Газета
 28 августа 2006, 00:00   1494

Без страха экспансии

Пермский рынок девелопмента находится на начальной стадии развития. Эксперты прогнозируют специализацию только через несколько лет. Местному рынку экспансия иногородних компаний не грозит.
Пермский рынок девелопмента находится на начальной стадии развития. Эксперты прогнозируют специализацию только через несколько лет. Местному рынку экспансия иногородних компаний не грозит.

На пермском рынке девелопер-ских услуг, по оценкам экспертов, наблюдается рост. Вместе с тем специалисты констатируют, что профессиональных девелоперов пока мало. В основной массе девелопментом (подробнее о понятии «девелопмент» см. комментарий руководителя департамента девелоперских проектов Корпорации «Перспектива» Равиля Кашапова — прим. Building b.c.) занимаются строительные и риэлторские компании. Большинство местных девелоперов совмещают функции заказчика, инвестора, строителя и продавца недвижимости. Во многом это объясняется тем, что они изначально стремятся получить площадку под застройку, а уже после определить направление ее использования. Кроме того, масштабных девелоперских проектов пока нет из-за отсутствия аукционов на комплексную застройку. Но специалисты прогнозируют изменение ситуации через несколько лет. Они считают, что основной тенденцией рынка станет специализация на девелоперов, строителей и риэлторов.
 
Своими силами. Опрошенные Building b.c. респонденты сходятся во мнении, что сегодня на пермском рынке девелопмента преобладают компании, основной функцией которых является не девелопмент, а строительство или брокеридж. Кроме того, интерес к девелоперским проектам нередко проявляют фирмы, для которых недвижимость не является профильным бизнесом, но они хотят инвестировать средства в эту прибыльную сферу для увеличения капитала. По словам директора фонда «Западно-Уральский институт пространственного развития» Григория Колесниченко, сегодня крупные строительные компании, занимаясь вопросами получения земли, вынуждены решать проблемы развития территорий, проводить их оценку с точки зрения получения прибыли. Тем самым, утверждает эксперт, они выполняют и девелоперские функции.
Григорий Колесниченко:
Пять-шесть лет назад никто об этом даже не задумывался. Компании просто приобретали участок и строили то, что было наиболее выгодным жилье. Никаких проблем с его реализацией не существовало. Сегодня, несмотря на высокий спрос на недвижимость, мы наблюдаем более вдумчивый подход, всестороннее изучение проблемы. 
Среди наиболее ярких представителей пермского рынка девелопмента специалисты называют СГ «Кам-ская долина», Корпорацию «Перспектива», УК «Император», «Сатурн-Р». Московские компании, по признанию респондентов издания, хотя и присутствуют на пермском рынке, но в небольшом количестве и в основном на отдельных проектах. С точки зрения главы московской УК «Прогресс» Станислава Ивашкевича, такое соотношение столичных и иногородних компаний вполне оправданно, поскольку на региональном рынке предпочтительно доминирование местных игроков: «Они знают специфику рынка в отличие от «варягов». 
По мнению директора УК «Император» Вадима Сидорова, хотя многие компании и стали заниматься девелопментом, они еще не достигли нужного уровня компетенции. В част-ности, как отмечает эксперт, строительные структуры являются специалистами в своей области (производстве), но не всегда могут грамотно подать продукт на рынке, т. е. не имеют маркетинговых навыков. Девелопер же, с точки зрения Вадима Сидорова, умеет правильно распорядиться всеми ресурсами. С этим согласен и руководитель департамента девелоперских проектов Корпорации «Перспектива» Равиль Кашапов: «Девелопер является идеологом проекта и в то же время сопровождает его на всех стадиях». Финансовый директор СГ «Камская долина» Владимир Пучнин также полагает, что профессиональный девелопер должен разработать идеею и довести ее до готового продукта, выступая при этом и в качестве инвестора.  
Однако иногда девелоперы не имеют собственных финансовых ресурсов, а выступают в качестве консультантов проекта. Но это, считает Григорий Колесниченко, как правило, единичные случаи.
 
Выбрать сегмент. Эксперты уверенно говорят о динамике на перм-ском рынке девелопмента. Большинство из них сходятся во мнении, что услуги девелоперов востребованы во всех сегментах рынка недвижимости. Специалисты также отмечают, что девелоперский подход актуален и для жилья, хотя спрос на него очень высокий, и любые варианты, даже не самые привлекательные, не задерживаются на рынке.  По словам Владимира Пучнина, именно такое положение — превышение спроса над предложением на 30 % — и требует профессионального девелопер-ского подхода: «Именно здесь необходима специализация, разделение функций строителей, риэлторов и девелоперов». Вадим Сидоров уверен, что сейчас возрастает потребность в профессиональном девелоперском подходе к индивидуальному, а не многоквартирному жилью.
Вадим Сидоров:
В такие достаточно новые для регионального рынка сегменты нельзя заходить без специальной подготовки. Действительно, застройщики не испытывают проблем со сбытом жилья, но это касается многоквартирных домов. В ближайшее время часть клиентов этого рынка перейдут на индивидуальное жилье. Здесь особенно важен девелопер-ский подход: учет местоположения, планирование строительства. Необходимо, чтобы покупатель был заинтересован в этом продукте. Удобнее продвигать индивидуальное жилье, если девелоперы будут разрабатывать проекты поселков деревянного домостроения, кирпичного и т. д.
Кроме того, Вадим Сидоров отмечает, что, хотя многоквартирное жилье и востребовано, а значит, снижены маркетинговые риски, сам процесс формирования проекта остается прежним, как и необходимость создания команды, привлечения ресурсов.
Вместе с тем эксперты говорят о том, что возрастает спрос на девелопмент в области коммерческой недвижимости, поскольку заказчики предъявляют к будущим офисам, торгово-развлекательным центрам и другим специализированным объектам все более высокие требования на уровне международных стандартов. Тем более что риски инвесторов в этом сегменте выше, чем в строительстве жилья.
Рассуждая о перспективах регионального девелопмента, эксперты Building b.c. говорили и о больших возможностях  в планировании целых микрорайонов. Как утверждает Григорий Колесниченко, в Перми, в частности, необходим девелопмент в освоении новых территорий. Это прежде всего такие районы, как Бахаревка, Камская долина, Ива. По мнению эксперта, в данном случае функции девелопера частично должна взять на себя городская власть: «Наиболее оптимальный вариант — это аукционы под комплексную за-стройку. Сегодня федеральное законодательство это предусматривает. В результате тендера определяется управляющая компания, которая будет нести ответственность за комплексное развитие всей территории: улиц, коммуникаций, объектов социальной сферы. В договоре аренды между частной организацией и муниципалитетом возможно прописать все детали и учесть все нюансы. Когда управляющая компания охватывает целый район, а не отдельный участок, она создает бизнес-проект, который можно сделать очень прибыльным».      
 
Будущие спецы. Несмотря на бурное развитие пермского рынка девелопмента, эксперты констатируют значительное отставание от московского и екатеринбургского рынков. По словам Равиля Кашапова, отставание от столицы вполне объяснимо, там сосредоточены значительно большие финансовые ресурсы. Московские девелоперы активнее привлекают средства западных банков, это одна из тенденций столичного рынка, как отмечает Станислав Ивашкевич.     
Но Пермь отстает и от Екатеринбурга, во многом похожего на нее. Вадим Сидоров констатирует, что Екатеринбург — одна из сильнейших территорий в стране по организации девелопмента по темпам и объемам  реализации проектов. Однако пермский рынок более сложный, поскольку сильны административные ресурсы, а это мотивирует местных девелоперов на создание высокоинтеллектуальных продуктов, отмечает эксперт. Так, по словам г-на Сидорова, в Екатеринбурге, нет таких схем привлечения денег (например, земельных ПИФов), какие разрабатывают пермские компании.
Прогнозируя дальнейшее развитие девелопмента в крае, эксперты единогласно заявляют о том, что рынок ожидает специализация. Во-первых, как считает Владимир Пучнин, лет через пять произойдет разделение на строительные, девелоперские  и другие компании: «Это общемировая практика. Если ты специализируешься на строительстве, то правильно именно строить, если умеешь продавать — надо продавать. Невозможно качественно заниматься сразу всем. На какой-то стадии развития один из блоков начнет «пробуксовывать». Во-вторых, с точки зрения Вадима Сидорова, девелопмент не просто станет самостоятельным направлением, но произойдет специализация внутри него. Эксперт выделяет четыре вполне логичных сферы — торговая, офисная, складская недвижимость и жилье.
По мнению Григория Колесниченко, в Перми также перспективен и редевелопмент — развитие территорий путем реконструкции. В частности, под редевлоперские проекты могут приобретаться промышленные объекты, которые уже не экс-
плуатируются, и задача девелопера — изменить их назначение, чтобы повысить стоимость. Как отмечает Григорий Колесниченко, в центре Перми много объектов, которые нуждаются в редевелопменте. Однако в этом отношении существует ряд проблем, главная из которых — отсутствие в Перми правил застройки и землепользования.
Григорий Колесниченко:
Сегодня для редевлопмента на каждый отдельный объект требуется изменение целевого назначения земельного участ-ка.  Из-за отсутствия правил эта процедура длится более шести месяцев, потому что обсуждение проекта должно пройти через общественные слушания. После  принятия правил слушания не потребуются.
Тем не менее, эксперты уверены, что уже в ближайшие несколько лет пермский рынок девелопмента ожидают качественные изменения, прежде всего специализация и рост спроса на услуги профессиональных девелоперов.

Комментарий

О подходах к девелопменту и рисках заказчиков девелоперских проектов в интервью Building b.c. рассказывает директор УК «Император» Вадим Сидоров.
В чем заключается основная функция девелопмента?
— Главная задача девелопмента — улучшить свойства недвижимости и повысить ее стоимость. Сегодня функ-ции девелоперов, как правило, берут на себя застройщики. Они не только занимаются строительством объектов, но и определяют целевое назначение проекта. В девелопменте возможны два варианта: застройщик исходит из тех целей и средств, которые есть у  заказчика, или же разрабатывает проект под конкретную площадку. В последнем случае девелоперу необходимо провести анализ территории, инфраструктуры, маркетинговые исследования. Важно определить, какой объект наиболее оптимально разместить на данной площадке. Поэтому застройщик должен быть одновременно компетентным строителем и девелопером. Однако в реальности так бывает не всегда. Кроме того, девелопер-ской деятельности в России учат лишь в немногих заведениях, а на высшем менеджерском уровне — только в Москве, в Академии народного хозяйства на MBA, на факультете «Управление недвижимостью».
Вы обозначили два подхода  в девелоперской сфере. Какой из них сегодня более актуален?
— Все более актуальным становится вариант, когда девелопер исходит из задач и средств, которые есть у заказчика. Сегодня в регионы заходят торговые, гостиничные, офисные операторы, как столичные, так и международные. Они заинтересованы в развитии своего бизнеса за счет инвестиций в строительство новых объектов. Этот подход хорош тем, что у заказчиков есть достаточно четкие критерии, которым должен соответствовать проект, и есть средства для его реализации. Но имеются и минусы: потенциальных инвесторов могут не устроить площадки в нашем регионе, если они не соответствуют их требованиям. Кроме того, заказчики изучают рисковую составляющую проекта в регионе и возможности девелопера нейтрализовать эти риски.
В чем заключается риск для инвестора?
— Риски можно разделить на три категории. Во-первых, это внутриполитическая ситуация в регионе и административный фактор. Во-вторых, маркетинговые риски. Они зависят от того, насколько потребитель и рынок готовы принять предлагаемый ему проект, хватает ли денежной массы. Кроме того, даже если рынок готов, об этом необходимо знать наверняка, а не на уровне предположений. Важно наличие информации. Серьезный девелоперский проект не может обойтись без исследования ситуации в регионе и четких расчетов. Иностранные инвесторы выделяют и третью категорию. Заказчик рискует тем, что региональные исполнители проекта могут оказаться некомпетентными. Не всегда в территории есть компании, которые способны участвовать в высокопрофессиональных проектах.


Равиль Кашапов, руководитель департамента девелоперских проектов Корпорации «Перспектива»
Как бы Вы охарактеризовали пермский рынок девелоперских услуг?
— Сам термин девелопмент (если точнее, девелопмент недвижимости), не говоря уж о самой услуге, появился в России сравнительно недавно. Он подразумевает комплекс профессиональных организационных, фактических и юридических действий, направленных на создание или изменение объектов недвижимости с целью получения прибыли от их преобразования. Такое определение дается в одной из научных книг, оно вполне точное. Если говорить о применении этого термина на практике, надо заметить, что далеко не все компании, по сути выполняющие услуги, свойственные девелоперам, имеют соответствующее самосознание. 
Корпорация «Перспектива» одна из немногих на пермском рынке позиционирует себя как девелоперская компания и полностью оправдывает это звание.
Девелопмент — это предпринимательская деятельность. Она намного шире, чем сфера деятельности застройщиков, с которыми часто путают девелоперов. Девелопер прежде всего — идеолог проекта. Он разрабатывает концепцию, привлекая для этого команду консультантов, кроме того, на конкурсной основе ищет архитекторов, вместе с ними создает эскизный проект, получает всю исходно-разрешительную документацию на него и выбирает организацию-заказчика и генерального подрядчика опять же по конкурсу. Словом, девелопер сопровождает проект на всех стадиях и контролирует выполнение всех работ на соответствие изначальным установкам, а также при необходимости координирует внесение в проект корректив.
 
В Перми немало девелоперов, которые одновременно являются и инвесторами, и застройщиками, и даже генеральными подрядчиками. Пермская девелоперская компания предлагает в первую очередь не интеллектуальный продукт, а мощности. Это нормально?
— Девелоперские компании можно делить, как минимум, на два типа: фри-девелопмент и цикл-девелопмент. Фри-девелопер — это свободный специалист, работающий за гонорар, который может достигать 10 % от стоимости проекта. В Перми таких «самостоятельных» специалистов практически нет. Цикл-девелопер инвестирует в проект собственные средства, и, вложив, скажем, 10 % на начальной стадии, он намерен получить до 50 % по его окончании. В настоящее время в России и Перми сохраняется настороженное отношение к девелоперским компаниям. Тем не менее, потребность в услугах таких специалистов есть. Потому многие компании создают свои девелоперские отделы. По такому пути, кстати, пошла Корпорация «Перспектива», оказывающая полный комплекс услуг в сфере недвижимости.
 
Каково соотношение между пермскими и московскими девелоперами на региональном рынке? Насколько эффективно привлечение «варягов»?
— В Перми немало сильных компаний, одну из лидирующих позиций на рынке занимает Корпорация «Перспектива». Что касается москвичей, то они не особо афишируют свое присутствие здесь и, как правило, появляются под отдельные проекты.
В целом же, привлечение профессиональных девелоперов заведомо эффективно. Эти затраты непременно окупятся по завершении проекта.
 
Если учесть, что сейчас любое предложение на рынке недвижимости востребовано, так ли необходимы сложные решения с привлечением «профессиональных идеологов»?
— Тут вопрос не в сложности или простоте решений. Сейчас на рынке далеко не все площади в новых коммерческих объектах (торговые, офисные центры) заполнены соответствующими операторами. Этот факт как раз и связан с неучастием в проекте профессиональных девелоперов. На Западе принято начинать строительство с идейной проработки проекта. В России, и тем более в Перми, напротив, проекты разрабатываются, исходя из имеющейся площадки и ее назначения. 
 
Можно ли говорить, что необходимость привлечения девелоперов особенно остро стоит при реализации проектов коммерческой недвижимости?
— В торговой или офисной недвижимости, действительно, все несколько сложнее. Здесь необходимо учитывать, в том числе, индивидуальное мнение якорных арендаторов и основных групп покупателей. Жилье же, как правило, строится по типовым проектам, которые уже привычны для покупателей и, что немаловажно, просто не могут быть изменены.
 
Какими девелоперскими проектами занимается Корпорация «Перспектива» сейчас?
— В четвертом квартале 2006 года мы введем в строй бизнес-центр класса А «Славяновский» на улице Ленина, 92. Создание офисных площадей такого класса мы осуществили первыми в городе. В «Славяновском» будут находиться торговые галереи. Они расположены на первых этажах здания. Кроме торговой территории, в «Славяновском» будет фитнес-центр, салон красоты, кафе.
Сейчас мы  ведем реконструкцию торгового досугового центра «Болид» на Ленина, 88. Пермяки помнят его как одноименную дискотеку, а еще раньше как кинотеатр «Россия». На начальной стадии разработки находятся проекты строительства двух загородных поселков в Пермском районе.
 
Что отличает ваше девелоперское направление от аналогичного направления деятельности других компаний?
— В первую очередь — профессионализм. А также курс на внедрение новых технологий при проектировании и строительстве зданий (например, новшества, касающиеся пожарной охраны или центрального кондиционирования). Корпорация «Перспектива» делает все, чтобы наши проекты были лучшими в городе и наиболее востребованными у покупателей и арендаторов. По сути, это — наше главное отличие.
Поделиться:
Все новости компаний