Газета
 07 августа 2006, 00:00   1031

Три слагаемых успеха

Три слагаемых успеха
Комплексный анализ строительно-инвестиционного проекта офиса или торгового центра сэкономит деньги и принесет прибыль. Просчеты здесь обойдутся слишком дорого.
Комплексный анализ строительно-инвестиционного проекта офиса или торгового центра сэкономит деньги и принесет прибыль. Просчеты здесь обойдутся слишком дорого.

Последние два-три года пермский рынок недвижимости находится в поле повышенного внимания инвесторов. Способствовали данному процессу не только сложившиеся благоприятные экономические предпосылки развития региона, но также и оживление рынка недвижимости. Достаточно серьезные темпы роста цен сначала на рынке жилья (с середины 2003 г.), а потом и на рынке коммерческой недвижимости (с 2004 г.) сделали пермский рынок недвижимости одним из наиболее доходных и надежных способов вложения денежных средств.
Только за последние три года введено в эксплуатацию порядка десяти торговых центров. Следующая волна активизации строительства коснулась возведения офисных и бизнес-центров, помещения в которых распродавались еще на ранних стадиях строительства. В условиях, когда спрос значительно перекрывал предложение на рынке, расходились практически любые площади независимо от качественных характеристик объекта, что послужило дополнительным толчком для активизации строительства коммерческих объектов.
Однако уже в прошлом году участники рынка заговорили о некотором насыщении рынка — уже сейчас, открыв любую газету по недвижимости, потенциальный арендатор или покупатель площадей может найти десятки свободных объектов в самых различных местах. Вместе с тем в наиболее удачных и концептуально продуманных объектах выбор площадей по-прежнему весьма ограничен.
Таким образом, в настоящий момент можно говорить не о насыщении спроса, а в первую очередь об ужесточении требований покупателей и арендаторов помещений. Именно этим во многом и объясняется сложившаяся ситуация на рынке, когда, с одной стороны, на рынке присутствует значительное количество свободных площадей, с другой стороны, четко прослеживается неудовлетворенный спрос на площади определенного формата.
 
Метясь в цель. В апреле этого года специалисты экспертно-аналитического центра «ЭР-Капитал» и компании «Level Marketing» провели совместное комплексное исследование рынка коммерческой недвижимости Перми, целью которого была оценка его привлекательности с точки зрения потенциального инвестирования денежных средств.
По результатам проведенного анализа можно утверждать, что инвестиции в строительство недвижимости в Перми (в том числе и коммерческой) будут являться достаточно надежным и рентабельным вложением средств при условии грамотного их использования.
По мере становления цивилизованного рынка постепенно развиваются и сопутствующие направления, повышается востребованность профессиональных консультантов. Крупные компании, первыми осознавшие необходимость проведения исследований, нередко задумываются о создании и обучении собственного подразделения, специализирующегося на проведении профильных исследований, либо обращаются за помощью к сторонним организациям. Однако, по мнению аналитиков «ЭР-Капитал», основной проблемой развития консалтингового рынка Перми можно уверенно назвать однобокость большинства проводимых исследований в сфере недвижимости. К числу наиболее значимых недостатков большинства осуществляемых исследований можно отнести игнорирование (либо недостаточное внимание) потребительского мнения при рассмотрении проекта. Практически все работы основаны преимущественно на аналитических обзорах, экспертных мнениях специалистов относительно потребительских предпочтений и инвестиционных расчетах, которых сейчас уже недостаточно для того, чтобы объект был уникальным, чтобы его уникальность строилась на реальных потребностях клиентов, чтобы он не остался в одном ряду с остальными пустующими объектами.
Как подчеркивает директор компании «Level Marketing» Ирина Мастыкина, уже на первоначальном этапе принятия решения о вложении средств в недвижимость необходимо отталкиваться от потребностей целевой аудитории, на которую будет рассчитан проект.
Факт появления объекта недвижимости уже не является гарантией получения прибыли, потребители могут его проигнорировать, как происходит со многими объектами в Перми. Для того чтобы объект недвижимости стал действительно востребованным, необходима комплексная работа, состоящая из ряда этапов.
 
Концепция и модель. Первый этап — это определение концепции объекта. Чаще всего на этом этапе возникают две ситуации: заказчик представляет себе, что он хочет получить на выходе, но не знает, где лучше разместить объект, либо заказчик уже рассматривает конкретный земельный участок, но не может определиться с назначением и техническими характеристиками будущего объекта.
По результатам финансового анализа инвестор сможет получить ответы на вопросы, насколько плотным является конкурентное окружение на выбранном участке и как оно изменится к моменту окончания строительства, будут ли в перспективе уровень арендных ставок и цена продажи выгодными для инвестора и т. д.
Часто инвестор ограничивается проведением данного исследования и делает свои выводы на основании полученных результатов, забывая о том, что остаются незатронутыми следующие ключевые вопросы: действительно ли потребителям необходим объект именно здесь, будут ли они его посещать в данном месте и т. д.
По мнению аналитиков, типичными ошибками первого этапа можно считать неверный формат выбранных объектов, к примеру, сейчас на рынке ощущается определенная нехватка офисных площадей малого масштаба с хорошей парковкой, а рынок предлагает все больше и больше торговых площадей (по подсчетам аналитиков, только в Перми в течение года открывается не менее пяти новых торговых центров). При этом грамотное вложение в офисный формат объекта в отдельных районах может принести прибыль большую, чем вложения в строительство торговой недвижимости в этом же районе.
Второй этап заключается в анализе модели потребительского поведения в контексте выбранной концепции объекта недвижимости, который проводится уже после того, как инвестор определился с назначением и местом объекта.
Исследование на этой стадии позволит найти те «крючки» и «фишки», на которые потом можно будет «ловить» потребителя. Кто, кроме самих потребителей, сможет настолько точно описать, что ему хотелось бы видеть в объекте, чем объект должен быть наполнен, как сделать его удобным, чтобы потребитель приходил туда вновь и вновь.  Подкрепить полученные данные для обретения уверенности в правильности принимаемых решений можно при помощи количественных методов, которые позволят статистически оценить все выводы, полученные в ходе качественного. Иными словами, первоначально потребители формулируют свои предпочтения относительно организации развлекательного комплекса: какие и как развлечения должны быть организованы, например, если это кинозал, маленький он по площади или большой, много рядов или мало, какие сиденья, какой звук, какой экран, каков репертуар, как часто и в какое время начинаются сеансы и т. д. Затем все выявленные тенденции измеряются численно, например, достаточен ли процент потенциальных посетителей кинозала, предпочитающих большие залы, для получения планируемых объемов прибыли после запуска проекта. Также по каждому выявленному объекту рассчитывается потенциальная емкость рынка, плотность конкурентного окружения, инвестиционные затраты, возможная финансовая отдача.
Достаточно типичными просчетами при реализации перм­ских проектов по строительству коммерческой недвижимости аналитики называют просчеты в детальной разработке концепции объекта, в планировках и зонировании помещений, неверный выбор этажности, приводящий к фактическому отсутствию посетителей на верхних этажах, отсутствие и неудобство парковок и неудобные подъезды к ним, отсутствие грамотной системы навигации, наличие тупиковых, малопосещаемых зон на этажах, низкий уровень инженерного и сервисного обеспечения (кондиционирования и вентиляции, туалетов), низкое качество строительных и отделочных работ.
Наконец третий, но не менее важный этап, — это продвижение объекта. Каким бы удачным ни был проект, многое зависит от того, насколько правильно и эффективно будет донесена информация об объекте до потребителя и, что также немаловажно, насколько эта информация будет укладываться в систему ценностей целевой аудитории.
Необходимо определиться до момента открытия объекта, на каких ключевых компетенциях должен выстраиваться имидж объекта, чтобы именно он стал любимым и наиболее востребованным, как правильно организовать его презентацию для различных аудиторий. Именно на данном этапе успех напрямую зависит от проявленного творчества и знания специфики информационных каналов, а не от величины затраченных ресурсов.
Таким образом, только комплексное выполнение работ на всех стадиях строительно-инвестиционного проекта будет являться той слагаемой успеха, которая позволит инвестору наилучшим образом учесть пожелания потребителя, а значит, достичь максимального успеха.
Поделиться:
Все новости компаний