Газета
 28 марта 2006, 00:00   992

Остановка и падение

Рынок аренды офисной недвижимости Перми в ожидании высококачественных центров. Плата за размещение в существующих конторах растет незначительно и даже снижается. Вкладывать в офисы становится все менее выгодно.
Автор: Кирилл Перов
Рынок аренды офисной недвижимости Перми в ожидании высококачественных центров. Плата за размещение в существующих конторах растет незначительно и даже снижается. Вкладывать в офисы становится все менее выгодно.

В 2005 году предложение на рынке офисной недвижимости Перми выросло в два с лишним раза, однако большая часть оказавшихся на рынке помещений не отвечает его потребностям. По мнению экспертов издания, это является ключевой причиной стабилизации роста арендных ставок. А плата за пользование офисными помещениями советской постройки продолжает снижаться. При такой конъюнктуре рынка все заметней падение рентабельности арендного бизнеса в данном сегменте недвижимости, констатируют эксперты.
Building b.c. завершает обзор рынка офисной недвижимости по данным «Регионального центра независимой оценки» (РЦНО) и аналитического центра консалтинговой группы «Эр-Капитал». (Также см. «Промышленный всплеск» в «bc» № 8 (73) от 27 февраля 2006 г., Building b.c.).
 
Советское предложение. По данным аналитиков РЦНО, в 2005 году на рынке офисов Перми зафиксирован двукратный рост предложения по всем географическим направлениям и классам. Особенно заметно увеличение предложений на помещения классов В, В1 и С, расположенных в деловом центре, прилегающих и среднеудаленных жилых районах города. Практически неиссякаемым оказалось предложение помещений класса С1 в жилых районах города и массовый приток на рынок административно-офисных зданий классов С, D, E в отдаленных жилых районах и промышленно-складских зонах города. Кроме того, сейчас готовится к сдаче часть объектов класса B+, строительство которых велось в прошедшем году. Они, прежде всего, предназначены для сдачи в аренду компаниям малого и среднего бизнеса.
По-прежнему более половины (52 %) всего предложения приходится на центральный деловой район города. Доля совокупного предложения офисов в жилых районах города практически не изменилась, а вот доля предложения офисов в промышленно-складских зонах значительно возросла: по конторам класса D оно выросло за 2005 года на 28 %. Эта недвижимость по большей части и есть конторы бывших советских промышленных и торговых предприятий. В плане величины арендных ставок и площади аналитики говорят об увеличении средних предлагаемых показателей. Так, в 2005 году зафиксировано сокращение площадей со средним уровнем арендных ставок (400-600 рублей за кв. м) и увеличение роли высокого сегмента (от 800 рублей за кв. м). В плане метража предлагаемых помещений изменения были менее заметны, тем не менее, арендодатели стали чаще предлагать крупные лоты, от 400 кв. м. Таким образом, основной тенденцией развития рынка офисной недвижимости в 2005 году является улучшение качественных характеристик объектов офисной недвижимости. Однако объективные процессы реструктуризации бизнеса продолжают масштабно поставлять на рынок офисы «советского образца», резюмируют аналитики РЦНО.
В 2005 году проявилась тенденция к строительству бизнес-центров, рассчитанных на малый и средний бизнес, отмечают в другой консалтинговой компании «Эр-Капитал». Еще в 2004 году большинство строящихся зданий было изначально рассчитано на крупные компании, соответственно, и площади в них продавались поэтажно. Значительная часть приобретаемых площадей была направлена на собственные нужды и не сдавалась в аренду. Уже в 2005 году в связи с некоторым насыщением данного сегмента застройщики начали ориентироватся на менее крупные компании, для которых оптимальный размер офиса не превышает 200 кв. м. Данное направление является перспективным: более низкие затраты на строительство (в первую очередь, за счет более дешевого земельного участка), и, соответственно, более низкие цены, и арендные ставки обеспечивают примерно тот же уровень рентабельности. В условиях ограниченности земельных участков под застройку в центре Перми децентрализация рынка, формирование новых деловых районов — это не только необходимость, но и новые возможности для девелоперов, и резервы снижения цен и арендных ставок.
По словам ведущего аналитика экспертно-аналитического центра «Эр-Капитал» Анны Князевой, «как и в других сегментах пермского рынка недвижимости, аренда административно-офисной недвижимости, начиная с 2004 года, показывает устойчивый рост предложения». Основных источников для увеличения предложения на рынке два, полагает эксперт. Это «приобретение нежилых помещений с целью создания объектов, приносящих доход от их управления», и «оптимизация управления недвижимостью со стороны компаний, обладающих излишней собственностью». По словам Анны Князевой, в процессе формирования цивилизованного рынка приоритет смещается в сторону покупки объектов в новых и строящихся специализированных зданиях. Вовлечение в оборот квартир, переведенных в нежилой фонд, по мере расширения строительства современных бизнес-центров выглядит для инвестора менее привлекательно, так как подобные офисы потенциальными арендаторами востребованы в меньшей степени. Во-первых, из-за качественных характеристик, а, во-вторых, не последнее значение имеет поддержание имиджа. К третьей группе факторов можно отнести отсутствие парковки (либо ее небольшая площадь) и прочих сервисных опций (например, ресепшн, услуги клининга и т. п.). Кроме всего вышеперечисленного, в случае снижения рыночной рентабельности объекта собственник офиса-квартиры может принять решение о ее продаже, в новых рыночных условиях следующий собственник, вероятнее всего, решит не сдавать объект в аренду. Следовательно, арендатор должен будет нести дополнительные издержки на переезд, тогда как при размещении в специализированном помещении такой риск значительно ниже. В связи со снижением инвестиционной привлекательности доля помещений, предлагаемых на первых этажах жилых домов, в последние годы существенно снизилась, причем этот вектор в ближайшие годы будет только усиливаться.
«Что касается второго источника предложения на рынке, отдельные компании, имеющие недвижимость в центральных районах города, не спешат ее продавать, а рассматривают варианты ее использования в качестве доходной. Это обусловлено тем, что традиционно недвижимость является надежным вложением средств, а в последние три года и чрезвычайно доходным с точки зрения ее управления», — отмечает Анна Князева. По ее словам, в офисном сегменте, несмотря на активизацию строительства специализированных площадей, спрос продолжает превышать предложение, основными причинами этого является наличие в экономике региона значительного объема свободных денежных средств. Устойчивый платежеспособный спрос подталкивает цены вверх. Благоприятные тенденции в экономике побудили многие компании к расширению своей деятельности, что позволило поглотить вводимые в эксплуатацию офисные площади и прогнозировать некоторое насыщение рынка не ранее 2007-2008 года. По мнению аналитиков РЦНО, в перспективе вывод на рынок «лишних» площадей будет только усиливаться, оптимизация структуры собственности связана с усилением конкурентной борьбы сразу на ряде рынков региона. «В то же время необходимо заметить, что качественных предложений на рынке по-прежнему немного, в категории офисных площадей в специализированных и многофункциональных зданиях по-прежнему сохраняется ситуация превышения спроса над предложением. Например, снять в аренду 100 квадратных метров с нормальной парковкой в центральной части города очень затруднительно», — отметила Анна Князева.
 
Ставка на качество. В 2005 году эксперты зафиксировали увеличение сроков экспозиции административных помещений. Этот показатель при сдаче контор в аренду в 2005 году составил 80 дней (в 2003 году —  64 дня, а в 2004 году — 72 дня). Таким образом, вероятность сдать объект в аренду быстрее, чем продать его, в 2005 году была выше, чем в 2004 году. Это и неудивительно. Неуклонный рост стоимости объектов коммерческой недвижимости в 2003-2004 годах опережал динамику роста прибыли региональных бизнес-структур, отмечают эксперты РЦНО. Тем самым шло сокращение совокупного платежеспособного спроса конечных пользователей объектов. При этом рост объема предложения на рынке аренды был более чем значительным: 235 % к объему 2004 года, отмечают аналитики РЦНО. Они констатируют, что динамика роста ставок аренды офисной недвижимости в 2005 году в сравнении с ростом стоимости помещений была не столь ощутима даже с учетом снижения средних кредитных ставок и ставки рефинансирования. Следует отметить тенденцию снижения рентабельности арендного бизнеса в сегменте офисной недвижимости, благодаря чему в 2005 году часть бизнес-структур стремилась избавиться от излишних активов в виде офисной недвижимости, выставляя их на открытом рынке.
Офисные объекты класса С1, С2 и D1 по итогам 2005 года получили самые лучшие показатели по сроку заключения арендной сделки. Несколько хуже, от 77 до 82 дней, сдавались внаем конторы классов B, C и D. А наиболее длительный срок экспозиции показали помещения класса B+ —  в среднем 145 дней. Это связано, прежде всего, с тем, что большинство новых бизнес-центров, предлагающих в аренду недвижимость такого класса, по размерам являются достаточно крупными, при этом в аренду помещения сдаются мелкими частями. Ввод каждого такого объекта рождает всплеск предложения на офисном рынке, тогда как спрос в этот момент не может поглотить все площади сразу, и рынку требуется определенное время для выравнивания ситуации, отмечают аналитики РЦНО. Тем более, что  предварительные договоры об аренде офисных площадей (например, резервирование контор на этапе строительства бизнес-центра) пока слабо применяются в практике пермских риелтеров и девелоперов, тогда как продажа помещений вполне возможна на этапе строительства объекта. В целом ситуация на рынке аренды офисной недвижимости характеризуется стабилизацией ставок, рынок продолжает развиваться в сторону увеличения доли более качественных объектов, поэтому структурные изменения сопровождаются достаточно умеренным ростом средних ставок. По некоторым категориям объектов и территориальных зон города отмечено локальное снижение средних арендных ставок.
В ядре делового центра Перми в IV квартале 2005 года средняя ставка аренды офисов составила 670,6 рублей за кв. м, прирост за год составил 6,7 %, а в 2004 году —  6,4 %. В прилегающей к ядру центральной части Перми средняя ставка аренды офисов в IV квартале 2005 года составила 584,1 рублей за кв. м  (рост на 10,5 %, в 2004 году — 6,9 %). Более выражен поступательный рост арендных ставок по офисным объектам, расположенным в традиционных торговых коридорах центра города, — 21,9 %, на улицах с неинтенсивным движением транспорта — 17,2 %. Офисная недвижимость, расположенная в развивающихся деловых центрах, показала несколько большую активность. Там средняя ставка аренды в IV квартале 2005 года составила 508,8 рублей за кв. м (годовой прирост — 13,8 %, в 2004 году рост в этом районе отсутствовал). Усиление конкуренции между офисными объектами в прилегающих к центру жилых районах позволило снизить средние ставки аренды на 5,2 %, до 419,3 рублей за кв. м. В жилых районах с развитой инфраструктурой, расположенных в центре отдаленных районов города (таких как Нижняя Курья, Новые Водники или Закамск), средние ставки аренды офисов установились на рубеже 336,7 рублей за кв. м. Рост ставок, составивший 15,3 %, был отмечен только в течение IV квартала. Возможно, толчком к этим изменениям стало улучшение транспортного сообщения Кировского района с левобережной частью города после открытия в октябре Красавинского моста. Вполне вероятно, что этот всплеск на волне ожиданий собственников от этого события не получит подтверждения платежеспособного спроса, и тогда произойдет обратная коррекция средней ставки уже в I-II квартале 2006 года, отмечают аналитики РЦНО. В среднеудаленных от центра жилых районах города в IV квартале 2005 года средняя ставка аренды офисов составила 305,7 рублей за кв. м, то есть 11,7 % за год (притом что в 2004 году ставки снизились в среднем на 12,8 %).
Масштабный выход на рынок офисных помещений, расположенных в промышленно-складских зонах Перми, отразился на средних ставках в их первом поясе. Ставки снизились в 2005 году на 9 %. Средние арендные ставки офисов в промышленно-складских зонах второго пояса удаленности, где не наблюдалось существенного увеличения предложения, выросли за год на 10,8 % под действием факторов роста эксплуатационных издержек и инфляции.
По мнению Анны Князевой из «Эр-Капитал», в целом уровень цен на аренду в городе достаточно высок, средняя арендная ставка офисных помещений по Перми в феврале 2006 года составила 531 рубль за кв. м. По ее данным, основной объем предложения находится в ценовом диапазоне от 350 до 700 рублей за кв. м. Плата за пользование высококачественными помещениями достигает 1,2 тыс. рублей за кв. м. «Перми по-прежнему не хватает помещений в современных бизнес-центрах. Несмотря на то что в последний год на рынке появилось несколько новых зданий, предлагающих качественные площади, выбор у предпринимателей все еще ограничен», — полагает аналитик.
По мнению специалистов «Эр-Капитал», в 2005 году серьезных изменений в структуре предложений не произошло. По-прежнему максимальное предложение сконцентрировано в центральной части города, две трети предлагаемых помещений расположены в Ленинском и Свердловском районах, средние арендные ставки в которых остаются традиционно самыми высокими по городу: 648 и 498 рублей за кв. м соответственно. За лидерами следует Дзержинский район, в котором сосредоточено около 11 % всего предложения, а арендная ставка вплотную приближается к уровню центрального Свердловского района (ниже всего на 11 %) и составляет 447 рублей. «В целом же, на пермском рынке заметна стабилизация арендных ставок. Исключение составляют офисные помещения в админи-стративных зданиях советской постройки, где арендные ставки продолжают понижаться. Это связано, в первую очередь, с тем, что величина платы не соответствует качеству предлагаемых помещений, что, в свою очередь, приводит к оттоку арендаторов, а это вынуждает владельцев снижать стоимость услуг пользования помещением», — соглашаются с мнением  коллег из РЦНО в «Эр-Капитал».
 
Шаги к жилью. Продолжающееся значительное увеличение разрыва между спросом и предложением на рынке офисной недвижимости будет способствовать стабилизации цен в тех секторах рынка, где нет явных предпосылок для увеличения спроса, полагают эксперты из РЦНО.  Прежде всего, такая ситуация постигнет объекты классов С и D, расположенные в центральных деловых, прилегающих к центру и среднеудаленных жилых районах. Наиболее вероятная динамика стоимости в 2006 году ограничится 3-7 % в центре и 8-12 % в жилых районах города. По мере снижения темпов роста цен на жилую недвижимость вторичного рынка инерционное влияние этого фактора на оценку владельцами стоимости своих, сопоставимых по качеству, офисов будет ослабевать. До сих пор многие объекты классов D и F активно забирались с рынка строительными компаниями с целью их дальнейшей реконструкции в конторы класса С. Однако по мере роста предложения в сегменте С многие компании столкнулись с проблемами реализации объектов конечным собственникам. Обострение этих проблем в 2006 году, вероятнее всего, будет способствовать снижению спроса на вновь поступающие на рынок объекты классов D и F.   Стоимость офисных объектов классов В и В+ в центральной части города может возрасти на 7-12 %, а по классу В1 — на 15-20 %. Однако ввод в 2006 году в эксплуатацию большого количества качественных офисных центров может стать как причиной постепенного высвобождения площадей менее привлекательных объектов, так и фактором усиления конкуренции среди самих офисных центров высокого сегмента в ситуации явного отставания динамики спроса. В настоящее время заметен живой интерес потенциальных покупателей и арендаторов к офисам класса А. Но  перерасти в платежеспособный спрос этот интерес может лишь в случае умеренной ценовой политики девелоперов. По оценкам РЦНО, арендная ставка контор класса А не должна превышать 900-1,1 тыс. рублей за кв. м в месяц. Объем спроса на офисы класса А в Перми объективно ограничен, а предпосылки его существенного расширения в текущем году в настоящее время не ясны, отмечают в РЦНО, поэтому успех того или иного проекта создания офиса класса А во многом будет зависеть от времени выхода площадей на рынок, а также качества кампании продвижения. С аналитиками «Регионального центра…» согласны их коллеги из «Эр-Капитал». По словам Анны Князевой, «по мере ввода в эксплуатацию современных офисных зданий доля бизнес-центров, возводимых с целью получения дохода от сдачи в аренду, будет возрастать». «Это приведет к тому, что старые административные здания без концепций и грамотного управления будут испытывать серьезную конкуренцию и постепенно вытеснятся в низший ценовой сегмент, а арендные ставки на помещения в них упадут на 25-30 %», — отметила госпожа Князева. При этом арендные ставки на офисные помещения в современных многофункциональных и бизнес-центрах в центральной части города останутся на прежнем уровне, так как данные площади пользуются наибольшим спросом, тогда как в плохо продуманных центрах спад может оказаться более скорым и более заметным, подчеркивает эксперт.
Оценивая доходность бизнеса девелоперов в сегменте офисной недвижимости, аналитики РЦНО отмечают, что по ряду территориальных зон и классов объектов рентабельность бизнеса, связанного с владением и сдачей в аренду офисных зданий, в 2005 году стала сопоставимой или даже стала доходности от инвестиций в жилищное строительство. Так, средняя рентабельность инвестиций при сдаче офисного объекта в аренду составляет 14-18 % от его рыночной стоимости, в совокупности с незначительным ростом стоимости офисных объектов классов С и С1 в центре города дает чистый доход от инвестиций в размере 20-25 % годовых. При этом рост цен на вторичном рынке жилой недвижимости в 2005 году составил в среднем 26 %, а на первичном — 42 %. При этом средний годовой рост себестоимости строительно-монтажных работ колеблется в границах от 17 до 23 % за год.
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний