Газета
 04 сентября 2006, 00:00   949

Давление ипотеки

Давление ипотеки
Первая половина 2006 года на вторичном рынке жилья прошла под знаком ценового роста, обусловленного бурным развитием ипотеки. Эти темпы несколько замедлились летом. Но приостановка вот-вот закончится, уверены эксперты. Они прогнозируют, что в декабре 2006 года подержанные квартиры будут стоить на треть дороже, чем в январе.
Автор: Кирилл Перов
Первая половина 2006 года на вторичном рынке жилья прошла под знаком ценового роста, обусловленного бурным развитием ипотеки. Эти темпы несколько замедлились летом. Но приостановка вот-вот закончится, уверены эксперты. Они прогнозируют, что в декабре 2006 года подержанные квартиры будут стоить на треть дороже, чем в январе.

Львиная доля недвижимости, обращающейся на рынке Перми, — вторичное жилье. На бывшие в употреблении квадратные метры приходится порядка 80 % всего предложения «домашних» площадей. В первые месяцы 2006 года эта, наиболее массовая, категория жилой недвижимости дорожала даже большими, нежели в первой половине 2005 года, темпами. Эксперты уверены, что к концу 2006 года цена пермской городской квартиры по сравнению с январем в среднем вырастет на 10 тыс. рублей за квадратный метр. Хотя удорожание обжитых помещений не остановит покупателей, для которых «вторичка» еще надолго останется хитом продаж. Вслед за анализом первичного рынка жилья (см. Building b.c., «bc» № 31 (96) от 31 июля 2006, «На разогреве у «вторички») Business Class публикует обзорную статью, посвященную «вторичке».
 
Опять 2005. Эксперты констатируют, что рост стоимости квадратного метра по темпам не отстает от прошлогодних показателей и даже опережает их. Причины удорожания прежние: повышение покупательской способности потребителей при низком влиянии первичного рынка, в котором заложен потенциал удовлетворения спроса. Ипотека, подчеркивают эксперты, оказывает наибольшее влияние на рынок за всю историю пермского рынка жилья, подогревая потребительский сектор.
По данным Регины Давлетшиной, с начала 2006 года цена квадратного метра на вторичном рынке жилья  выросла на 18,9 %. В эти же месяцы 2005 года темпы были ниже: тогда рост составил 16,8 %. «Если в прошлом году рынок находился в состоянии незначительного роста, и отсутствовали какие-либо существенные факторы, ускоряющие темпы роста цен, то в этом году рынок развивается под знаком ипотечного кредитования», — поясняет Регина Давлетшина. Аналитик приводит данные: в июле средняя цена предложения вторичного жилья установилась на уровне 29,34 тыс. рублей за кв. м. «Это выше уровня июня на 2,34 %. За последние четыре месяца динамика роста несколько снизилась: до этого цены прирастали не менее чем на 2,5 % в месяц. Вероятно, небольшое замедление роста связано с тем, что подогрев рынка ипотекой незначительно снижает свое действие», — уверена аналитик-маркетолог «Перспективы». По ее данным, в июле 2006 года на рынке вторичного жилья после значительного снижения объема предложения начался рост, что может свидетельствовать о некотором насыщении (снижении) спроса. «По сравнению с июнем предложение выросло на 15,4 %. Это реакция рынка на оживленный спрос со стороны покупателей и значительный рост цен. В этом году оживление на рынке пришло немного раньше обычного, в июле, а не в августе. С начала года объем предложения на вторичном рынке возрос на 23,5 %», — отмечает аналитик «Перспективы».
По словам директора ООО «Пермский аналитический центр» Сергея Седова, во второй половине августа 2006 года средняя цена предложения на пермском рынке вторичного жилья достигла отметки 30,7 тыс. рублей за кв. м. «Эта сумма превышает показатель января 2006 года примерно на 20 %. Таким образом, среднемесячный прирост цены вторичного жилья в 2006 году составляет чуть более 3 %. Причем в летнее время темпы роста цен на жилье не снижались», — заявил Сергей Седов.
По данным «Пермского торгового дома недвижимости», в августе 2006 года на рынке вторичного жилья средний прирост цен составил примерно 5 % к уровню июля. «Это можно объяснить приближающейся осенью, на которую приходится самый пик спроса и, следовательно, рост цен», — отмечают аналитики «Торгового дома». По их данным, по итогам первого полугодия 2006 года прирост цен на вторичном рынке жилья Перми зафиксирован на отметке 16 %. Таким образом, прирост средних цен с января по август 2006 г. составил 21 %. «По совокупности факторов снижения цен на вторичное жилье не следует. С августа 2006 года после небольшого снижения летом продолжился уверенный рост цен», — отмечают в ПТДН.
Специалисты лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости ПТДН добавляют: «В августе  2006 года средняя цена предложения на вторичном рынке составила 29 510 рублей за  квадратный метр. Самыми дорогими по-прежнему остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, расположенные в центральных (и прилегающих к центру) районах города». По словам экспертов из ПТДН, в августе на рынке наблюдается сокращение количества одно- и двухкомнатных квартир: их число оказалось недостаточным для потребителей. При этом преобладающий спрос на двухкомнатные квартиры весной–летом 2006 года рынок смог удовлетворить достаточным объемом предложения».
 Регина Давлетшина отмечает: «На протяжении первой половины 2006 года структура спроса достаточно точно совпадала с социальной структурой населения. По социологическим данным, численность семьи в Перми в среднем равна 3,2 человека. То есть наиболее востребованными у населения должны быть квартиры не менее чем с двумя комнатами. О популярности двухкомнатных квартир также говорит тот факт, что средняя стоимость кредитов, выдаваемых населению, немалая часть из которых приходится на разного рода жилищные ссуды, колеблется в пределах от 800 тысяч до 1 миллиона рублей. Это говорит о том, что приобретаются преимущественно двух- и трехкомнатные квартиры, потребители покупают их для улучшения жилищных условий… Несмотря на выравненность структур спроса и предложения, до сих пор наблюдается дефицит однокомнатных квартир».
Аналитики ПТДН также говорят о популярности двух- и трехкомнатных квартир и  отмечают, что хит продаж предыдущих лет, «однушки», — в дефиците. «В  августе  текущего года наблюдался некоторый дефицит в категории однокомнатных квартир: количество предложенного жилья недостаточно для потребителей. При этом преобладающий весной–летом 2006 года спрос на двухкомнатные квартиры рынок смог удовлетворить», — считают в ПТДН. А Сергей Седов полагает, что «массовым спросом пользуются однокомнатные квартиры (площадью до 50 квадратных метров)… Наиболее востребованной категорией жилья являются квартиры стоимостью до 1,3 миллиона рублей». «Ввиду ограниченной платежеспособности большей части потенциальных покупателей, наибольший спрос предъявляется к квартирам, расположенным в районах, прилегающих к центру города, а также в районах средней удаленности», — отметил эксперт. Другие эксперты также называют в лидерах роста цен на «вторичку» прилегающие к центральному (но не сам Ленинский) районы города Перми. По данным аналитика-маркетолога «Перспективы», «за прошедшие 7 месяцев больше всего выросли цены в Свердловском и Индустриальном районах, на 19,7 % и 19,3 % соответственно… Отмечено снижение спроса на квартиры, расположенные в Ленинском районе, а также в Орджоникидзевском и Индустриальном. Наоборот, в Кировском наблюдается рост спроса». Специалисты ПТДН добавляют,  что «наиболее спрашиваемыми в августе 2006 года были квартиры в Свердловском и Мотовилихинском районах, прежде всего в тех частях, которые прилегают к центру города». «В настоящий момент предложение квартир по районам практически совпадает со вкусами покупателей, лишь в Кировском районе наблюдается перенасыщение рынка».
 
Порог в 35. Сегодня проблема дефицита жилья обсуждается на всех уровнях власти. Главным методом сбить цены (помимо вмешательства прокуратуры и антимонопольного ведомства в деятельность строительных компаний) вполне логично было названо увеличение темпов строительства. Еще в начале года ряд экспертов называли как максимальный показатель подъема цены квадратного метра жилья в Перми на 60 %. По прошествии более чем полугода аналитики констатируют: жилье значительно больше чем на треть не подорожает. По мнению экспертов ПТДН, в декабре этого года вторичный квадратный метр будет продаваться в среднем на 30 % дороже, чем в январе. Сергей Седов называет чуть больший показатель — 30–35 %.
Регина Давлетшина констатирует несбалансированность пермского рынка жилья: «Разница между стоимостью вторичной жилой недвижимости в центре и отдаленных районах Перми составляет 56,8 %, тогда как в соответствии с индексом деловой активности рынка цены в центре и на окраинах должны различаться не более чем на 5–10 %. Разброс цен на жилье в июле находился в диапазоне от 8,33 (Верхняя Курья) до 70 тысяч рублей за квадратный метр. Распределение средних цен в июле было симметричным, что несвойственно рынку недвижимости. Данная ситуация может говорить о некоторой приостановке или замедлении темпа роста цен», — замечает эксперт. Об этом же явлении говорят и специалисты ПТДН: «Можно прогнозировать сегментацию рынка жилья, которая  должна сбалансировать рынок, в результате чего цены в отдельных сегментах жилья, преимущественно в домах старой постройки, несколько отстанут от рыночных цен на квартиры в многоэтажках». «По совокупности факторов ценового роста и ожидаемых объемов спроса и предложения жилья в Перми можно ожидать продолжения уверенного роста цен», — добавляют аналитики «Торгового дома». Они констатируют: «Ценовой рост может исправить только увеличение объемов строительства нового жилья». Аналогичное мнение высказывает и Сергей Седов. «В настоящий момент сегмент вторичного жилья, на котором сконцентрировано около 80 % всего предложения, по-прежнему предопределяет ситуацию на рынке. При этом основной потенциал по сдерживанию цен на пермское жилье заложен на первичном рынке: реализация проектов комплексной застройки районов жильем эконом-класса позволит значительно увеличить предложение на первичном рынке, соответственно снизить ажиотаж на рынке и приостановить общий рост цен на пермские квартиры», — отмечает эксперт. По его мнению, в случае возросшей доли и влияния на ситуацию сегмента первичного жилья на рынке может произойти перераспределение потенциальных покупателей между ним и «вторичкой». «Спекулятивные покупки смогут реализовываться в первую очередь в сегменте строящегося жилья, что снизит ажиотаж среди покупателей вторичного жилья. В ближайшие месяцы значительных перемен на вторичном рынке жилья не ожидается. Пермский рынок по-прежнему остается не насыщенным в большинстве сегментов, поэтому плавный рост цен продолжится. С наступлением осени произойдет некоторая активизация рынка, активности следует ожидать как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов», — резюмирует Сергей Седов.
 
Структура спроса и предложения, июль 2006
Давление ипотеки
 
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке, тысяч рублей
Давление ипотеки
 
Средняя цена предложения по районам, тысяч рублей за квадратный метр, июль 2006
Давление ипотеки
 
Средняя цена предложения по типу дома, тысяч рублей за квадратный метр
Давление ипотеки
 
Средняя цена предложения по числу комнат, тысяч рублей за квадратный метр, июль 2006
Давление ипотеки
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний