Газета
 29 мая 2006, 13:20   1132

Посторонним — B

Самыми качественными площадями на пермском рынке складской недвижимости в данный момент являются помещения класса B. Именно у этой категории самые большие перспективы: она будет востребована иногородними и иностранными торговыми сетями.
Самыми качественными площадями на пермском рынке складской недвижимости в данный момент являются помещения класса B. Именно у этой категории самые большие перспективы: она будет востребована иногородними и иностранными торговыми сетями.

В 2006 году сразу несколько ритейлеров заявили о своих планах начать работу в Пермском регионе. Как отмечает подавляющее большинство экспертов, появление новых компаний розничной и мелкооптовой торговли будет носить характер колонизации, а не экспансии. Капиталовложения уральских, столичных и иностранных сетей в ближайшие годы приведут к изменению облика рынка складской недвижимости. Среди наиболее перспективных классов называется класс B.
Вслед за обзорами торговой и офисной недвижимости Building b.c. публикует материал, посвященный рынку купли-продажи складских помещений. Данные предоставлены Региональным центром независимой оценки (РЦНО).
 
Складное предложение. Оптовая торговля традиционно является определяющим фактором развития рынка складской недвижимости. Несмотря на номинальный рост оборота компаний оптовой торговли, на самом деле его темпы (рассчитанные в сопо-ставимых ценах) в течение 2003-  2005 годов неуклонно снижались. При этом происходили и структурные изменения: увеличивалась доля малого бизнеса в совокупном обороте оптовой торговли. Рост объема складских запасов товаров в оптовом секторе в IV квартале 2005 года составил 27-28 % по отношению к предыдущему году. «Период стремительного роста запасов (в 2003 году их рост в сопоставимой оценке достигал 50-60 %), к настоящему моменту прошел. Компании оптовой торговли учатся рациональному управлению складскими запасами, тем самым экономя на расходах по хранению.
Также в совокупных запасах постепенно возрастает доля потребительских товаров, ориентированных на конечное потребление, что задает направление развития рынка складской недвижимости и складской логистики», — резюмируют аналитики РЦНО. По итогам 2005 года в сравнении с 2004 годом предложение на рынке складской недвижимости выросло в 2,59 раза.
Среди заметных событий последнего времени аналитики выделяют наиболее интересные комплексные логистические центры, такие как представительство ООО «Frans Maas Истра» (объект на ул. Деревообделочной, промзона Красный Октябрь), открывшееся при активном участии известного дистрибьютора «Фуд-трейд», или планируемый чайным поставщиком, фирмой «Май», логистический центр на базе приобретенного ею комплекса «Пермрыба» в районе ул. Васильева.
«Отдельно следует сказать о реализации проекта создания в Перми бизнес-парка на базе производственно-складских объектов «Мориона» в промзоне Данилихинская (ЗАО «Партнер-Ф»), площадь помещений около 3 000 кв. м. Данный проект является в нашем городе пионером комплексного сервейинга производственной недвижимости, когда избыточная недвижимость действующего промышленного предприятия на коммерческих принципах пополняет предложение на открытом рынке от единого оператора. Такие проекты уже 2-3 года вполне успешно действуют в Казани и, по нашему мнению, получат успешное развитие и в Перми. Тем более, что предложение пополняется в центральных промзонах, где спрос достаточно стабилен», —  отмечают эксперты РЦНО. Они также отметили привлекательность складской недвижимости, расположенной в юго-западных промзонах Верхние Муллы и Осенцы, которая значительно возросла в связи с запуском транзитного потока по западному обходу города.
Предложение сосредоточено целиком в классах С и D, редкие появившиеся в последние 1-2 года объекты можно отнести к классу В. Причем большинство объектов в предложении на продажу являются комплексами (или их частями), включающими собственно склады, отапливаемые и неотапливаемые, административно-бытовые корпуса, гаражи, производственные здания. «Однозначно отнести их к какому-либо классу порой затруднительно», — констатируют специалисты, поэтому они условно разделили объекты на отапливаемые и неотапливаемые. Цена на «теплые» помещения в течение 2005 года выросла на 23,6 % (с 7 782 руб./кв. м до 9 622 руб./кв. м). За прошедшие два года прирост цен в среднем по городу составил 76,9 %.
В деловых, торговых и жилых районах города предложение складских помещений в большей массе состоит из приспособленных встроенных помещений, расположенных в цокольных и подвальных этажах жилых и общественных зданий. Зачастую такие помещения имеют несколько вариантов использования: мелкооптовый склад, розничный склад-магазин second-hand, мастерская бытового ремонта и проч. Расположенные большей частью в домах, такие помещения росли в цене вместе с жилой недвижимостью. Если в 2003 году средняя стоимость встроенных складов в центральных и жилых районах находилась в диапазоне 3­-6 тыс. руб./кв. м, то к настоящему времени основной диапазон цен сместился к 8-12 тыс. руб./кв. м.
В связи с процессами концентрации и укрупнения торгового бизнеса, развития сетевых технологий спрос на встроенные приспособленные складские помещения (класса Е) стал неуклонно снижаться. В связи с этим средняя цена подобных помещений в течение 2005 года снизилась от уровня 10-10,5 тыс. руб. /кв. м до 9-9,5 тыс. руб./кв. м (на 6-9 %). Отмечено до десятка случаев, когда в связи с длительными сроками экспозиции цена на объект снижалась до 20-30 %.
Складские объекты, расположенные в отдаленных жилых районах города, продолжали расти в цене в течение 2005 года. Средний прирост цен по этим территориям составил 43,7 %. Причиной этого становились как структурные изменения в предложении в сторону более качественных (реконструированных и специализированных) складов, так и инфляционные процессы по издержкам на строительство. На сегодня, по нашим оценкам, себестоимость строительства специализированных складских помещений (без излишеств, например, класса С) составит не менее 7,5-9 тыс. руб./кв. м. Поэтому, если объект после реконструкции может быть приспособлен под требования к хранению тех или иных товаров, он будет продолжать расти в цене. Немаловажную роль здесь играет и улучшение транспортного сообщения западных отдаленных районов (Кировского и части Дзержинского) с центральной частью города. Основной скачок средней цены пришелся на III-IV кварталы 2005 года (время открытия Красавинского моста).
Средние цены складских объектов, расположенных в северо-восточных отдаленных районах, в течение 2005 года изменились незначительно, в пределах 10 %.
Большинство специализированных складских объектов сосредоточено в промышленно-складских зонах города, поделенных  условно на 3 пояса по отношению к центру города, с учетом транспортной доступности из центра.
Менее динамично росли в цене неотапливаемые помещения: средняя цена для этой категории складской недвижимости за 2005 год выросла также на 23,6 % и, по данным на I квартал 2006 года, составляет 4 900 руб./кв. м. В 2004 году средний прирост составил 54 %. Наибольший рост показали неотапливаемые производственно-складские объекты в составе промзон на окраинах города. Они выросли в цене на 87,8 % по причине улучшения транспортного сообщения западных промышленных территорий и ввиду общей тенденции инфляции издержек по строительству подобных объектов.
 
Рост в складчину. Складской сегмент разделяет тенденцию всего рынка коммерческой недвижимости, связанную с увеличением сроков экспозиции объектов. Средняя длительность предложения увеличилась с 62 дней в 2003 году до 103 дней в 2005 году. Объективно на это повлияло увеличение предложения продаваемых складских объектов, связанное с ликвидацией производств и распродажей недвижимости ряда предприятий города. Рынок не смог поглотить увеличившееся предложение и отреагировал ростом периода экспозиции.
В 2005 году сократились средние сроки экспозиции складских помещений площадью до 100 кв. м и практически не изменились для объектов от 500 до 1 тыс. кв. м (110 дней), а также помещений размером более 1 тыс. кв. м. (100 дней). Наоборот, значительно увеличилась длительность поиска покупателя на объекты площадью 100-300 кв. м  и умеренно увеличилась на объекты площадью 300-500 кв. м. В целом, с ростом размера объекта срок его экспозиции на рынке также возрастает, объекты площадью свыше 1 тыс. кв. м являются в этом плане исключением.
На стоимость складской недвижимости оказывают влияние несколько факторов: динамика ставок аренды, обусловленная ростом эксплуатационных затрат; стоимость капитала на рынке кредитных ресурсов; инфляция издержек нового строительства; длительность и затратность процедуры получения земельных участков под новое строительство складских объектов.
Однако в небольшие промежутки времени оказывается значимой еще одна причина. «Фиксируемый сегодня рост цен в ряде сегментов рынка складской недвижимости носит скорее инерционный характер, основанный на реакции собственников помещений на динамику стоимости торговой и жилой недвижимости. С другой стороны, наблюдаемый рост стоимости квадратного метра обусловлен ростом эксплуатационных затрат и удорожанием заемных средств. Как правило, длительные сроки экспозиции объектов возвращают цену предложения на экономически обоснованный уровень, но тут же на рынок выходят новые предложения, на формирование цены которых опять-таки повлияла инерция роста других сегментов», — отмечают аналитики РЦНО. По их мнению, влияние таких факторов ценообразования, как инфляция нового строительства и проблемы с выделением земельных участков, увеличит долю поглощенных рынком площадей. Пока названные причины удорожания практически незаметны.
Вместе с тем увеличение спроса на складскую недвижимость представляется весьма туманной перспективой. Приходящие в Пермь крупные иногородние торговые и дистрибьюторские компании не скрывают своих намерений самостоятельно заниматься девелопментом складской недвижимости (реконструкцией старых зданий или строительством новых), а не покупать или арендовать готовые складские объекты на рынке. Менеджмент этих компаний заявляет об отсутствии предложения качественных площадей с требуемыми им характеристиками и условиями товародвижения. Предложение же таких помещений отчасти не сформировалось, потому что девелоперы на практике не ощущают наличия устойчивого и стабильного спроса на складскую недвижимость, поскольку заявление «о намерениях» еще не является собственно спросом. «Обозначить спрос на качественную складскую недвижимость способны несколько крупных и «громких» сделок с ней», — заключают специалисты РЦНО.
В случае реализации заявленных планов прихода в Пермь ряда иногородних торговых сетей, таких как «Перекресток», «Монетка», IKEA, или других ритейлеров расширение объемов реализации (в первую очередь у сетей бытовой электроники) потребует новых дистрибутивных центров. В этой связи произойдет повышение спроса на современные складские объекты, прежде всего класса В.
В том случае, если приход будет скорым (уже к концу 2006 года), то весьма вероятно, что на начальном этапе сети попытаются арендовать действующие склады классов В или С1. При длительном вхождении более вероятна ситуация с постройкой собственных логистических центров в ближайших промзонах и пригородах юго-западного и юго-восточного направлений. Высока вероятность, что новые объекты будут возводиться даже на бывших землях сельхозназначения, вблизи населенных пунктов и промзон, для уменьшения затрат на подвод коммуникаций (прежде всего электроснабжения и газа среднего давления).
По прогнозу аналитиков РЦНО, в 2006 году рост стоимости объектов складской недвижимости составит 15-20 % по классам В, С1, С2 в промышленно-складских зонах первого пояса удаленности и в пределах 8-15 % в остальных сегментах рынка складских объектов.
Поделиться:
Все новости компаний