Газета
 26 июня 2006, 13:20   1219

Специальный склад

Наибольшей популярностью пользуются специализированные складские площади высокого качества. Все остальные виды помещений не вырастут в цене больше, чем инфляция.
Автор: Кирилл Перов
Наибольшей популярностью пользуются специализированные складские площади высокого качества. Все остальные виды помещений не вырастут в цене больше, чем инфляция.

Как и на рынке продажи складских помещений, на аренду в немалой степени влияет развитие логистического бизнеса, а также оптовой и розничной торговли. Несмотря на увеличение оборотов торговых компаний, ставки растут лишь в небольшом сегменте рынка складской недвижимости.
Building b.c. завершает публикацию материалов, посвященных рынку складской недвижимости (также см. «Посторонним — В», Building b.c., «bc» № 21 (86) от 29 мая 2006 года). Данные предоставлены Региональным центром независимой оценки (РЦНО). 
 
Чай, голландцы, рыба. По мнению аналитиков РЦНО, за минувший год рынок складской недвижимости показал неплохое развитие: в Перми появились игроки, желающие организовать складской логистический бизнес по западным стандартам. Самым известным из проектов такого рода является объект ООО «Frans Maas Истра» (ул. Деревообделочная, промзона «Красный Октябрь»), открывшееся при активном участии известного дистрибьютора «Фуд-трейд». Несмотря на то что российско-голландскому оператору пришлось столкнуться с проблемой формирования необходимого пула постоянных клиентов, компания нашла выход из ситуации. «Frans Maas Истра» не стремится ограничиться обслуживанием только крупных дистрибьюторов (количество которых в Перми ограничено), но и активно предлагает свои услуги на открытом рынке, ориентируясь на часть малого бизнеса.
Специалисты также отметили планы чайного дистрибьютора, компании «Май» организовать логистический центр на базе комплекса «Пермрыба» в районе ул. Васильева. Своих будущих клиентов компания видит в среде общенациональных и международных компаний. Среди прочего фирма «Май» готова предложить пока редкую для рынка услугу — ответственное хранение скоропортящихся товаров в холодильных камерах.
Аналитики также выделили проект создания бизнес-парка на базе производственно-складских объектов «Мориона» в промзоне «Данилихинская». «Данный проект является в нашем городе пионером комплексного сервейинга производственной недвижимости, когда избыточная недвижимость действующего промышленного предприятия на коммерческих принципах пополняет предложение на открытом рынке недвижимости», — отметили эксперты РЦНО.
Предложение комплексных логистических услуг на рынке не ограничивается известными брендами. В последний год в сегменте складской логистики пытаются вести бизнес и местные компании, и представительства иногородних фирм. В этом ряду аналитики РЦНО выделили компании «Транссибэкспедиция» и «Продсервис». Целевыми клиентами этих компаний становятся субъекты местного малого бизнеса, стремящегося к переводу хлопотной складской работы в цивилизованное русло. Впрочем, малый бизнес в общем числе клиентов в значительной степени уступает основному типу арендаторов складской недвижимости: оптовикам и дистрибьюторам.
 
По складам. Последние два года аналитики РЦНО фиксируют существенный рост предложения на рынке складской недвижимости. В сравнении с 2004 годом в 2005 году объем предлагаемых помещений увеличился в 2,59 раза. Не обошлось и без качественных перемен: на смену бывшим цехам пришли «ухоженные» помещения.
В целом по городу продолжился умеренный рост арендных ставок. В 2005 году средняя рента отапливаемых складов увеличилась на 12,4 %, что сопоставимо с результатами 2004 года —  12,2 %.
В центральных деловых и торговых районах города средние ставки аренды отапливаемых встроенных складских помещений в течение 2005 года практически не изменились и остаются на уровне 200-250 рублей за кв. м.
В прилегающих к центру и среднеудаленных жилых районах за 2005 год средние ставки аренды складов (среди которых доля специализированных выше, чем в центре) увеличились на 21,3 %, показав устойчивую тенденцию к росту по сравнению с 2004 годом.
В периферийных жилых районах ставки аренды встроенных складских объектов в течение 2005 года колебались вокруг уровня 100-110 рублей за кв. м, показав умеренный рост в 11,7 %. В целом за три года прослеживается тенденция снижения ставок по таким объектам в связи с их малой востребованностью для современного уровня развития торговли.
В зоне первого пояса удаленности на протяжении двухлетнего периода зафиксирован рост ставок аренды отапливаемых складов на уровне близком к годовым темпам инфляции. За 2005 год средняя ставка возросла на 11,7 %, за 2004 год — на 19,7 %, за 2003 год — на 14,5 %. В зоне второго пояса удаленности в течение 2003 года средняя ставка аренды возрастала со 116 рублей за кв. м до 133 рублей за кв. м, практически вплотную приблизившись к показателям зоны первого пояса, затем в 2004 году вновь снизилась до 115-120 рублей за кв. м, и в 2005 году выросла до 162 рублей за кв. м (40,1 % к уровню I квартала 2005 года). Как отмечают аналитики РЦНО, такой поворот динамики арендных ставок объясняется улучшением транспортной доступности и коммерческой привлекательности промышленно-складских зон «Заостровка», «Осенцы», «Верхние Муллы», «Судозавод» в связи с окончанием строительства Красавинского автомобильного моста.
Видимых изменений арендных ставок в зонах третьего пояса удаленности аналитиками РЦНО не отмечено, среднее значение ставок в 2005 году колебалось в диапазоне 90-100 рублей за кв. м.
Большую динамику показали неотапливаемые складские помещения. Средние арендные ставки аренды таких объектов, расположенных в промышленно-складских зонах первого пояса, за прошедшие три года возросли на 43 %. Наиболее проявился рост ставок в 2004 году, достигнув 19,7 %, за прошедший 2005 год ставки выросли только на 2,4 % (что находится в пределах статистической погрешности). В I квартале 2006 года средняя ставка составила 120,3 рублей за кв. м.
В промышленно-складских зонах второго пояса удаленности за трехлетний период средняя ставка аренды выросла на 29 %, причем рост, главным образом, пришелся именно на 2005 год (27,6 %). В I квартале 2006 года средняя ставка составила 93,6 рубля за кв. м, что на 20 % ниже, чем в центральных промзонах.
В среднем по городу в I квартале 2006 года ставка аренды неотапливаемых складов осталась на уровне I квартала 2005 года (небольшое снижение, 3,2 %, явилось скорее следствием структурных факторов). В сегменте неотапливаемых складов явно прослеживается воздействие сезонности на увеличение арендной ставки. В весенне-летний период рента повышается вместе с естественным ростом конкурентоспособности данной категории складов, а осенью и зимой падает в связи с резким уменьшением спроса на помещения без отопления.
Аналитики РЦНО резюмируют, динамика арендных ставок на складские объекты (как отапливаемые, так и неотапливаемые) практически находилась на уровне инфляции издержек по их содержанию. Отдельное превышение роста по ряду промзон связано целиком с действием локальных факторов. Динамика арендных ставок существенно отстает от динамики цен предложения, что характерно для всех сегментов рынка коммерческой недвижимости и свидетельствует о снижении рентного дохода от недвижимости.
 
Классная динамика. При анализе рынка аренды в Перми аналитики РЦНО отмечают устойчивую динамику роста ставок по современным складским объектам класса В. Капитальные отапливаемые склады на оптовых торговых базах (класс С1) имеют сезонные тенденции к изменению ставок, осенью — зимой рост на 10-15 %, весной — летом снижение на 8-12 %. За период с I квартала 2005 года по I квартал 2006 года средняя ставка по таким объектам практически не изменилась (рост составил 1 %, в абсолютных показателях — 221,6 рубля за кв. м), хотя в течение года было зафиксировано и падение (до 194 рублей за кв. м).
В меньшей степени оказались подвержены сезонным колебаниям ставок капитальные отапливаемые склады универсального хранения (класс С2). Прирост средней ставки аренды по ним за 2005 год составил 16,1 %, а средняя арендная ставка на I квартал 2006 года составила 155 рублей за кв. м. Небольшое увеличение ставок произошло по складам класса С3 (обладающим ограниченными возможностями по хранению) — на 10,1 %. В I квартале 2006 года ставка в среднем составляла 150 рублей за кв. м. По капитальным неотапливаемым складским объектам вследствие резко возросшего (и, как оказалось, избыточного) предложения во II-IV кварталах 2005 года средняя арендная ставка понизилась на 6,3 % и составила 103,7 рубля за кв. м. По неотапливаемым ангарам, несмотря на рост предложения, ставка аренды в течение 2005 года возросла на 16,3 % и достигла к I кварталу 2006 года уровня 91,1 рубля за кв. м.
В промышленно-складских зонах первого пояса удаленности ставка аренды складов класса С1 (оптовые торговые базы) в течение 2005 года практически не изменилась (+ 1,3 %),  влияние сезонных факторов на ставку более заметно, чем общая тенденция к росту. Зато ставка аренды складов класса С2 (капитальные отапливаемые для хранения) за 2005 год выросла на 12,9 %, до уровня в 168,2 рубля за кв. м, и отставание от класса С1 по-прежнему осталось существенным —  23 %. Ставка аренды складов класса С3 имеет менее устойчивую динамику, за прошедший год она выросла на 17,6 %.
Неотапливаемые капитальные складские объекты класса D1 показали меньший рост ставок —  4,7 % по сравнению с неотапливаемыми ангарами класса D2, по которым прирост ставок за 2005 год составил 16 %. При этом различия в средних арендных ставках невелики — 11,2 рублей за кв. м (10 %).
В промышленно-складских зонах второго пояса удаленности ставки аренды складов класса С1 рост ставок аренды за 2005 год умеренный — 8 %. Сама средняя ставка (180 рублей за кв. м) оказалась ниже аналогичного показателя для первого пояса промзон на 17,8 %. Зато ставки аренды складов класса С2 выросли за прошедший год на 34 %, в основном за счет улучшения транспортной доступности юго-западных и северо-западных промзон. Рост средних ставок аренды складских объектов класса D2 за 2005 год также обошел аналогичный показатель для класса D1 (30,2 % к 12 %). И для складов класса D1 и для складов класса D2, расположенных в промзонах второго пояса, прирост ставки аренды был выше, чем для аналогичных объектов, расположенных в промзонах первого пояса.
Ставки аренды приспособленных встроенных складских объектов класса Е в центре города имели неустойчивую динамику, связанную с локальными особенностями сдаваемых объектов, и возросли только на 10,5 %. В течение 2005 года величина ставок была на уровне 200-245 рублей кв. м. В жилых районах города ставки аренды встроенных складских объектов класса Е увеличились за 2005 год на 20 %, но при этом они остались ниже, чем в центральной части (183 рублей кв. м).
 
Экспозиция и соотношение. По данным экспертов из РЦНО, за последние пару лет объем предложения на рынке вырос. В лидерах оказался подкласс С2.
По отапливаемым складам классов С1 и С2 объем предложения в 2005 году вырос в сравнении с 2004 годом в 2,3 раза. Одновременно в 2005 году объем предложения в классе С2 в 2,5 раза превышал объем предложения в классе С1. Доля складских объектов класса С1 в структуре предложения в I квартале 2006 г составила 22,8 %, а доля объектов класса С2 — 39,7 %.
Доля неотапливаемых складских объектов (классов D1-D2) в предложении в аренду в начале 2006 года сократилась до 27 % в связи с падением спроса, хотя еще в III квартале 2005 года составляла 48,6 %. Доля предлагаемых в аренду современных складских объектов класса В на рынке колеблется в пределах 4-6 % и потому не является определяющей для показателей сегмента рынка в целом ни по уровню ставок, ни по их динамике.
Средние сроки экспозиции складской недвижимости, сдаваемой в аренду, немного короче продаваемых объектов. В этом сегменте не так резко проявилось увеличение длительности предложения в 2005 году (79 дней) по сравнению с 2004 годом (77 дней) и 2003 годом (61 день).
Территориальное расположение специализированных складов, удаленность промышленно-территориальных зон от центра не оказывает большого влияния на сроки экспозиции сдаваемых объектов. Хотя в отдаленных промзонах срок экспозиции несколько выше среднего (92 дня).
Чуть большим спросом в аренду пользуются складские помещения площадью 100-500 кв. м (где срок экспозиции в 2005 году составил 77-81 день), склады большей площади немного менее востребованы (срок — 85-89 дней).
При этом рынок реагирует на дисбаланс спроса и предложения, увеличивая предложение помещений, где наблюдается повышенный спрос. Так, сроки экспозиции сдаваемых складов площадью 100-300 кв. м выросли с 69 дней в 2004 г. до 77 дней в 2005 г. в связи с ростом предложения. При этом сроки экспозиции сдаваемых складов площадью 300-500 кв. м и 500-1000 кв. м (где в 2004 г. длительность сдачи намного превышала этот же показатель по складам от 100 до 300 кв. м), в 2005 году сократились по сравнению с 2004 годом. Длительность предложения в аренду крупных складских объектов в 2005 году осталась на уровне 2004 года (85 дней).
При анализе сроков экспозиции объектов в зависимости от диапазонов ставок аренды следует отметить, что немного ниже среднего длительность сдачи объектов со ставками аренды 100-150 рублей за кв. м, где сосредоточено основное предложение объектов класса С2,  и со ставками 180-250 рублей за кв. м, где предлагаются качественные склады классов В и С1.
Значительное увеличение предложения складов классов D1 и D2 в ценовом диапазоне 50-100 рублей за кв. м отразилось на увеличении сроков их экспозиции на рынке в 2005 году, а вот сроки для объектов в ценовом сегменте 100-150 рублей за кв. м, наоборот, в прошедшем году снизились по сравнению с предыдущим периодом.
Возможности быстрее находить арендаторов у владельцев складов классов В, С1 и С2 выше, чем у владельцев неотапливаемых складов классов D1 и D2. Появление на рынке в прошлом году складских помещений класса В перетянуло на себя часть спроса от объектов класса С1, в связи с чем срок их экспозиции увеличился с 72 до 78 дней. Определенную роль в этом сыграло и увеличение предложения объектов класса С1.
Однако при существенном росте предложения на рынке аренды объектов класса С2 (особенно в IV квартале 2005 г.) средние сроки их экспозиции по сравнению с 2005 годом не изменились (73 дня). Вполне возможно, что резко возросшее предложение площадей этой категории отразится на удлинении сроков их экспозиции в 2006 году, прогнозируют аналитики РЦНО.
Прогнозируемая рента. По мнению аналитиков, в этом году ставки аренды складских помещений продолжат рост в прежних пределах, определяемых  инфляцией издержек по эксплуатации складских объектов: 10-15 % в год.
Отдельные точки роста ставок (до 25 % в год) возможны в связи с изменениями в транспортной доступности промышленно-складских зон «Осенцы», «Верхние Муллы», «Заостровка», «Красный Октябрь», «Судозавод». При этом рост ставок скорее возможен для отапливаемых складов классов С1 и С2 и наиболее удачно расположенных неотапливаемых складов класса D1.
Очевидно также, что основной скачок ставок аренды по промзонам юго-западного и северо-западного направления, связанный с открытием Красавинского моста, уже проявился в IV квартале 2005 года и I квартале 2006 года. Массовое предложение складских объектов на этих направлениях, связанное с повышением доходности, способно стабилизировать ставки в русло общерыночной динамики.
Условия для роста арендных ставок более высокими темпами в настоящее время на рынке отсутствуют, так как уровень поглощения сдаваемых площадей (особенно в классах C2, D1, D2) не достиг того порога, за которым начинает ощущаться дефицит площадей. Процессы реструктуризации собственности, которые в настоящее время проводятся на ряде предприятий (например, «Мотовилихинские заводы», «Морион», «Пермэнерго», «Завод имени Дзержинского», строительные тресты, автотранспортные предприятия), продолжают поставлять на рынок такое количество производственно-складской (потенциально складской) недвижимости, которое превышает суммарное поглощение за этот же период, что сказывается на удлинении сроков экспозиции объектов на продажу и в аренду.
В то же время в некоторых сегментах (классы В, С1, специализированные термосклады) в промышленно-складских зонах 1 пояса удаленности имеется неудовлетворенный спрос. Рост ставок сверху сдерживает и предельная величина издержек, которые предприниматели готовы нести за хранение своего товара. Эта величина, в свою очередь, диктуется высокой степенью конкуренции в оптовой торговле и продолжающейся концентрацией этого бизнеса.
Увеличение предложения складских объектов класса В может забрать часть спроса от сегментов класса С1 и С2, особенно со стороны сетевых торговых операторов.
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний