Газета
 27 февраля 2006, 00:00   1792

Ограниченные возможности

Практика конкурсов и аукционов в качестве единственных инструментов предоставления земельных участков под жилищное строительство обострила ситуацию с получением площадок в Перми.
Автор: Кирилл Перов
Практика конкурсов и аукционов в качестве единственных инструментов предоставления земельных участков под жилищное строительство обострила ситуацию с получением площадок в Перми.

С 1  октября 2005 года аукционы и конкурсы стали  единственно возможными путями получения земельных участков для жилищного строительства из муниципальной собственности. По прошествии первых месяцев действия нового порядка можно констатировать, что он вызывает множество нареканий у строителей. Как утверждают эксперты, усугубляется ситуация тем, что пермские власти не используют целый ряд возможностей, предусмотренных законодательством.
 
Торговые трудности. Положения Земельного Кодекса РФ устанавливают, что земельные участки под жилье можно получить на основании торгов, проводимых в форме конкурсов или аукционов.  Эксперты выделяют целый ряд недостатков выбранного законодателем аукционно-конкурсного  порядка.
Прежде всего, требования к участникам конкурса достаточно велики, и соответствовать им может далеко не каждый. Стандартными условиями участия в конкурсе являются стаж работы, отсутствие задолженности перед бюджетом, отсутствие судебных разбирательств в отношении претендента и т. д.  Кроме того, в зависимости от цели использования и значимости предлагаемого участка конкурсантам могут ставиться различные дополнительные условия. Наиболее распространенным из них является безвозмездная передача определенного количества квартир городской либо районной администрациям в запланированном доме или создание за счет победителя социальной и коммунальной инфраструктуры будущего объекта. Юристы уже сегодня оценивают процедуру торгов как весьма непрозрачнуюПо словам Дмитрия Алакина, юриста ООО «Юридическая фирма «Бизнес-Консалтинг», «победители конкурса определяются по довольно субъективным критериям. Случаев опротестования  результатов пока нет, но и конкурсов в Перми проводится не так много».
Аукцион в отличие от конкурса — более открытая для участников процедура. Единственным  условием победы является предлагаемая претендентом сумма. Однако по инициативе претендентов могут выдвигаться предложения о выполнении в случае победы дополнительных социально-значимых условий (например, бесплатное предоставление  администрации города определенного количества  квартир в домах, которые планируется строить на участке). «При таком раскладе «конкурс цен» превращается в «конкурс возможностей участников аукциона», и шансы некоторых из них сводятся к нулю», — заявил один из экспертов «BUILDING b.c.» Начальная цена на аукционе по закону должна определяться сообразно рыночной стоимости участка, определенной независимыми оценщиками, привлекаемыми для этого мэрией. Однако, утверждают участники аукционов, цена не всегда соответствует объективным показателям рынка пермской недвижимости. «Цены выставляемых на аукцион участков искусственно завышаются под давлением местной администрации», — заявил корреспонденту издания один из участников рынка на условиях анонимности.
 Другим поводом для претензий со стороны игроков рынка является неподготовленность предлагаемых площадок. Генеральный директор ОАО «Камская долина» Андрей Гладиков отмечает следующее: «Мне непонятно, что представляет собой предлагаемая администрацией отдельная цена за право на заключение договора аренды, в то время как в законе четко указано, что цена за право заключения договора — это начальный размер арендной платы. В нее должны быть включены все затраты администрации на формирование участка. В нынешней ситуации застройщик должен платить и за право заключения договора аренды, и саму арендную плату и при этом готовить участок за свои же деньги».
 
Неиспользованные механизмы. Процедура получения земли под жилые застройки в Перми осложняется еще и тем, что мэрия не использует все предусмотренные для этого законодательством варианты. Так, в Перми конкурсы и аукционы проводятся на право заключения договоров аренды. При этом Земельный Кодекс РФ предусматривает, что земельные участки для жилищного строительства из муниципальной собственности могут предоставляться не только в аренду, но и в собственность. По словам строителей, чтобы получить муниципальный участок в собственность, необходимо на предоставленной в аренду земле построить объект и зарегистрировать на него право собственности. Прямой механизм пока не действует, резюмируют эксперты. Кроме того, Земельный Кодекс позволяет осуществлять выкуп земли под объектом незавершенного строительства. Кодекс РФ, вступивший в силу еще в 2002 году, дал право местным властям издавать акты, развивающие его положения, но удобной и понятной всем схемы получения земли под строительство в местном законодательстве до сих пор нет. По словам Андрея Гладикова, «предлагаемый законодателем вариант аукциона, в принципе, достаточно удобен, но для его проведения пока отсутствует местная нормативная база, которая была бы подготовлена и приведена в соответствие с новым Градостроительным Кодексом». Дмитрий Алакин предлагает следующий вариант усовершенствования законодательства: «Идеальный вариант получения земли под строительство, на мой взгляд, — это конкурс или аукцион, который был бы прозрачен как в плане самой процедуры проведения, так и в плане определения результатов. Процедуру определения победителей по конкурсу сложно сделать абсолютно открытой, присутствовать при принятии решения по конкурсу представители конкурсантов не могут. В этом случае, на мой взгляд, разумным было бы приглашать в качестве наблюдателей на заседания конкурсных комиссий представителей третьих лиц, например представителей ассоциации «Пермские строители» или СМИ. Также, по моему мнению, не лишено смысла обнародование критериев определения победителей конкурса и определения победителей по «бальной системе», когда участник конкурса точно знает, какое количество баллов он получит при выполнении указанного в конкурсной документации социального условия, и по сумме баллов может прикинуть свои шансы на победу».
 
Новый порядок. Строительство жилых зданий на неоформленной земле является весьма рискованным и потому происходит достаточно редко, полагают эксперты «bc». Так, в случае привлечения нарушителя к ответственности за осуществление незаконной постройки компания не только заплатит штраф в размере до 200 МРОТ, но также понесет расходы по сносу объекта и расселению жильцов, если дом уже заселен.
В целом, введение нового порядка предоставления земли под жилищное строительство, направленное на повышение уровня гласности, на практике своих целей не оправдало. Непроработанность норм регулирования получения земельных участков порождает трудности при применении установленных законом процедур. Принятие на местном уровне нормативных актов, разъясняющих и упрощающих положения федерального законодательства, способствовало бы реальному усовершенствованию механизма предоставления земельных участков и тем самым повышению уровня законности в строительстве, резюмируют эксперты издания.
По словам Александра Парыгина, директора ОАО «Пермглавснаб», введение торгов как единственной процедуры ограничило возможности получения участков в городе. «Несмотря на то что в ней есть положительные моменты, возможно, не было необходимости делать правила столь жесткими. В ряде случаев и при осуществлении нормального исполнения прежняя система была более подходящей. В частности, в вопросах комплексной реконструкции микрорайонов. Я имею в виду ситуацию с Садовым-1», — полагает Александр Парыгин.
По мнению директора по строительству ООО «Сатурн-Р» Николая Кирюхина, сама идея аукционов правильная, но исполнение неверное. «У администрации нет ни материальных, ни трудовых ресурсов для подготовки земельных участков к торгам. Строители готовят участки сами. Хотя, по логике, это должна делать администрация», — подчеркнул г-н Кирюхин.
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний