Газета
 31 июля 2006, 13:20   933

Законы рынка

Новые «строительные» законы ведут к переделу строительного рынка. Положение небольших игроков будет только ухудшаться.
Новые «строительные» законы ведут к переделу строительного рынка. Положение небольших игроков будет только ухудшаться.

Кардинальным изменениям российского законодательства, регулирующего строительную деятельность, исполнилось около года. Вступили в силу новый Градостроительный и Жилищный кодексы, закон о долевом строительстве и еще целый ряд других нормативных актов, имеющих существенное значение в регулировании строительной отрасли. Эксперты Building b.c., анализируя эффект применения новых норм, приходят к выводу, что нововведения  негативно скажутся на отрасли: приведут к монополизации строительного рынка крупными компаниями,  росту цен на жилье и снизят контроль над качеством производимых работ.
 
Чтить кодексы. 1 января  2005 года вступил в силу новый Градостроительный кодекс РФ. Он существенно превзошел предыдущий по объему и внес в нормативное регулирование кардинальные изменения. К числу наиболее значимых среди них можно отнести попытку законодателя упростить процедуру  осуществления строительной деятельности (отменено «разрешение на строительно-монтажные работы», сокращены сроки выдачи разрешения с момента подачи документов заявителем). Пермские строители утверждают, что изменений законодательства в практической деятельности они не почувствовали. «В Перми особых перемен в плане упрощения получения разрешений на строительство не ощущается. Новая процедура такая же сложная и затянутая. Строители не хотят или не могут получать разрешения в действующем порядке, как это было и до изменения данной процедуры. По моим данным, сейчас 158 объектов на территории города строятся без разрешений на строительство», — заявляет исполнительный директор Ассоциации «Пермские строители» Владимир Копытов. По мнению директора по строительству ООО «Сатурн-Р» Николая Кирюхина, новая процедура получения разрешений ничем не отличается от старой: так же в высшей степени бюрократизирована. И вообще, особых изменений в связи с принятием нового кодекса не произошло». На уровне Пермского края порядок получения разрешений на строительство регулируется сегодня федеральными актами — Градостроительным кодексом РФ и Постановлением Правительства № 698. Региональные и местные акты, детализирующие нормы федерального законодательства в крае, сегодня отсутствуют. В результате применение на практике федеральных норм, носящих достаточно общий характер, до принятия региональных актов, по мнению экспертов, будет порождать огромные трудности как у чиновников, так и у застройщиков. По утверждению юристов, процедуру получения разрешений на строительство можно было бы упростить именно региональными актами, как это сделано некоторыми законодательными органами субъектов, например, в Московской, Ленинградской, Челябинской областях.
По мнению бывшего заместителя начальника департамента планирования и развития территорий Перми Григория Колесниченко, в настоящее время ДПиР нарушает федеральное законодательство в области градостроительства по 16 пунктам. «С момента вступления в силу Градостроительного кодекса в Перми до сих пор не приняты Правила застройки и землепользования территорий Перми, а в отсутствие указанных правил по распоряжению властей действуют акты строительного законодательства, официально отмененного на федеральном уровне. Такое положение вещей в первую очередь противоречит интересам застройщиков. Например, вместо предусмотренных новым кодексом градостроительных планов, застройщики получают проектные задания, излишне регламентирующие процесс, и получение их само по себе является достаточно сложным. К тому же немаловажно, что в результате применения некоторых актов утратившего силу законодательства возникают неразрешимые коллизии с нормами действующего законодательства», — отмечает г-н Колесниченко.
В начале марта 2005 года вступил в силу второй по значимости для отрасли документ — Жилищный кодекс РФ. Для регулирования строительной отрасли этот документ имеет значение в основном в вопросах осуществления перевода жилых помещений в нежилые. По мнению строителей, новый порядок перевода помещений достаточно сложен и не отвечает потребностям отрасли. Как считает Владимир Копытов, этот порядок простым назвать нельзя. Юрист ООО «Бизнес-Консалтинг» Дмитрий Алакин утверждает, что с момента вступления кодекса в действие в Пермской области новые нормы о переводе еще не прошли проверку на практике. «Местными властями до сих пор не разработан нормативный документ, детализирующий процедуру перевода, а руководствоваться напрямую нормами Жилищного кодекса те же самые органы отказываются», — говорит г-н Алакин.
1 октября 2005 года ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» ввел поправки к Земельному кодексу РФ, устанавливающие, что земельные участки под жилищное строительство можно получить только на основании торгов-конкурсов или аукционов, а участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Большинство строителей негативно отнеслись к нововведениям. Впрочем, участники рынка и эксперты отмечали в первую очередь несовершенство механизмов реализации закона. Эффект от принятия нового закона фактически невозможно оценить, констатируют многие респонденты, поскольку механизмы его реализации на местном уровне пока до конца не проработаны.
По мнению исполнительного директора ООО «Инвестиции и строительство» Алексея Коровникова, в документе «заложены неплохие, а главное, четко описанные механизмы строительного процесса». «В то же время, как любой перспективный документ, Градостроительный кодекс пока не находит отражения в реальной жизни. В частности, нет градостроительных планов земельных участков. И, в целом, основная нагрузка по подготовке земельных участков под застройку пока падает не на органы местного самоуправления, которым предоставлены весьма широкие полномочия, а на частных инвесторов. Словом, в данный момент этот кодекс можно назвать самым впечатляющим из предложенных, но и наименее относящимся к реальной жизни», — отметил эксперт. (Также см. интервью с Алексеем Коровниковым под названием «Продолжение процесса» в этом выпуске Building b.c.).
В Перми порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства регулируется Постановлением Администрации г. Перми от 25 ноября 2004 г. № 3493 «О проведении торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства». На уровне региона официально действует Указ губернатора Пермской области от 28.06.2004 № 84 «О порядке предоставления земельных участков в Пермской области». Оба документа дают возможность предоставления земли под жилищное строительство в Перми только через продажу права на заключение договоров аренды. Земельный кодекс РФ предусматривает, что земля для жилищного строительства из муниципальной собственности должна предоставляться и в аренду, и в собственность, но местная администрация не использует все варианты предоставления земли под жилищное строительство, констатируют эксперты.
По словам Алексея Коровникова, мэрия применяет далеко не все нормы закона. «Так, под предлогом необходимости проведения торгов по земле был расторгнут ряд инвестиционных соглашений между мэрией и инвесторами. Хотя в законе «О введении Земельного кодекса в действие» есть прямое указание на такого рода случаи: если соглашение об освоении земли было заключено до 2004 года и по нему проводились проектные работы и расселение, то оно не утрачивает своей силы. То есть в этом случае торги вовсе не обязательны», — заявил эксперт. Однако, по его мнению, несмотря на то что «практика применения многих норм пока не сложилась, эта ситуация еще исправима».
 
Цена риска.  Значение вступившего в силу в апреле 2005 года ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» обсуждалось на протяжении всего периода его действия. По истечении года эксперты Building b.c. так и не сошлись во взглядах на действующее более года законодательство. По мнению Николая Кирюхина, призванный защищать права дольщиков закон вызывает у застройщиков множество проблем. «Застройщики несут дополнительные затраты из-за необходимости поиска средств для осуществления застройки и регистрации прав на земельный участок под застройку еще до получения разрешения на строительство», — заявляет Николай Кирюхин. Увеличившаяся нагрузка на компании, отмечает Владимир Копытов, «ведет к вытеснению со строительного рынка малого и среднего бизнеса и монополизации бизнеса». По прошествии года законодатели прислушались к основным замечаниям игроков рынка. Так, 9 июня 2006 года во втором чтении нижней палатой парламента были приняты поправки в закон о «долевке». В новой редакции закон, помимо прочего, разрешил застройщикам в одностороннем порядке расторгать договоры с дольщиками, нарушающими свои обязательства по оплате, и отменил солидарную ответственность застройщиков и банков (кредиторов дольщиков).
 
Нездешние законы. В числе последствий изменений законодательства строители называют также возможный рост цен на жилье. По словам Николая Кирюхина, «существующее законодательство способствует росту цен на жилье и в результате делает невозможным достижение целей проекта «Доступное жилье» в Пермской области». Однако не все эксперты согласны с такими выводами. Аналитик-маркетолог Корпорации «Перспектива» Регина Давлетшина считает, что законодательные изменения не могут напрямую влиять на ценообразование в отрасли. По мнению г-жи Давлетшиной, они «способны влиять на рост цен на недвижимость лишь косвенно. В частности, вызвать ажиотаж у потребителей перед законодательными изменениями и их последствиями. Так, например, к апрелю 2005 года, в тот период, когда только вступил в силу ряд важных для строительной отрасли законов и должен был вступить закон о долевом строительстве, за 3 месяца рост цен на жилье составил 13 %. Затем он «встал» и за следующие восемь месяцев составил те же 13 %».
По мнению экспертов, на пермскую строительную отрасль существенное влияние оказывают не столько сами по себе изменения федерального законодательства, сколько отсутствие на местном и региональном уровне законодательных актов, призванных облегчить деятельность субъектов рынка и стимулировать развитие отрасли в регионе. По итогам прошедшего года, с момента вступления в силу новых законодательных актов местными и региональными властями были отменены противоречащие новому законодательству документы, но не было принято ни одного нормативного акта, детализирующего применение новых федеральных норм. «В Перми постоянно меняются строительные начальники. И каждый новый пытается установить свои порядки. В результате единообразного курса на стимулирование отрасли региона, отраженного в законодательной базе, нет», — резюмирует Николай Кирюхин.
Поделиться: