Газета
 27 февраля 2006, 00:00   1096

Промышленный всплеск

В 2005 году значительно выросло предложение офисов класса С и ниже в промышленно-складских зонах города. Наибольший спрос зафиксирован на диаметрально противоположную недвижимость.
В 2005 году значительно выросло предложение офисов класса С и ниже в промышленно-складских зонах города. Наибольший спрос зафиксирован на диаметрально противоположную недвижимость.

Основной тенденцией 2005 года на рынке продаж офисных помещений Перми стало увеличение числа объектов и улучшение их качества. В то же время как никогда массово на рынок вышли конторы советского типа. Еще одним востребованным продуктом оказались «офисы для посетителей». На этом фоне все заметнее насыщение офисами класса  В и В1, занимающими верхний ценовой сегмент в отсутствие контор класса А. Эксперты не сомневаются, что проекты класса А, заявленные сразу несколькими компаниями, при их появлении будет востребованы, но  при соблюдении ряда условий.
«BUILDING b.c.» продолжает подводить итоги 2005 года на рынке коммерческой недвижимости. Вслед за торговыми помещениями (см. «bc» № 3 (68) от 30 января 2006 года, «BUILDING b.c.», «Затишье перед бумом») издание анализирует ситуацию на рынке продажи офисных площадей. За основу взяты отчеты «Регионального центра независимой оценки» (РЦНО) и консалтинговой группы «Эр-Капитал».
 
Реставрация малого бизнеса.  По данным аналитиков РЦНО, в 2005 году по сравнению с 2004 предложение на рынке офисов выросло в два раза, причем по всем географическим направлениям и классам. Особенно заметно увеличение предложения по офисам классов В, В1 и С, расположенным в деловом центре, а также в прилегающих и среднеудаленных жилых районах города. Новой тенденцией 2005 года стало массовое предложение административно-офисных зданий классов С, D, E в отдаленных жилых районах и промышленно-складских зонах города.
Рост предложения в классах В и В+ обеспечен реализацией ряда девелоперских проектов, преимущественно в центральной части города. В 2005 году в строй  были введены офисные площади в ТЦ «Алмаз» (4 тыс. кв. м), ТЦ «Семь пятниц» (1,2 тыс. кв. м); торгово-офисный центр по ул. 25 Октября, 18 (1,8 тыс. кв. м); комплекс зданий по ул. Ленина, 22-24 (3 тыс. кв. м); бизнес-центр по ул. Большевистской, 114 (1,5 тыс. кв. м); ТОЦ «Сибирский» по ул. Сибирской, 47а (1,9 тыс. кв. м), а также здания по ул. Советская, 45а (1,85 тыс. кв. м), ул. Окулова, 27 (2,06 тыс. кв. м).
Большинство этих объектов расположено в центре города. Однако проекты офисных зданий, которые можно отнести к классу В-, были реализованы и в жилых районах города, а также вблизи промышленно-складских зон. Среди них — комплекс «Гагаринские пруды» на ул. Мира, 45 (3,5 тыс. кв. м), административные центры на ул. Водопроводной, 5 (1,85 тыс. кв. м) и ул. Сухобруса, 27 (1,7 тыс. кв. м), а также здание по ул. Технической, 5.
Предложение на офисы класса С, расположенные в центре города, практически полностью сформировалось за счет проведения реконструкции комплекса зданий бывшего Пермского военного института ракетных войск по ул. Куйбышева и Орджоникидзе. Впрочем, продажа помещений в этих зданиях конечным собственникам идет не самым успешным образом, поэтому основная ставка делается на сдачу в аренду как на наиболее приемлемый способ размещения для небольших компаний, отмечают в РЦНО.
Тем не менее, одной из тенденций года стал резкий рост количества реализуемых проектов по реконструкции административно-бытовых и производственных корпусов, большая часть которых соседствует с промышленно-складскими зонами города. Причем проекты по реконструкции завершаются гораздо быстрее, чем проекты, связанные с новым строительством, так как ограничиваются перепланировкой и капитальным ремонтом инженерных коммуникаций. Например, в 2005 году были реконструированы здания на шоссе Космонавтов, 111 (комплексный проект создания технопарка на территории ОАО «Морион»), шоссе Космонавтов, 61б (торгово-офисный центр), ул. Минина, 6 (офисно-гостиничный комплекс). Помещения в этих зданиях, как правило, рассчитаны на функционирование малого бизнеса, менее требовательного к условиям размещения.
В свою очередь, предложение административных помещений класса D связано с объективными процессами высвобождения недвижимости проблемных предприятий. Причем рост предложения в данном сегменте был многократным, что заметно отразилось на рынке в целом.
Около 19 % предлагаемых на рынке офисов в 2005 году относились к недвижимости классов В+, В и В1. Доля объектов класса С и С1(2) на рынке продажи составила 14 %. Остальная часть пришлась на конторы класса D и ниже.
В целом, более половины (52 %) всех предложений на рынке продажи офисной недвижимости приходится на центральный деловой район города. Доля совокупного предложения офисов в жилых районах города за год практически не изменилась, а вот доля предложения офисов в промышленно-складских зонах Перми возросла как на рынке продажи, так и на рынке аренды.
По сравнению с 2004 в 2005 году приоритеты продавцов недвижимости в определении стоимости изменились. Если в 2004 году 55 % предложений офисной недвижимости на рынке были сосредоточены в ценовом диапазоне до 20 тыс. рублей за кв. м, то в 2005 году доля площадей такой стоимостью упала до 33 %. Зато повысилась роль среднего и высокого ценового сегмента. Так, в ушедшем году уже 24 % всех предлагаемых площадей имели цену выше 35 тыс. рублей за  кв. м против 9 % в 2004 году.
 
Спрос на С. По мнению аналитиков «Эр-Капитал», в 2005 году проявилась тенденция к строительству бизнес-центров, рассчитанных на малый и средний бизнес. Еще в 2004 году большинство возводимых зданий были изначально рассчитаны только на крупные компании, и площади в них продавались поэтажно. Уже в 2005 году в связи с некоторым насыщением данного сегмента застройщики ориентируются на менее крупные компании, для которых оптимальный размер офиса не превышает 200 кв. м. В 2005 году также произошло увеличение количества реализуемых проектов специализированных офисных площадей за пределами центральной части города. Яркими примерами могут служить административно-жилой комплекс «Жемчужина» (бульвар Гагарина, 65а, срок ввода в эксплуатацию первой очереди — IV квартал 2006 г., второй — IV квартал 2007 года), торгово-деловой комплекс «ЮЖНЫЙ» (ул. Чернышевского, 28, сдача объекта намечена ориентировочно на 2007 год).
В отличие от предложения спрос на офисы в Перми в 2005 году не был столь динамичным и всеобъемлющим, констатируют в РЦНО. Был зафиксирован спрос, в первую очередь, на удачно расположенные встроенные офисные помещения класса В1 как в центре города, так и в прилегающих и среднеудаленных жилых районах Перми. В случаях недостаточного предложения офисов класса В1 (как правило, в новостройках) спрос перемещался на помещения класса С1 (реконструированные квартиры).
Основными потребителями офисной недвижимости в 2005 году стали компании, оказывающие самые распространенные услуги: связь, энергоснабжение, а также услуги риелтеров, туроператоров, кадровых агентств, банковских и кредитных учреждений. Согласно банковской статистике, за январь-октябрь 2005 года число дополнительных офисов кредитных организаций выросло в Перми с 138 до 176, то есть на 31 %. Лидерами в этом направлении стали Сбербанк и Уралвнешторгбанк.
Спрос на «рабочие» конторы, не предполагающие визитов большого числа посетителей, оказался не столь динамичным и заметно отстал в 2005 году от роста предложения «услуговых» офисов. Рост потребности в «непосещаемых» офисных помещениях связан с приходом в Пермь иногородних структур (тех же банков), со слиянием и реструктуризацией компаний (например, в инвестиционном, банковском и страховом секторах) и возникновением новых управленческих структур, а также с появлением новых фирм в сфере малого бизнеса, в основном торгово-посреднических и оказывающих услуги населению, консалтинговых, аудиторских компаний, полагают в РЦНО. Традиционно компании, деятельность которых предполагает работу с клиентами, в большинстве случаев проявляют интерес к недвижимости класса В и В1. Тем не менее, большинство коммерческих структур малого, среднего и даже крупного бизнеса в целях экономии предпочитают офисы класса С, расположенные, впрочем, в деловом центре или перспективных деловых районах, отмечают специалисты РЦНО.
Как правило, для фирм, желающих разместиться в конторе площадью от 30 до 100 кв. м, аренда оказывается выгоднее покупки. Компании, испытывающие потребность в офисах площадью 250-400 кв. м, напротив, предпочитают их покупать. Что касается покупок крупных помещений, они на рынке единичны и совершаются в основном между аффилированными лицами в процессе реструктуризации бизнеса либо девелоперскими и строительно-ремонтными компаниями в целях дальнейшей реконструкции офисов (повышения класса их качества), а не конечными потребителями.
В минувшем году эксперты РЦНО отметили дальнейшее снижение интереса к административной недвижимости в целом. Так, рост длительности экспозиции офисных объектов на рынке в 2003 году составлял в среднем 45 дней, в 2004 году — 80 дней, а в 2005 году уже 97 дней. Сроки продажи крупных объектов, на долю которых может приходиться до 30 % рынка, перешагнули за пределы 6-8 месяцев.
Наименьшие сроки продажи в 2005 году были зафиксированы в прилегающих к центру жилых районах, таких как Парковый, Городские горки, Садовый и Балатово. В деловом центре Перми этот показатель держался на уровне 110 дней, а в деловом ядре центра — 96 дней.
Традиционно существует едва ли не прямая зависимость длительности экспозиции контор от их величины. Наибольшие шансы на скорейшую продажу — у офисов с площадью от 30 до 100 кв. м, в 2005 году срок их экспозиции составил от 81 до 84 дней. Совсем маленькие офисы были менее успешны (93 дня), как, впрочем, и помещения больше «оптимальных» 100 кв. м (108 дней). Так, средняя длительность экспозиции офисов более 200 кв. м достигает 113 дней, а превышающих 400 кв. м — 117 дней. Средние сроки предложения крупных объектов (от 700 кв. м) приближаются к пяти месяцам.
В стоимостном отношении наименьшую длительность продажи имеют объекты, цена на которые установлена в диапазоне от 20 до 30 тыс. рублей  за кв. м — 83-84 дня. Объекты с меньшей ценой, как правило, имеют низкие качественные характеристики (класс D, E) и потому могут рассчитывать на меньший успех на рынке. Увеличение длительности продажи более дорогих объектов (до 100-106 дней), напротив, оказывается связанным с ограничением платежеспособного спроса и требованиями потенциальных покупателей к уровню рентабельности своего бизнеса. Как предполагают аналитики РЦНО, здесь кроется дисбаланс между запрашиваемой ценой объекта и уровнем его качества. Впрочем, действительно дорогие офисные объекты ценой от 50 тыс. рублей за кв. м  в среднем продаются 92 дня.
Учитывая классификацию офисной недвижимости, по-прежнему меньшая длительность экспозиции в 2005 году — за объектами класса С и С1. Большинство небольших пермских компаний устраивает размещение в реконструированном здании постройки до 1990 года по причине невысокой цены таких объектов, сопоставимой со средними ценами вторичного жилья.
Рынок продолжает демонстрировать насыщение одними из самых комфортных контор, представленных в Перми, — класса В и В1. Так, средние сроки экспозиции этих помещений увеличились с 87 дней в 2004 году до 102 дней в 2005 году (по классу В) и с 76 дней в 2004 году до 101 дня в 2005 году (по классу В1).
Ниже только спрос на здания класса D (нереконструированные административно-бытовые помещения). Длительность их экспозиции на рынке в среднем составляет 113 дней, что меньше показателей контор класса F1. По мнению аналитиков РЦНО, меньший срок продажи офисов класса F1 (квартир с удачным расположением, которые можно переоборудовать в канцелярии) объясняется тем, что квартиры забирают с рынка не конечные потребители, а компании, специализирующиеся на адаптации жилья к потребностям офисного рынка.
 
Цена конторы. По данным РЦНО, в 2005 году замедлился рост цен на объекты в центральных деловых районах города, но продолжал повышаться в жилых частях Перми из-за инерции квартирного рынка, и в среднем цены снижались в промышленно-складских зонах в связи с ростом структуры предложения.
В центральных деловых районах средняя цена выросла с 31,8-33,4 тыс. рублей за кв. м до 37,3-  38,2 тыс. рублей за кв. м. Годовой рост составил 14,4-17,6 %. В развивающихся деловых районах города (прежде всего, ул. Островского, Городские Горки и ул. Стахановская) прирост средней цены составил 33,7 % при том, что в 2004 год этот показатель был на уровне 56,4 %. В IV квартале 2005 года средняя цена составляла 35,9 тыс. рублей за кв. м, а годом раньше она была на уровне 26,85 тыс. рублей за кв. м.
Среди жилых районов Перми стабильную динамику роста цены показывают прилегающие к центру микрорайоны с плотной жилой застройкой и развитой инфраструктурой. Здесь средняя цена офисных объектов в IV квартале 2005 года установилась на отметке 32,6 тыс. рублей за кв. м, годовой прирост — 26,6 % (в 2004 году 55,5 %).
Еще более нестабильная ценовая ситуация наблюдалась по офисным объектам, расположенным в среднеудаленных жилых районах города. Средняя цена в IV квартале 2005 г. установилась на рубеже 21,9 тыс. рублей за кв. м, годовой прирост составил 81,1 %, тогда как за 2004 г. прирост цен был минимальным, и даже наблюдался определенный спад. «В этом случае в какой-то мере проявилось влияние структуры качественных характеристик предлагаемых к продаже помещений, но в большей мере причиной послужила инфляция себестоимости строительства и инерционное давление рынка жилой недвижимости. Основной скачок средней цены пришелся на I квартал 2005 года, когда большинство продавцов ознакомилось с итогами стремительного роста цен на рынке жилья и его себестоимости. Затем, во II квартале 2005 года средняя цена опять снизилась ввиду отсутствия спроса и лишь в III-IV кварталах 2005 года вновь выросла, ориентируясь на динамику рынка жилья», — заявляют эксперты РЦНО.
 
Сказал А… По мнению аналитиков РЦНО, ни один из новых офисов города нельзя отнести к классу А. Впрочем, отмечают эксперты, значительная часть пермских управляющих компаний и не обладает соответствующим опытом работы. Тем не менее, класс А в Перми будет.
Ушедший год ознаменовался несколькими заявлениями о создании бизнес-центров класса А. Ряд пермских девелоперов воодушевил пример столичного рынка офисной недвижимости, на котором конторы премиум-класса пользуются устойчиво растущим спросом и характеризуются динамично повышающейся ценой.
Среди проектов класса А, которые будут реализованы до конца 2006 года, — бизнес-центры «Славяновский» (4,8 тыс. кв. м офисов), Marshall House (7,5 тыс. кв. м офисов). Кроме того, в середине 2007 года планируется завершить строительство бизнес-цен-тра «Парус» (5,5 тыс. кв. м), он, судя по заявленным застройщиком характеристикам, также может быть отнесен к классу А. Однако в этом проекте существенным минусом является отсутствие собственной парковки, так что если решение не будет найдено, большинство аналитиков, скорее всего, отнесут этот проект к классу В+. Еще несколько проектов, которые причислялись девелоперами к классу А, — это бизнес-центры по ул. Ленина, 33-35 («Камтрансстрой Плюс»), ул. 25 Октября, 101 («Консалтинг-Сервис») и часть 2-й очереди ТРЦ «Семья» (группа «ЭКС»). «Наша компания не располагает информацией о полном соответствии качественных характеристик и функциональной концепции этих проектов заявленному классу. Если учесть, что по двум из них строительство вообще не начиналось, вполне возможна смена категории объекта еще на этапе проектирования», — заявили в РЦНО.
Впрочем, новых проектов класса В и В+ тоже достаточно: комплекс «Жемчужина» на бульваре Гагарина, 65 (6 тыс. кв. м, девелопер «Стройиндустрия»), торгово-офисный центр по ул. Куйбышева, 67 (1,4 тыс. кв. м офисов), ТОЦ на ул. Осинской, 16 (1,6 тыс. кв. м офисов) и торгово-офисный центр на бульваре Гагарина, 46.
 
Создание и поглощения. Несмотря на активизацию строительства специализированных площадей, спрос на офисы продолжает превышать предложение. Основными причинами аналитики группы «Эр-Капитал» называют наличие в экономике значительного объема свободных средств. Устойчивый платежеспособный спрос подталкивает цены вверх. Благоприятные тенденции в экономике побудили многие компании к расширению своей деятельности, что позволило поглотить вводимые в эксплуатацию офисные площади и прогнозировать некоторое насыщение рынка, но не ранее 2007-2008 годов.
Оценивая перспективы развития рынка продажи недвижимости, аналитики РЦНО заявили, что продолжающееся значительное увеличение разрыва между объемом спроса и объемом предложения будет способствовать стабилизации цен в тех секторах рынка, где нет явных предпосылок для увеличения спроса. Прежде всего, такая участь постигнет объекты классов С и D, расположенные в центральных деловых, прилегающих к центру и среднеудаленных жилых районах. Наиболее вероятная динамика их стоимости в следующем году ограничится 3-7 % в центре и 8-12 % в жилых районах города». До сих пор многие объекты классов D и F активно забирались с рынка строительными компаниями с целью их дальнейшей реконструкции в объекты класса С. Однако по мере роста предложения в классе С многие фирмы столкнулись с проблемами реализации объектов конечным собственникам. Обострение этих проблем в 2006 году, вероятнее всего, будет способствовать снижению спроса на вновь поступающие на рынок объекты классов D и F. Стоимость офисных объектов классов В и В+ в центральной части города может возрасти на 7-12 %, а по классу В1 — на 15-20 %. Ввод в эксплуатацию в 2006 году большого количества качественных офисных центров может стать как причиной постепенного высвобождения площадей менее привлекательных объектов, так и фактором усиления конкуренции среди самих офисных центров на фоне явного отставания динамики спроса.
В настоящее время заметен интерес со стороны потенциальных покупателей к офисам класса А. Перерасти в платежеспособный спрос этот интерес может лишь в случае умеренной ценовой политики девелоперов: стоимость такого офиса в центре города не должна превышать 55-60 тыс. рублей за кв. м. Объем спроса на офисы класса А в городе сейчас объективно ограничен, а предпосылки его существенного расширения в текущем году в настоящее время неясны. Поэтому успех того или иного проекта будет зависеть еще и от времени выхода на рынок, качества кампании продвижения и сроков завершения строительства и отделки.
Итоги 2005 года на рынке аренды офисной недвижимости читайте в следующем номере «BUILDING b.c.»
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний