Газета
 24 апреля 2006, 00:00   1289

Расширение и дележ

Клиентская база риэлторов может увеличиться примерно наполовину, а рынок услуги прийти в цивилизованное русло в ближайшее время. Но к этому нет воли игроков, полагают эксперты.
Клиентская база риэлторов может увеличиться примерно наполовину, а рынок услуги прийти в цивилизованное русло в ближайшее время. Но к этому нет воли игроков, полагают эксперты.

Риэлторские услуги в Перми являются одним из самых востребованных видов деятельности. В первую очередь это связано с динамичным ростом спроса практически во всех сегментах рынка жилой недвижимости при сохранении небольшого объема предложения. Однако, несмотря на потребность в посредниках, готовых в условиях пермского рынка связывать в одну цепочку несколько сделок для подбора необходимого варианта, далеко не все сделки проходят при участии агентов. Последние ставят себе целью увеличение этого показателя, а также формирование цивилизованного рынка, включая единое информационное и финансовое пространство.
 
Все равны. Говоря о лидерах рынка риэлторских услуг, подавляющее большинство опрошенных Building b.c. экспертов заявили о том, что точными данными не располагают, однако в числе первых фирм неизменно называли две компании, принадлежащие одним собственникам: «Перспектива» и «Тимур». Кроме того, эксперты отметили, что как операторов рынка риэлторских услуг в чистом виде нельзя рассматривать агентства недвижимости, созданные при крупных компаниях-застройщиках. «По сути, эти агентства являются сбытовыми отделами, обладая практически монопольным (до 90 %) правом на продажу новостроек. Жилье с вторичного рынка попадает в их поле зрения в редких случаях как часть операций продажи квартир своей компании», — заявил один из собеседников издания, отметив, что «такая схема работы может оправдывать себя исключительно в условиях дефицита на рынке жилья, когда умения продавать и гибко выстраивать цепочки для того, чтобы продолжать работать, не требуется».
По словам исполнительного директора некоммерческого партнерства «Российская гильдия риэлторов. Пермский край» (в ней состоят около 25 компаний) Игоря Остапенко,  на рынке присутствуют порядка 220 крупных и малых структур, которые могут претендовать на звание риэлторов. «Однако реальных игроков около 40-50. По числу заключенных сделок лидерами можно считать «Перспективу» (ее доля — 10-11 %), «Тимур» (4-5 %), «Респект» (4 %), ПТДН (1,5-2 %), ненамного отстают от последней из названных компаний другие игроки, имена которых на слуху», — отметил Игорь Остапенко. 
«Если исходить из выручки, лидером можно считать «Перспективу», ее доля — 6-8 %. У «Тимура» — 4-3 %, по этому показателю к ним приближается «Респект» (2-3 %), у остальных широко известных игроков около 1-2 %: «Император», «Тереза» и прочие. Однако не стоит забывать, что в целом на рынке действуют порядка двухсот операторов», — рассуждает генеральный директор АН «Тереза» Олег Гущин.
По оценке директора «Пермского агентства недвижимости» Владимира Федорченко, «Перспектива» и «Тимур» вместе являются лидерами рынка, их доля доходит до 20 %. Кроме того, сегодня та же «Перспектива» и компания «Император» делают попытки заниматься девелопментом, но пока их успехи в этой области не так велики, как в риэлторских услугах».
Директор УК «Император» Вадим Сидоров в интервью изданию заявил, что по количеству сделок, заключенных с участием профессиональных компаний, на долю «Перспективы» и «Тимура» приходится порядка 20-25 %».
По словам заместителя генерального директора компании MVM Андрея Ярославцева, сегодня «самым развитым сегментом рынком риэлторских услуг является квартирный, это объясняется положением на самом рынке жилой недвижимости, здесь, в отличие от сегмента коммерческих площадей, есть устоявшийся порядок цен, устойчив спрос и предложение, а потому невелика возможность демпинга». Однако, отметил топ-менеджер, говорить о доминировании кого-то из операторов рынка риэлторских услуг нельзя, поскольку есть достаточно большой массив сделок с недвижимостью, проходящих без участия профессиональных посредников.
 
Общий простор. По данным экспертов издания, средние комиссионные официально зарегистрированных агентств недвижимости составляют 5 % (в абсолютных цифрах 40-50 тыс. рублей по жилью и от 150 тыс. рублей по коммерческим площадям). В целом рентабельность бизнеса, по оценке генерального директора АН «Респект» Алексея Соловьева, составляет 15-30 %. По словам маркетолога-аналитика Корпорации «Перспектива» (включает одноименное агентство недвижимости) Регины Давлетшиной, на рынке риэлторских услуг практически исчерпана возможность конкуренции за счет демпинга. В этой связи, полагает специалист, вероятность появления на рынке иногородних игроков невелика, «если только новая фирма не будет предлагать какую-то изюминку, помимо стандартных риэлторских услуг».
По информации Игоря Остапенко, ежегодно в Перми проходит порядка 20 тыс. сделок с недвижимостью (без учета перерегистрации прав собственности, приватизации и прочих «формальных» актов). Причем профессиональные и официально зарегистрированные риэлторы участвуют только в 56 % случаев (собственно названные выше параметры относятся только к их бизнесу). «По сравнению с показателями в других регионах страны это средний показатель. Конечно, в соседнем Екатеринбурге он выше, порядка 80-85 %, но в то же время есть города, где риэлторам практически не доверяют. Некоммерческое партнерство «Российская гильдия риэлторов. Пермский край» работает над тем, чтобы увеличить этот показатель. В наших планах за два года довести его до 80 %. В результате выиграют все, но в первую очередь потребители. Если люди самостоятельно занимаются операциями с недвижимостью, то в большинстве случаев одна из сторон оказывается в проигрыше», — отметил господин Остапенко. Но это не значит, что остальные 50 % операций проводятся самостоятельно. Таких собственников и приобретателей на рынке не более 10 %, остальные сорок прибегают к помощи тех или иных посредников, подчеркнул Алексей Соловьев. 
По мнению президента «Пермского торгового дома недвижимостью» Вячеслава Пермякова, рост числа сделок с участием риэлторов в ближайшие годы будет связан с тем, что «люди будут прибегать к услугам профессиональных компаний, потому что это намного удобней и безопасней». Другой путь освоения рынка видит главный редактор журнала «Мегаполис-эксперт» (в прошлом частный риэлтор) Сергей Гаврин: «За два-три года сообществу вполне по силам добиться увеличения числа обращений к риэлторским компаниям путем пропаганды услуг через СМИ, непосредственного воздействия на потенциальных клиентов».
Признавая доминирование квартирных сделок купли-продажи, эксперты разошлись в оценках роли операций с прочими видами недвижимости. По данным Игоря Остапенко,  30 % от общего числа сделок, в которых участвуют риэлторы, проходит по площадям коммерческого назначения, а порядка 5-10 % — по земельным участкам, дачам, гаражам и проч. Причем 70 % сделок с коммерческой недвижимостью — это за-ключение договоров аренды, в то время как по жилью этот показатель составляет 10-15 %, отметил господин Остапенко. По мнению Вячеслава Пермякова, как раз сегмент аренды жилья можно считать наиболее перспективным как на рынке недвижимости, так и на рынке риэлторских услуг. «ПТДН специализируется на аренде апартаментов, поэтому у нас такие операции занимают до 60 % всех сделок, это очень перспективное направление, сегодня доля арендуемого жилья растет практически во всех классах. Во всем мире на рынке жилья доля купли-продажи составляет 15-20 %, все остальное — аренда», — отметил топ-менеджер.
Владимир Федорченко, напротив, возлагает надежды на другой сегмент рынка: «Наблюдается растущий спрос на услуги риэлторов при операциях, связанных с коммерческой недвижимостью. В этой связи ряд агентств отказываются от низкодоходных услуг, немалый интерес представляют такие смежные услуги, как управление имуществом или девелоперские проекты».
С ним солидарен другой эксперт Building b.c. Вадим Сидоров, он назвал развитие рынка коммерческой недвижимости одной из двух определяющих развитие рынка тенденций. «Сегодня развитие рынка риэлторских услуг определяют две наиболее значимые тенденции. Первая — увеличение спроса на услуги агентств недвижимости за счет роста количества сделок на рынке жилья. Это связано с ростом покупательской способности населения, а также с развитием лояльных схем приобретения жилья: ипотекой и иными видами кредитования. Вторая тенденция — активизация спроса на коммерческую недвижимость из-за пределов региона», — заявил господин Сидоров. По словам Андрея Ярославцева, «в области коммерческой недвижимости работает небольшое число игроков, таких как «Эр-Капитал», ПАН, ПТДН и «Император», и, скорее всего, число таких компаний значительно не увеличится. Крупным клиентам всегда удобнее работать с одним оператором, уже зарекомендовавшим себя на рынке».
Единое пространство. По мнению экспертов, развитие рынка риэлторских услуг связано с увеличением доли сделок, проходящих при участии профессиональных агентов, усилиях всего сообщества. Кроме того, для формирования «развитого цивилизованного рынка» необходимо расширение функций мультилистинговой системы, формирование которой началось три года назад, отметил Игорь Остапенко. По его словам, «более или менее к мультилистингу система приблизилась примерно год назад». «В классическом понимании это обмен профессиональными данными, недоступными открытому рынку недвижимости по причине неспособности непрофессиональных участников работать в таких стандартах. В Перми в мультилистинге участвуют 98 % игроков, но при этом риэлторы не способны заключать при его помощи совместные сделки. Для того чтобы работать в таком формате, необходима воля самих риэлторов. Хотя нужно отметить, что Пермь находится на достаточно высоком уровне по степени развитости этого института. Например, в Санкт-Петербурге таких систем шесть, и они не признают одна другую».
Президент ПТДН с поправкой на необходимость работать над наполнением базы мультилистинга рассуждал в этом же ключе.
Вячеслав Пермяков:
Сегодня мы находимся в начале формирования мультилистинговой системы. Пока это не единое информационное и коммерческое пространство, в котором каждый участник может продать объект другого участника и получить за это часть комиссионных. Пока в Перми этот институт представляет собой информационно-маркетинговые списки, составляемые сотнями участников рынка риэлторских услуг. В классическом варианте ведущие игроки создают специализированную компанию, которая хранит действительно уникальные объекты и предъявляет жесткие требования ко всем участникам. Для этого нужна воля операторов рынка, все остальные предпосылки в Перми есть. Иначе мы останемся в нынешнем положении, когда вроде бы входим в мировую мультилистинговую систему, предлагающую данные о двух миллионах объектов по всему миру, но сами никакого ценного, эксклюзивного товара предложить не можем.
Иной точки зрения на причины неразвитости мультилистинга придерживается директор АН «Тереза» Олег Гущин. «Конечно, ни одна из баз данных отдельных фирм не может конкурировать с единым банком объектов, существующих в Перми. Но он не выполняет задач мультилистинга, обеспечения работы агентов в рамках единой комиссии. Эту информацию сегодня можно использовать скорее для анализа рынка, нежели для работы на нем», — заявил Олег Гущин. Его коллега Вадим Сидоров рассуждал аналогичным образом: «Мультилистинг не работает потому, что операторы не готовы делиться своей прибылью друг с другом, конкурировать на поле бренда, удобства расположения точек, а не только в поиске объектов недвижимости. Если говорить о природе такого положения вещей, следует понимать, что пермский рынок недвижимости перевернут с ног на голову. Здесь диктует условия не тот, у кого есть деньги, то есть самый ликвидный товар, а тот, у кого есть недвижимость. Агенты, располагающие объектами недвижимости, не готовы делиться прибылью, как это принято в мире, с коллегами, которым удалось продать недвижимость».

Комментарий

Вадим Сидоров, директор управляющей компании «Император», выпускник MBA (специализация «управление недвижимостью»)
Назовите основные тенденции развития рынка риэлторских услуг.
— Сегодня развитие рынка риэлторских услуг определяют две наиболее значимых тенденции. Первая — увеличение спроса на услуги агентств недвижимости, происходящее из-за роста количества сделок на рынке. Естественно, это связано с ростом покупательской способности населения, а также с развитием лояльных схем приобретения жилья (ипотека и иные виды кредитования). Вторая тенденция — активизация спроса на коммерческую недвижимость из-за пределов региона. Различные фирмы из Москвы, Санкт-Петербурга и из-за пределов страны начинают работу в Перми и крае, их интерес к местному рынку сбыта обусловлен макроэкономическими причинами мирового масштаба. Основной риск компаний, желающих зайти на пермский рынок, как в случае с любым другим локальным рынком, связан с особенностями территории. Именно поэтому большинство «варягов» заинтересованы в услугах местных операторов рынка недвижимости. Как правило, это брокеридж (продажа и поиск арендаторов коммерческих площадей) и сопровождение бизнеса, представление интересов на месте. Вторым достаточно значимым риском является риск информационный. Пришедший в Пермь инвестор не располагает конкретными данными о местном рынке, но он должен быть уверен, что за определенную сумму ему найдут объект заданного качества и в конкретный срок.
 
Сегодня основное число сделок с недвижимостью проходит на внутреннем рынке. Что характерно для него?
— На внутреннем рынке, как я уже сказал, важнейшей услугой является использование лояльных схем при приобретении жилья. Однако пока та же ипотека остается прерогативой кредитных учреждений, а не агентств недвижимости: несмотря на то что ряд пермских компаний довольно активно работают с клиентами в этом направлении, на определенном этапе вступает банк, который, собственно, и оказывает услугу. С другой стороны, кредитные учреждения пока не настроены отдавать часть своей работы агентствам недвижимости, и получается, что сегодня агентства недвижимости и банки дублируют друг друга, например, в общении с клиентами.
Поделиться:
Все новости компаний