Газета
 14 марта 2006, 00:00   887

Кредиты в метры

Решение проблемы ипотеки возможно сразу в нескольких сферах. Макроэкономический рецепт — рост доходов населения.
Решение проблемы ипотеки возможно сразу в нескольких сферах. Макроэкономический рецепт — рост доходов населения.

Ипотека, признаваемая всеми экспертами наиболее перспективным продуктом финансирования покупки жилья, продолжает буксовать. За 2005 год на территории Пермского края было заключено не более 5 тыс. ипотечных сделок. Участники рынка и эксперты считают, что тормозит развитие услуги целый комплекс проблем, некоторые из которых имеют макроэкономический характер.
 
Цена кредита. Слабая степень развития ипотеки характерна не только для Пермского края, но и для всей России. Страна обладает наибольшим среди европейских стран потенциалом ипотечного рынка, который, по различным оценкам, составляет 10-30 млрд долларов. Однако система финансирования ипотеки в России только начинает развиваться. Размер ипотечного рынка на начало 2005 г., по данным ЦБ, составлял 640 млн долларов или меньше 0, 1 % от ВВП. По данным Банка России, доля ипотечных займов составляет около 2 % в структуре потребительского кредитования. По данным Центробанка, на 1 января 2006 года объем выданных кредитов вырос в 2,3 раза до 125,7 млн рублей. Объем непосредственно ипотечных кредитов вырос в 3 раза, с 17,8 млрд рублей до 52,8 млрд рублей.
По мнению Татьяны Зыкиной, директора пермского филиала страховой группы «Спасские ворота», большая часть населения готова для улучшения своих жилищных условий вступить в долгосрочные финансовые отношения с финансовыми предприятиями на условиях ипотечного кредитования.
Похожая ситуация складывается и в Перми. Как ранее заявлял заместитель председателя правления банка «Урал ФД» Александр Яцков, в регионе лишь 2 % населения пользуется ипотечными кредитами, тогда как в развитых странах Запада этот показатель составляет в среднем 70-80 %. По статистике строительной группы «Камская долина», на данный момент лишь 12 % населения Перми имеет возможность приобрести квартиру за наличные, остальные могут рассчитывать на получение кредитов или социальные программы обеспечения жильем.
Первый заместитель председателя правления ОАО КБ КАМАБАНК Галина Залога, напротив, считает, что ипотечное кредитование в регионе развивается хорошими темпами. «Сравнивать Россию, где ипотека реально присутствует на рынке 5-6 лет со странами, где она входит в уклад жизни многих поколений, я бы не стала. Факт налицо — ипотечные программы в России и конкретно в нашем регионе прижились и расширяются».
Есть в Перми и отличия от столицы. Если в стране крупнейшими игроками на данном рынке являются «Дельта Кредит», Райффайзенбанк; Городской ипотечный банк, Внешторгбанк и Сбербанк, то на региональном рынке солидно представлен лишь последний. Доподлинно общий объем рынка Пермского края неизвестен даже самим участникам. По словам первого заместителя председателя правления Западно-Уральского банка Сбербанка России Лидии Кобякиной, эта финансово-кредитная организация, выдавшая в 2005 году более 3 775 займов, контролирует более 70 % рынка. В то же время, по словам генерального директора Пермского агентства по ипотечному и жилищному кредитованию Анатолия Маховикова, его компания, выдавшая за весь срок работы более 600 займов, занимает на пермском рынке до 30 %. Существенную долю на рынке имеет КАМАБАНК, который среди прочего работает с программами «Дельта Кредит». По словам представителей КАМАБАНКа, долларовые программы «Дельта Кредит» вызывают не очень большой интерес, поскольку для нашего региона не характерно получение доходов в валютном эквиваленте. «В Перми продукты в валюте не пользуются большим спросом, в них выдается примерно лишь 20 % заимствований», — считает управляющий пермским филиалом ММБ Дмитрий Данилов.
В то же время КАМАБАНК считает перспективной рублевую программу «Дельта мечта», ставки по которой сегодня ниже, чем по программе АИЖК.
Пермские финансово-кредитные организации ищут способы получения длинных денег или рефинансирования кредитов. Банк «Урал ФД» планирует выпуск ипотечного займа, который бы дал средства на ипотечную программу. Над подобным займом работает и КАМАБАНК.
«С развитием ипотечного кредитования начинает формироваться рынок  ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), так называемых закладных, что позволяет включить механизм рефинансирования «длинных» кредитов, — говорит первый заместитель председателя правления ОАО КБ КАМАБАНК Галина Залога. — С этими бумагами сегодня работают АИЖК, «Дельта Кредит», ПИФы. Этот рынок — в начале становления, но уже понятно, что появился новый, перспективный финансовый механизм. Очень важно, чтобы законодатель внес некоторые изменения в действующий Закон об ИЦБ (эти изменения сейчас находятся в работе). Как только это произойдет, ИЦБ как новый финансовый механизм будет еще более интересен и востребован.
 Пермское агентство по ипотечному и жилищному кредитованию заключило соглашения с еще двумя рефинансирующими центрами, помимо АИЖК. «На сегодня я готов уверенно заявить о том, что общий объем финансового ресурса, который может быть привлечен в Пермский край на ипотечное кредитование, способен превысить 2 млрд рублей в 2006 году», — сообщил Анатолий Маховиков. 
Пока же на пермском рынке слабо представлены банки, оперирующие сравнительно недорогим зарубежным капиталом и способные понизить уровень процентных ставок по кредитам. По словам заместителя председателя правления банка «Урал ФД» Юрия Аликина, размер процентной ставки по ипотечному кредиту легко просчитывается. «По итогам 2005 года инфляция, судя по официальным источникам, составила около 10,5 %. Добавьте к этому 2-3 % банковской комиссии и получится размер процентных ставок по ипотеке», — считает господин Аликин.
Высокую процентную ставку называют одним из традиционных препятствий на пути развития ипотеки. Однако, несмотря на то что стоимость кредитных ресурсов является одним из определяющих факторов, на рынке нет четкого понимания необходимого размера ставки. Член совета директоров «Альфа-банка» Олег Сысуев прямо заявил «bc»: «Я не знаю, какой должна быть процентная ставка по кредиту». 
Как заявил в интервью газете «Известия» президент ООО «Городской ипотечный банк» Николай Шитов, кредиты на приобретение жилья в нынешнем виде приемлемы только для очень ограниченного круга людей:
Развитию дешевой и доступной ипотеки в России мешают два главных фактора: высокая инфляция и отсутствие спроса на ипотечные бумаги на вторичном рынке. По опыту Казахстана, дальше нас продвинувшегося по пути развития ипотечных программ, можно судить, что доступной ипотека не будет, пока уровень инфляции превышает 7 %. При нынешних ставках, при условии 20-летнего кредита квартира обходится покупателям вдвое дороже. Очень немногие в России могут позволить себе покупать жилье за такие деньги.
Однако в КАМАБАНКе не согласны с такой категоричной оценкой.
Галина Залога, первый заместитель председателя правления ОАО КБ КАМАБАНК:
Ипотечные программы семейные, ориентированные на созаемщика. Ипотека рассчитана на тех, у кого есть внутренняя установка повысить качество жизни своей семьи.
Ставки ипотечного кредитования имеют тенденцию к снижению, сроки удлиняются, возрастные границы предельно расширяются. Так, например, в самом начале 2006 г. Государственное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сделало очередной шаг к тому, чтобы ипотека стала более  доступной. Снижено требование к первому взносу до 10 %, введены в действие новые ставки, напрямую зависящие от величины первого взноса и срока кредита.
По словам госпожи Залоги, банк выдает от 10 до 20 кредитов в неделю, при этом существует «очередь» на эти продукты.
 
Дорогое жилье. Другой сложностью в развитии ипотеки является состояние рынков недвижимости Пермского края. Напомним, что средний рост цен на первичном рынке жилья превысил 50 % по итогам 2005 года.
В Пермском крае объем ввода жилья традиционно считается низким, причем, по мнению эксперта, пожелавшего остаться анонимным, данная ситуация выгодна для строительных организаций. «Я бы не стал говорить о сговоре между строительными организациями, но считаю, что на сегодня условия кредитования и приобретения квартир являются выгодными для них. При сохранении небольших объемов ввода цены на жилье, являющееся дефицитным товаром, растут динамично, обеспечивая высокую доходность строительным компаниям». По данным финансового директора СГ «Камская долина» Владимира Пучнина, спрос на квартиры в Перми примерно на 30 % опережает предложение, что и подогревает рост цен.
Финансовый директор строительной группы считает, что ситуация на рынке пермской недвижимости может стабилизироваться после того, как ежегодный ввод квартир достигнет 500 тыс. кв. м в год.
Кроме того, господин Пучнин считает, что на каждом этапе строительства могут быть снижены издержки, что уменьшит стоимость квартир.
По информации Пермьстат, себестоимость строительства одного квадратного метра по итогам 2005 года равна 14,7 тысячи рублей. Однако общая себестоимость их возведения равняется приблизительно 24 тысячам, поскольку в эту сумму входит ряд дополнительных затрат. Среди них средства, необходимые для покупки земельного участка, модернизации сетей, и прочие затраты.
Снижения издержек можно добиться как за счет увеличения масштабов строительства, так и за счет более эффективной работы администрации Перми в сфере выделения земельных участков. Однако, несмотря на то что разговоры о комплексной застройке ведутся активно, до дела пока не дошло.
Впрочем, активная позиция, которую занимают власти региона в отношении роста вводимого жилья, позволяет предположить, что дефицит квартир постепенно будет сокращаться, но только при условии изменения ситуации с выделением площадок под строительство администрацией Перми, считают все опрошенные «bc» эксперты.
Операторы ипотеки, осознавая, что ввод жилья является слабым звеном, начинают самостоятельное движение на этот рынок. Банк «Урал ФД» посредством своей дочерней компании «Урал ФД Финанс» уже сейчас инвестирует средства в возведение 4-х домов, квартиры в которых будут продаваться по ипотечной программе финансово-кредитной организации.
Первый заместитель председателя правления КАМАБАНКА Галина Залога также считает, что ипотечные кредиты должны работать и вне рынка вторичного жилья. «Рынок жилья разнопланов, так же как разноплановы запросы покупателей, есть «хрущевки», коттеджи и пентхаусы.
Генеральный директор Пермского АИЖК Анатолий Маховиков не раз заявлял о желании строить в Перми посредством привлечения финансовых ресурсов из-за пределов региона. Причем он говорил о желании возводить недорогое жилье стоимостью примерно 18 тыс. рублей за кв. м в нынешних ценах.
 
Низкие доходы. Еще одной сложностью, которая тормозит развитие ипотечного кредитования, является низкая покупательная способность населения. По словам Юрия Аликина, ипотекой в ее нынешнем виде могут воспользоваться примерно 10 % населения, для остальных этот механизм по-прежнему остается недоступным. Его слова подтвердил вице-губернатор Пермской области Михаил Антонов, заявивший, что «стратегически развитие ипотеки напрямую связано с ростом доходов населения».
По данным Пермьстат, рост доходов населения за 2005 год составил менее 20 %, тогда как цены на рынке новостроек выросли на 53 %. «В то время как банки и агентство по ипотечному и жилищному кредитованию бьются над снижением ставок по ипотечным кредитам на несколько процентов, жилье в Перми вырастает в цене за год наполовину. Соответственно, относительная доступность жилья не связана напрямую с процентной ставкой по займам», — заявляет Анатолий Маховиков.
По информации маркетолога-аналитика Корпорации «Перспектива» Регины Давлетшиной, на вторичном рынке недвижимости с III квартала 2005 года наибольшим спросом начали пользоваться двухкомнатные квартиры. Получив механизм приобретения доступного жилья, население стремится улучшить свои жилищные условия. В то же время однокомнатные квартиры приобретаются реже, что свидетельствует о малом притоке новых категорий заемщиков на ипотечный рынок.
Доказательством того, что ипотека, в первую очередь, ориентирована на людей, имеющих солидный достаток, является статистика целого ряда банков. В соответствии с ней за последний год увеличилось количество обращений с целью приобретения элитного жилья. По словам Льва Островского, пресс-секретаря КАМАБАНКа, есть заемщики, которым достаточно 300 тысяч рублей, а есть такие, которым требуется 3 миллиона рублей. Ипотечные кредиты на дорогое жилье берут около 5 % заемщиков банка».
«Причина низкого уровня доступности ипотечных кредитов заключается в том, что средняя зарплата на территории Пермского края составляет 8 тысяч рублей. Хороший ипотечный заемщик должен зарабатывать приблизительно 20 тысяч в месяц. Этот разрыв в два с половиной раза как раз и отделяет общество от доступной ипотеки», — считает Анатолий Маховиков. Похожая ситуация складывается и в городах региона. ПАИЖК намерено до конца 2006 года начать активную работу в 10 городах края, среди которых Кунгур, Лысьва, Добрянка и пр. «Уверен, что с появлением на рынке такого финансового механизма, как ипотека, цены в этих городах моментально начнут расти».
Само по себе снижение процентных ставок не даст почти ничего, считает Юрий Аликин. «Допустим, несколько кредитных организаций, выполняющих государственный заказ, ощутимо снизят процентные ставки по кредитам. Категория населения, получившая возможность приобрести квартиру в кредит, взвинтит цены на жилье, поскольку спрос на жилье вырастет не постепенно, а скачкообразно. В результате снижение процентной ставки будет в существенной мере нивелировано рыночной ситуацией в сфере недвижимости. И так будет продолжаться с вхождением в систему ипотечного кредитования каждого нового слоя жителей». Как следствие необходимо комплексное решение проблемы доступности ипотечного кредитования», — считает банкир.
Похожую мысль высказал Анатолий Маховиков: когда к 2010 году АИЖК в рамках национального проекта снизит ставки по ипотечному кредитованию до 7-8 %, на рынке жилья может произойти коллапс. Выходом может стать развитие стройиндустрии и увеличение объемов вводимого жилья.
По словам председателя правления Экопромбанка Андрея Туева, источником недорогих финансовых ресурсов, которые могли бы повлиять на снижение ставок ипотеки, может стать привлечение средств пенсионных фондов.
Чтобы удешевить кредиты и, соответственно, увеличить спрос, необходимо удешевить ресурсную базу банков (это звучит тривиально, но другого варианта просто не существует). Источником подобных ресурсов как по стоимости, так и по сроку могут вы-ступать средства пенсионных фондов (и государственных, и негосударственных). Для этого необходимо развивать рынок ипотечных ценных бумаг и определить правила игры, в какие из них ПФР может вкладывать свои средства, а в какие нет. Учитывая, что ПФР размещает свои средства под 5-6 % годовых, то чем это не ресурсная база для банков?!
По словам господина Туева, с такой стоимостью ресурсов банки смогут кредитовать на приобретение жилья под ставку 9 % годовых.
Поделиться: