Газета
 31 июля 2006, 13:20   976

На разогреве у «вторички»

Дефицит новостроек в первой половине 2006 года в Перми не только обеспечил значительный рост стоимости квадратного метра (по отдельным видам первичного жилья — до 17 %), но привел к неоправданно высокому спросу на «рискованную» собственность.

Дефицит новостроек в первой половине 2006 года в Перми не только обеспечил значительный рост стоимости квадратного метра (по отдельным видам первичного жилья — до 17 %), но привел к неоправданно высокому спросу на «рискованную» собственность.Уменьшение в первые шесть месяцев 2006 года ввода жилья примерно наполовину (по сравнению с аналогичным периодом прош-лого года) в сочетании с интенсивным развитием ипотечного и потребительского кредитования усилило основные тенденции первичного рынка жилья Перми. Эксперты констатируют: слабое развитие первичного рынка приводит к перегреву вторичного. А власти утверждают, что проблема не так велика: региональные говорят о том, что объемы введенного жилья практически не уменьшились, а пермские власти не понимают, почему граждане приобретают квартиры, несмотря на угрозу потери утраты собственности.

Building b.c. предлагает обзор полугодового развития первичного рынка жилья Перми на основе аналитических материалов строительной группы «Камская долина», Корпорации «Перспектива» и «Пермского торгового дома недвижимости» (ПТДН).

Жизненное предложение. Аналитики «Камской долины» зафиксировали всплеск предложений на первичном рынке в марте 2006 года. Лидирующей территорией по этому показателю стал Мотовилихинский район. «Данное обстоятельство объясняется наибольшим количеством строящихся в 2006 году жилых домов в разных микрорайонах Мотовилихи, начиная с центральной ее части (жилые дома по ул. Уральская, 95, и ул. Лебедева, 34, состоящие из нескольких секций) и заканчивая микрорайоном Вышка-2 (жилой дом по ул. И.Франко). Свердловский район практически весь период находился на втором месте по количеству предложений и только в последние месяцы истекшего полугодия сдал свои позиции, поскольку основные новостройки прошлых лет плавно перешли во вторичное жилье. Дзержинский и Индустриальный районы по количеству предложений практически идут на одном уровне: первые два месяца текущего года Дзержинский район держался на первом месте, а с марта вышел вперед Индустриальный», — отмечают специалисты «Камской долины». По их данным, в Ленинском и Кировском районах ситуация в течение продолжительного периода остается стабильной. По-прежнему аутсайдером остается Орджоникидзевский район, в котором с января по май 2006 года не было практически никаких предложений, и только в июне на рынок вышло 12 объектов, что связано с застройкой по ул. Менжинского, 45.

Большая часть предложений в первых двух кварталах 2006 года пришлась на трехкомнатные квартиры (особенно ярко эта ситуация была выражена в апреле 2006 года), констатируют специалисты «Камской долины». В то же время, отмечают они, наименьшее количество квартир, выставленных на продажу в первом полугодии, состояли из четырех комнат (см. диа-грамму). «Данный факт вполне объясним с точки зрения продвижения массовой застройки жилья в городе. Инвесторы хотят получить ликвидный товар, который быстрее расходится на рынке недвижимости, а для Перми характерна ситуация, когда постоянным спросом в любое время года пользуются квартиры меньшей площади», — резюмируют аналитики строительной группы.

По информации специалистов ПТДН, лидером по объемам возводимого жилья остается Мотовилихинский район, в котором сосредоточена почти треть всех новостроек города (29 %). «При этом постепенно снижаются объемы строительства жилья в центральной части города, в первую очередь в Свердловском и Индустриальном районах, на суммарную долю которых приходится не более 20 % общего количества строящихся домов», — отмечает заведующая лабораторией анализа и прогнозирования компании Ольга Пермякова. Эксперт подчеркивает, что по данным территориального органа федеральной службы государственной статистики по Пермской области, с января по март текущего года в Пермском крае предприятиями и организациями всех форм собственности, а также индивидуальными застрой-щиками построены 505 квартир общей площадью 56,4 тыс. кв. метров. Это составляет чуть больше половины (50,3 %) от уровня аналогичного периода 2005 года. «Снижение в первом полугодии 2006 года объемов ввода нового жилья непосредственным образом повлияло на сложившуюся ценовую ситуацию на рынке жилья. Именно на активное строительство и сдачу объемов нового жилья возлагали надежды аналитики, опасаясь взрыва цен на «вторичку», что, к сожалению, и произошло», — констатирует Ольга Пермякова.

Кому за 30. За рассмотренный период средние цены предложений на первичном рынке жилья почти непрерывно росли во всех районах города, исключение составляет лишь февраль (см. график), отмечают в «Камской долине». «Небольшое снижение стоимости в феврале на 2,3 % объясняется, с одной стороны, тем, что в это время на продажу поступило большее количество предложений по новостройкам улучшенной планировки в отдаленных по отношению к центру микрорайонах, а с другой стороны — некоторым снижением цен у ряда застройщиков на квартиры в домах индивидуальной планировки, имеющих статус жилья средней или повышенной комфортности», — отмечают эксперты.

По их мнению, к марту 2006 года уровень средних цен предложения не только догнал цены января, но и стал еще выше. В дальнейшие периоды средние ценовые показатели на рынке жилья продолжали расти. Уровень инфляции на первичном рынке жилья за июнь 2006 года по отношению к декабрю 2005 года, по данным «Камской долины», составил 5,84 %. Аналитиками строительной группы зафиксирован следующий рост цен на квартиры в зависимости от их размера: однокомнатные — на 15,36 %, двухкомнатные — на 5,34 %, трехкомнатные — на 2,12%. А на четырехкомнатные квартиры цена предложения снизилась на 6,02 %. Максимальный рост цен был установлен на квартиры, расположенные в Мотовилихинском районе — на 17,22 %. Большой рост цен был отмечен и в Орджоникидзевском районе — на 12,93 %, в Индустриальном — на 9,31 % и в Дзержинском — на 8,13 %. А наименьший — в Ленинском районе (4,46 %), в Свердловском (3,46 %) и в Кировском (1,52 %). Средний срок экспозиции новостроек города колеблется от 3 до 4 месяцев.

В июне, по данным Корпорации «Перспектива», максимальный рост отмечен в Дзержинском районе. За месяц цены там выросли на 6,8 %. Другая ситуация сложилась в Орджоникидзевском районе, где цены снизились на 3,1 %. Самая высокая стоимость квадратного метра — в кирпичных домах. Она составляет 31,7 тыс. рублей, что выше стоимости квартир, расположенных в панельных домах, на 24,3 %. Средняя цена новостроек установилась на уровне 30,03 тыс. рублей за кв. м. «Это выше уровня мая на 2,1 %. За первые полгода цена на рынке новостроек возросла на 11 %», — отмечают в «Перспективе». Другие данные приводят аналитики компании ПТДН. По их мнению, за первое полугодие 2006 года первичное жилье подорожало на 8 % и средняя цена не переступила порог в 30 тыс. руб. за квадратный метр, составив 29,3 тыс. рублей.

Статистика и риски. В Корпорации «Перспектива» отмечают: с начала года наиболее интенсивный рост предложения зафиксирован в сегменте трехкомнатных квартир — 39 %. В то время как объем предлагаемых двухкомнатных квартир увеличился только на 9 %. «Это свидетельствует о том, что спрос на эти помещения за полгода занял лидирующую позицию на рынке, сместив на второе место однокомнатные квартиры», — говорит маркетолог-аналитик компании Регина Давлетшина.

По информации группы «Камская долина», максимальным спросом традиционно пользуются однокомнатные квартиры, а двухкомнатные — только на втором месте. «Наибольший спрос на однокомнатные квартиры был отмечен в апреле 2006-го, а на двух- и трехкомнатные — в мае этого же года», — отмечают эксперты из «Камской долины».

По мнению Ольги Пермяковой, в первом полугодии 2006 года на рынке жилья наблюдался сильнейший ценовой дисбаланс, усиливший ключевые проблемы отрасли. Так, цены новостроек отрываются от вторичного жилья на 6 %. «Для сравнения, год назад этот отрыв составлял 14 %, а еще год назад — 13 %. Это при том, что разница в ценах нового и вторичного жилья в идеале должна стремиться к мировому показателю в 30-40 %». В текущем году на ценовую конъюнктуру отрицательно повлияло развитие в Перми ипотечного и потребительского кредитования граждан, в наибольшей степени направленного на приобретение не первичного, а вторичного жилья. «Это, наряду с «рухнувшими вниз» объемами нового строительства в этом году, привело к дисбалансу двух сегментов рынка жилья… Самые недорогие квартиры, являясь наиболее приемлемыми по цене для широкого круга покупателей, пользуются максимальным спросом и дорожают быстрее», — констатирует Ольга Пермякова. По данным ПТДН, с начала 2006 года прирост цен на квартиры, предлагаемые на продажу в домах улучшенной планировки, составил 7 %. А в домах брежневского типа цены увеличились в среднем на 12 %. Лидером стали квартиры в домах хрущевского периода (18 %).

Впрочем, власти, как региональные, так и городские, опасений эксперта не разделяют. По словам министра пространственного развития Пермского края Игоря Папкова, «последние данные свидетельствуют о том, что ввод жилья по сравнению с прошлым полугодием составил в Перми 97,5 %, а не 50». «Низкие показатели статистики связаны не столько с реальным положением дел, сколько с регистрационной, статистической отчетностью. То есть, по большому счету, администрация Перми не отчиталась в июне о вводе квадратных метров. По итогам пяти месяцев этот показатель равен 111 %. Мы считаем,что к концу года рост ввода по сравнению с 2005-м составит примерно 15-17 %», — не разделил пессимистических настроений Игорь Папков. В свою очередь, «градостроительный» заместитель главы администрации Перми Александр Черепанов на своем первом брифинге, прошедшем на минувшей неделе, заявил, что ему «не понятен спрос на хрущевки в Мотовилихинском районе, которым по нормам осталось существовать около 10 лет». «Мне кажется, на рынке еще не до конца понимают, что велик риск утраты этой собственности», — заметил муниципальный служащий. Эксперты издания подчеркивают, что значительный дисбаланс между первичным и вторичным рынками жилья может быть сглажен, как минимум, за счет развития финансовых схем, стимулирующих приобретение нового и строящегося жилья. Комментарий Вадим Сидоров, директор УК «Император»:

— Для того чтобы оценить конкретный проект подземного строительства, необходимо учитывать два момента: сколько земли в распоряжении строителя и какого она качества. Ресурсное качество земли под застройку зависит от местоположения объекта — в центре или за городом. Для центральных городских районов характерен высокий удельный вес стоимости земли в общих затратах строительства. У строителей есть альтернатива: уменьшить пятно застройки или увести часть сооружений под землю. Поэтому в центре чаще встречаются минус первый и минус второй этажи, чем в отдаленных городских районах. Второй аспект, который учитывают при строительстве в центре — это соответствие постройки функциональному назначению. Так, объекты класса А без парковки не соответствуют всем предъявляемым требованиям, то есть не имеют необходимого набора функций. Отводить большие участки земли под парковку дорого, а недостаток парковочных мест у здания класса А непременно скажется на привлекательности объекта.

В отдаленных от города районах минус первый и минус второй этажи скорее уменьшают инвестиционную привлекательность строительных объектов, поскольку большинство из них задуманы как эконом-класс. Подземные парковки целесообразны в двух случаях. Во-первых, если себестоимость их строительства не велика, и паркинг может рассматриваться как отдельный проект. Во-вторых, если жилые районы достаточно плотно застроены, и отсутствие парковки создаст существенные неудобства для проживания. В этом случае решающим фактором для выбора дольщиком того или иного проекта является наличие парковочных мест недалеко от жилого дома.

Соответственно, двум направлениям развития этого сегмента — в центре и на окраинах — на рынке присутствуют две тенденции подземного строительства. В городском центре строители «зарываются в землю». Это позволяет без существенного удорожания земли расширить площадь объекта. В сегменте эконом-класса застройщики не хотят брать на себя дополнительные расходы по возведению подземного паркинга, поэтому существенного расширения подземного строительства в нецентральных районах в ближайшее время не произойдет.

Поделиться:
Все новости компаний