Газета
 31 июля 2006, 13:20   768

Продолжение процесса

Исполнительный директор ООО «Инвестиции и строительство» Алексей Коровников — о нереальных документах, широких полномочиях и о том, что делает сильней.
Автор: Кирилл Перов
Исполнительный директор ООО «Инвестиции и строительство» Алексей Коровников — о нереальных документах, широких полномочиях и о том, что делает сильней.

Не так давно депутаты Госдумы приняли поправки в Закон о долевом участии в строительстве. Как бы Вы оценили влияние на рынок одного из самых спорных «строительных» нормативных актов?
— Действительно, закон о долевом участии в строительстве вызвал ажиотаж в период обсуждения, принятия и даже после вступления в силу. То, что в этом законе есть перекос в пользу дольщиков и меньше соблюдаются интересы строителей, уже успело стать расхожим мнением. Хотя я усматриваю в этом документе, пожалуй, больше плюсов, чем минусов, для строительного рынка. Если внимательно прочесть закон о «долевке», там можно найти даже послабления строительным компаниям. В частности, ограничена ответственность застройщиков перед дольщиками. Раньше ушлые клиенты при помощи адвокатов могли практически на пустом месте отсудить у компании денег больше, чем стоила квартира, которую они собирались приобрести.
Другой, на мой взгляд, положительный момент в законе о «долевке» — требования к величине основного капитала застройщика. Это положение заставило многие компании либо становиться более «прозрачными», либо уступить место в бизнесе конкурентам. Если говорить о компании «Инвестиции и строительство», мы и так «прозрачны», но и у нас произойдут некоторые изменения в структуре баланса.
Среди отрицательных моментов закона стоит отметить слишком жесткие требования к юридическому лицу, которое может выступать застройщиком. На практике это уменьшает количество вариантов развития строительных проектов. Например, не всегда допустима схема, когда правом аренды обладает одно юрлицо, средства привлекает другое, а застройщиком выступает третье. В нынешней форме закон не позволяет нескольким сторонам объединиться и работать, хотя такая схема вполне логична.
Если отходить от частностей и в целом оценивать закон, принятый в прошлом году, можно вспомнить известное выражение: все, что нас не убивает, делает сильней. В связи с вступлением в силу новых норм строительные компании начали искать иные, более разнообразные, нежели деньги дольщиков, варианты привлечения финансов. Некоторые начали усложнять инструмент долевого участия, а другие отказались от него совсем.
 
На протяжении всего периода действия закона о «долевке» были разговоры о существенном уроне для строительного рынка: мол, застройщики вынуждены были отказаться от одного из основных источников финансирования. Насколько справедливо это мнение?
 — Основной вал публикаций такого рода был в изданиях федерального уровня. Если говорить о Москве, то там действительно уменьшение потока средств дольщиков было весьма ощутимым. Пермский рынок — совсем другое дело. У нас закон стал фактором понижения интереса к этому источнику средств. Компании обратились к другим или видоизмененным формам инвестиций в строительство.
Надо заметить, что пока не все нормы закона о долевом участии в строительстве вступили в силу (среди них — требования к застройщику). Нужно дождаться  января 2007 года и тогда подводить окончательный итог действия акта. Полагаю, что многим застройщикам придется реструктуризироваться и сливаться с другими игроками рынка. В целом количество участников сократится.
 
Какой из принятых не так давно профильных кодексов, на ваш взгляд, оказался наиболее важным для отрасли?
— Наибольший оптимизм вызывает Градостроительный кодекс, хотя даже сегодня еще можно говорить, что это документ на перспективу. Там заложены неплохие, а главное, четко описанные механизмы строительного процесса. В то же время, как любой перспективный документ, Градостроительный кодекс пока не находит отражения в реальной жизни. В частности, нет градостроительных планов земельных участков. И, в целом, основная  нагрузка по подготовке земельных участков под застройку пока падает не на органы местного самоуправления, которым предоставлены весьма широкие полномочия, а на частных инвесторов. Словом, в данный момент этот кодекс можно назвать самым впечатляющим из предложенных, но и наименее относящимся к реальной жизни. Я не хочу предъявлять никаких претензий: пожалуй, естественно, что сначала были приняты общие правила, регулирующие градостроительный процесс, а сейчас под них подгоняется местная, в большей степени относящаяся к практической деятельности, база. Причем новый механизм очень сильно отличается от предыдущего, что создает свои сложности и, конечно, требует времени.
 
Торги как форма выделения земли, предусмотренная новым Земельным кодексом, до сих пор вызывают массу разногласий между частными и муниципальными структурами. Что оказалось главным по итогам действия этого документа — сам закон или механизм его реализации?
— В самом деле, наиболее сильное влияние на отрасль оказала предусмотренная в документе процедура торгов. Оказалось, что в Перми предлагать покупателям, в общем-то, нечего. И буквально единицы из выставлявшихся на торги площадок действительно готовы для строительства в плане подготовки документации. Например, на одной из площадок в районе ул. Лодыгина мэрией учтены все техусловия, то есть разрешение на строительство давалось, но одновременно с этим присутствовал запрет санитарных органов на размещение объекта.
Другое явление, вызванное принятием Земельного кодекса, также связанное с применением его норм на местах — выборочное применение юридических норм. Ряд инвестиционных соглашений между мэрией и инвесторами был расторгнут под предлогом необходимости проведения торгов по земле. Хотя в Законе о введении Земельного кодекса в действие есть прямое указание на такого рода случаи: если соглашение об освоении земли было заключено до 2004 года и по нему проводились проектные работы и расселение, то оно не утрачивает своей силы. То есть в этом случае торги вовсе не обязательны. К сожалению, практика применения многих норм пока не сложилась. Впрочем, все это исправимо.
Promotion
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний