя IV квартала 2005 года. А в остальных территориях центра прирост оказался даже ниже общегородского (всего 9,2 %), а средняя цена составила 39 462 рубля за кв. м. В жилых районах города (прилегающих к центру, среднеудаленных и периферийных) прирост цен практически находится на уровне их общегородского прироста — в пределах от 20,8 до 25,4 %.

 

Классификация. Анализ динамики цен по классам офисных объектов выявляет целый ряд особенностей роста рынка в январе-июле 2006 года. Повышение темпов роста цен предложения качественных объектов классов В и В+ по сравнению с 2005 годом (рост за семь месяцев 2006 года составил 21,5 % против 12,4 % за весь
2005-й). Основными причинами роста стало оживление спроса на качественную офисную недвижимость, обусловленное благоприятными макроэкономическими показателями и успешным ростом бизнеса банковских, фондовых, инвестиционных компаний. Некоторое снижение средних цен предложения отмечено среди объектов класса С (падение на 4,9 % в июле 2006 года к концу 2005 года). При этом общее снижение средней цены вызвано скорее структурными сдвигами в предложении между территориальными зонами, предложением офисных объектов класса С в промышленно-складских зонах. Объективно цены помещений класса С почти не изменились в центральной части Перми (падение на 1 % в 2006-м против роста в 1,6 % в 2005-м), но при этом существенно выросли в прилегающих к центру жилых районах (33,5 % и 52,6 % соответственно).

В классе офисов В и В+ цены предложения к продаже возросли прежде всего в ядре делового центра (рост на 24,8 % к концу 2005 года), поскольку именно здесь произошло локальное превышение спроса над предложением. Оно было связано с тем, что многие из недавно сданных в эксплуатацию бизнес-центров вышли на рынок аренды, а не на рынок продажи. К июлю 2006 года средняя цена объектов здесь установилась на отметке 51 457 рублей за кв. м.

В остальной части центра города, напротив, офисные объекты в основном предлагались к продаже (ул. Революции, 60/1, ул. Куйбышева, 67, ул. Островского, 76б), потому цена предложения здесь стабилизировалась и даже в среднем чуть снизилась по сравнению с IV кварталом 2005 года.

В классе В1 в среднем цена предложения выросла на 11,1 %. В центральной части города рост составил всего 6,8–8 % с начала 2006 года, что связано со стабилизацией после скачкообразного роста цен в III–IV кварталах 2005 года под влиянием резко возросшего спроса на операционные офисы банковских и кредитных компаний. Причем в прилегающих к центру жилых районах, особенно там, где отсутствует конкурентное предложение в классе В и В+, рост цен на объекты класса В1 составил 14,9–21,4 %.

В классе С1 рост средней по городу цены предложения составил 23 %. Наиболее заметный скачок цен произошел в центральной части города (39–51,1 %), где цены встроенных реконструированных офисов подтянулись к ценовому коридору, установленному их прямыми конкурентами из класса В1 (встроенные офисы в новостройках — нежилые по проекту). Существенный рост отмечен и в прилегающих к центру жилых районах Перми (+22,2 % –25,2 %), аналогичный динамике в классе В1, и в среднеудаленных жилых районах (+17,3 %).

Темпы роста цен объектов класса D, отмеченные статистикой, в среднем по городу вызваны структурными сдвигами в выборке по территориальным зонам, нежели реальным ростом спроса на эти объекты. Локальное повышение средней цены в центральной части Перми неустойчиво (отмечено лишь в июле 2006 года) и затем может быть скорректировано другими предложениями в этом классе и районе. По прочим территориальным зонам рост в 12,8 % наблюдался только в перспективных деловых центрах ближайших жилых районов, в остальных жилых районах наблюдались стабильность цен или их слабый рост (до 6 %).

 

Их ждут. Аналитики РЦНО констатируют: в настоящее время рынок офисной недвижимости в Перми находится на этапе роста и стремительно приближается к насыщению. Темпы увеличения объема предложения обгоняют спрос. В этой связи средние сроки экспозиции при продаже офисной недвижимости растут, хотя в первом полугодии статистикой отмечено небольшое снижение этих сроков по сравнению с показателями 2005 года.

В начале 2006 года спрос активизировался у желающих приобрести качественные офисы классов В и В+, расположенные в ядре делового центра Перми. По ценовым характеристикам они стали привлекательнее непомерно возросших в цене за 2005 год помещений класса В1. Спрос сохраняется и на удачно расположенные конторы класса В1 в центре города и прилегающих жилых районах. В случаях недостаточного предложения офисов класса В1 (как правило, прилегающих к центру жилых районов и перспективных деловых центров) спрос переносился на помещения класса С1 (реконструированные квартиры). Основными потребителями таких помещений стали компании, оказывающие услуги населению.

Тенденции экономического роста Пермского края благоприятно влияют на крупные и средние компании, увеличивают число малых компаний и предпринимателей. Среди отраслей края с высокой долей офисных служащих в структуре сотрудников в начале 2006 года быстрыми темпами развивался сектор потребительского кредитования и компаний фондового рынка.

Положительную роль в расширении спроса на рынке недвижимости играет увеличение кредитования пермских компаний как производственной, так и непроизводственной сферы. Часть полученных компаниями кредитных ресурсов поступает на рынок недвижимости в виде вложений в основные активы: коммерческую и производственную недвижимость. Поскольку отмечена высокая динамика кредитования промышленности (в основном обрабатывающих отраслей — на 41 %), то следует ожидать расширения инвестиций в производство, которое может повлечь за собой создание новых рабочих мест, в том числе и в административно-управленческом аппарате. Что в свою очередь активизирует спрос на офисную недвижимость, в том числе и в современных бизнес-центрах.

Также импульс ценам на рынке офисной недвижимости может дать масштабная экспансия иногородних бизнес-структур (банков, финансово-кредитных, консалтинговых, страховых, фондовых компаний), связанная с переделом рынков между глобальными игроками. В настоящее время такие процессы происходят только в отрасли финансово-кредитных компаний. Препятствия на пути прихода на пермский рынок заметного количества иногородних консалтинговых, страховых и фондовых компаний обусловлены, с одной стороны, достаточно плотной конкуренцией и сильными позициями местных игроков, а с другой — недостаточным притоком капитала. Впрочем, с начала 2006 года наблюдается тенденция оживления компаний фондового рынка, хотя бизнес еще не вступил в этап расширения штатных структур и географии операционных офисов.

 

Центры будущего. Длительность экспозиции при продаже офисных помещений за семь месяцев 2006 года в среднем несколько ниже (94 дня), чем отмечено в 2005 году (106 дней). Тем не менее, данный показатель до конца года может вырасти и превзойти прошлогодний: до конца рынок еще не насытился.

Среди территориальных зон города наименьшие сроки экспозиции (76 дней) были отмечены в прилегающих к центру жилых районах города (таких как м/р Парковый, Балатово, Светлый, Рабочий поселок), при этом здесь отмечено понижение срока предложения по сравнению с 2005 годом. Короче среднего по городу сроки экспозиции в перспективных деловых районах (вблизи центра) и в части отдаленных городских территорий. В основном это связано с предложением небольших встроенных офисных помещений, которые находят покупателей быстрее, нежели крупные объекты.

Оптимальная с точки зрения спроса цена на офисные площади установилась в диапазоне
35–40 тыс. рублей за кв. м (средняя длительность их продажи — 73 дня, существенно сократилась по сравнению с 2005 годом —
102 дня, несмотря на то что доля таких помещений в общем объеме предложения возросла). Причем длительность поиска покупателя на помещения с ценами
15–35 тыс. рублей за кв. м практически не изменилась по сравнению с 2005 годом и продолжает превышать среднюю по городу. Спрос на помещения с ценой 40–50 тыс. рублей в 2006 году был ниже объема их предложения, что подтверждается длительными сроками экспозиции — 112 дней. Наоборот, более дорогие и качественные либо выгодно расположенные площади продавались быстрее — в среднем всего за 64 дня. Заметное увеличение спроса в январе-июле 2006 года отмечено на офисные помещения классов А и В+, что позволило сократить среднюю длительность их продажи со 111 дней в 2005 году до 73 дней в 2006-м. Также активизировался спрос и на встроенные помещения высокого качества (класс В1), хотя и в меньшей степени — средний срок их продажи сократился со 112 до 90 дней. Напротив, на объекты классов С, С1 и D, F спрос существенно не изменился, что отражают лишь немного сократившиеся сроки их предложения на открытом рынке. Как правило, менее качественные объекты класса D и требующие реконструкции для начала эксплуатации объекты класса F продаются все-таки сравнительно дольше реконструированных и действующих офисных объектов класса С. Небольшие встроенные помещения класса С1 быстрее находят покупателей только из-за небольших размеров и лишь при отсутствии реального предложения в классах В и В1 в этих районах.

Специалисты РЦНО резюмируют: перспективы развития рынка офисной недвижимости связаны с выходом на рынок все большего числа качественных объектов классов А и В, доля которых в совокупном предложении объектов на рынке будет постепенно увеличиваться. До конца 2008 года, исходя из благоприятных прогнозов макроэкономической ситуации, в Перми может быть востребовано около 30 тыс. кв. м офисных помещений класса А и около 100– 120 тыс. кв. м. офисных помещений классов В и В+. В перспективе выходящие на рынок объекты в большей степени будут сдаваться в аренду в качестве единых комплексов, сделки продажи объектов будут производиться либо с институциональными инвесторами, либо с конечными потребителями, но в ограниченном размере (и, как правило, ближе к завершающей стадии строительства).

По-прежнему спросом будут пользоваться встроенные качественные помещения свободного назначения (класс В1), расположенные на торговых улицах центра и жилых районов под размещение операционных офисов или офисов оказания услуг для структур, работающих с населением. Здесь основным фактором успеха остается удобство для клиентов офиса.

Рынок нежилых помещений (классы С1-С2), полученных в результате реконструкции жилых квартир, будет развиваться только точечно и то лишь там, где ограничены возможности размещения бизнеса на 1-х этажах (нежилых по проекту) в домах-новостройках или специализированных офисных объектах. Так, как сейчас это происходит, например, на ул. Юрша, ул. Мира и проспекте Парковом. Стоимость продажи офисных помещений высокого класса А и В+ в центральной части города в ближайший год может вырасти на 18–25 %, по объектам класса В — на 16–20 %, по объектам класса С — на 4–8 %. Рост цены встроенных нежилых помещений в жилых домах-новостройках будет в большей степени зависеть от динамики цен на рынке жилья, и в центральной части города вероятнее всего составит 15–20 %, по части наиболее востребованных объектов — до 30 %.

 
КОММЕНТАРИЙ
 

Денис Черепанов, начальник отдела коммерческой недвижимости УК «Император»

Какие изменения произошли на рынке офисной недвижимости за последние полгода?

— Стоит отметить, что застройщики теперь все чаще ориентируются на конкретного клиента, новые объекты в большей степени отвечают требованиям заказчика. Офисы стали качественнее по ряду характеристик, в частности,  это касается планировки. 

 

Какие офисные помещения сегодня пользуются особым спросом?

— В основном это офисы небольших размеров, как правило, 50-70 квадратных метров.  Заявок на помещения площадью 100-150 квадратных метров уже меньше. Иногда заказчику нужны офисные площади в 500-1000 квадратных метров, но это единичные случаи. Такими помещениями интересуются крупные компании, которые заходят на пермский рынок. В частности, это банки, причем как региональные, так и иностранные. Также поступают заявки на офисы большой площади от крупных медицинских компаний, оказывающих полный спектр услуг.

Что касается категории офисов, то высокий спрос наблюдается на помещения класса В. Общеизвестно, что введенных в эксплуатацию офисов категории А в Перми пока нет. Те, что заявлены в этом сегменте, на самом деле по ряду параметров, прежде всего по парковкам, не соответствуют классу А. Отсутствие хорошей парковки зачастую отрицательно сказывается и на заполняемости бизнес-центров — большинство из них заполнено всего лишь на 50-60 % именно по этой причине.   

Также стоит отметить, что востребованы офисные помещения в центре, районах, приближенных к центру. Обычно в центре ищут офисы новые компании, пришедшие из других регионов, для которых такое расположение — вопрос престижа. Офисы в Свердловском, Мотовилихинском, Индустриальном районах и даже в Закамске и на Гайве также востребованы. Их выбирают организации, которые уже имеют офис в центре и расширяют свою деятельность. Сейчас популярны офисы, расположенные на первых этажах зданий и имеющие отдельный вход. Коридорная система и общий вход для нескольких организаций для серьезных компаний неприемлемы.

 

Как изменилась за полгода цена продажи и цена аренды офисов?

— В отличие от прошлого года, когда цена продаж была достаточно стабильной, за последние полгода наблюдается устойчивый рост. Причем по динамике роста цен офисные площади догоняют жилье. Притом активного спроса на существующие площади не наблюдается. Есть предложение как по продаже, так и по аренде, но оно не соответствует всем требованиям потребителей. Арендные ставки более стабильны, нежели цена на офисы. Думаю, что сегодняшние тенденции и в цене аренды, и в цене продажи офисной недвижимости в ближайшем будущем сохранятся.

Поделиться: