Газета
 30 января 2006, 00:00   1164

Затишье перед бумом

Относительное снижение темпов строительства торговых площадей после бума 2003-2004 годов продлится 2-3 года. Наряду с освоением спальных районов в Перми будут готовиться масштабные проекты торговых центров площадью более 100 тысяч квадратных метров.
Автор: Кирилл Перов
Относительное снижение темпов строительства торговых площадей после бума 2003-2004 годов продлится 2-3 года. Наряду с освоением спальных районов в Перми будут готовиться масштабные проекты торговых центров площадью более 100 тысяч квадратных метров.

2005 год стал последним годом бума строительства торговых комплексов в центральных районах Перми. В ближайшее время рост торговых площадей города стабилизируется, но в перспективе торговый сегмент пермского рынка недвижимости ждет новый виток развития: появление масштабных торгово-развлекательных комплексов.
Процессы централизации. Массовое строительство торговых центров в Перми началось в 2003 году, когда в центральной части города были построены два крупных объекта: торговый центр «Айсберг» и гипермаркет «Семья», ввод в эксплуатацию которых пришелся на конец 2003 года и на первую половину 2004 года соответственно. Успех этих проектов вдохновил многих девелоперов, которые, стараясь не упустить момент, начали подыскивать площадки для своих торговых центров. Ближе к концу того же 2004 года крупные торговые центры начали появляться и за пределами центральной части города: были введены в эксплуатацию гипермаркет «Виват», торгово-развлекательный комплекс «Столица». А в 2005 году были запущены в эксплуатацию еще несколько значимых объектов: торговые центры «Алмаз», «Колизей», «Сибирский» (около ДС «Орленок»), «7 пятниц» (около автовокзала). Таким образом, за неполных три года торговые центры как формат недвижимости получили в Перми достаточно широкое распространение, и их число в данный момент продолжает увеличиваться, отмечают аналитики группы «Эр-Капитал».
Главной предпосылкой происходящих на пермском рынке перемен стала общеэкономическая ситуация в стране и регионе. По данным Пермьстат, за 11 месяцев 2005 года оборот розничной торговли составил 11 млрд 393 млн рублей
(по сравнению с аналогичным периодом 2004 года рост составил 19,8 %), а реальные располагаемые денежные доходы населения Перм-ского края по сравнению с предыдущим годом увеличились почти на 10 %. Уровень бедности сократился в III квартале 2005 года до 18,7 % (с 19,6 % во II квартале). Также показательным является изменение структуры потребления населения: в 2005 году доля приобретенных непродовольственных товаров составила около 55 %, при этом произошел значительный прирост в товарной массе: 22,9 % к уровню 2004 года. По их заключению, высокие темпы роста розничной торговли и постоянное повышение покупательской способности населения являются одними из основных движущих факторов развития регионального рынка. Значительное увеличение предложения в данном сегменте пермского рынка коммерческой недвижимости обусловлено, в первую очередь, тем, что торговые площади в последние три года считались довольно привлекательным объектом для инвестиций, что связано как с их большой доходностью, так и с высокой ликвидностью, полагают в «Эр-Капитал».
Местные условия. Традиционно самыми лакомыми местами в Перми являются так называемые «торговые коридоры». Главной характеристикой этих «магистралей» является высокая транспортная доступность и наличие досто-примечательностей. Развитая инфраструктура вкупе с большим количеством мест отдыха и культурного досуга обеспечивают большой приток людей. В настоящее время в Перми выделяется три основных «торговых коридора»: улицы Ленина, Сибирская и Комсомольский проспект, отмечают специалисты «Эр-Капитал». По их данным, в сравнении с осенью 2004 года территориальное распределение выставляемых на продажу торговых объектов изменилось. В позапрошлом году в Ленинском районе торговые площади продавались практически в два раза реже, чем в Мотовилихинском и Свердловском районах, удерживающих пальму первенства по количеству продаваемых объектов. В 2005 году Ленинский район, где сосредоточено более 15 % всего предложения рынка, обогнал по объему Мотовилихинский и вплотную приблизился к лидеру, Свердловскому району. Прежде всего, этот рывок связан с вводом сразу нескольких крупных торговых центров в «коридорах» или в непосредственной близости от них. Кроме того, значительный прирост предложения был отмечен в Дзержинском и Индустриальном районах, тогда как в 2004 году их долю можно было назвать незначительной, отмечают аналитики консалтинговой компании. Общий объем строительства крупных торговых объектов в 2004-2005 годах в  Перми составил около 150 тыс. кв. м. Но, несмотря на рост количества новых объектов, предложение на рынке по-прежнему остается ограниченным. Так, уровень вакантных площадей в грамотно построенных и профессионально управляемых торговых центрах составляет в среднем не более 3-5 %. Но в то же время отмечается увеличение уровня свободных помещений в торговых центрах, не обладающих продуманной концепцией. Среди них и площади, расположенные в основных торговых коридорах города. На отдельных объектах показатель вакантности вырос до 30 %. По мнению аналитиков группы «Эр-Капитал», увеличение незанятых арендаторами площадей коснулось, прежде всего, некрупных магазинов и торговых центров среднего размера (менее 5 тыс. кв. м), потребность в которых с введением в эксплуатацию современных торговых комплексов значительно снизилась. Торговые центры являются своего рода конкурентами отдельно стоящих магазинов. Плюсов у решения вести бизнес в торговом центре довольно много: развитая инфраструктура (например, малодоступный для обычного магазина паркинг; устойчивый людской поток, обеспеченный профессиональным позиционированием объекта и рекламой; отсутствие «бытовых» проблем (проблемы ремонта, коммуникаций и обслуживание помещений решаются централизованно). Кроме того, именно в торговых центрах бизнес возможно развернуть очень быстро. Из минусов торговых центров можно отметить высокие арендные ставки (по сравнению со средними показателями того же района) и конкуренцию между отделами внутри центра, отмечают аналитики «Эр-Капитал». Впрочем, говорят собеседники BUILDING b.c., сегодня есть значительное число торговых центров (в том числе и построенных в последние годы) с большим количеством невостребованных площадей. В ближайшее время наибольший спрос сохранится на небольшие площади, считает глава «Регионального центра независимой оценки» Александр Баландин. По его словам, средняя цена аренды в торговых центрах города колеблется от 2 до 3 тыс. рублей за кв. м, что для многих предпринимателей, размещающих свой бизнес на площадках не более 100 кв. м, является неприемлемым. В том случае, если цена в торговых центрах опустится до уровня 1,5 тыс. рублей, большие объекты (даже с плохо продуманной концепцией) станут безусловным лидером этого сегмента рынка недвижимости в Перми, полагает эксперт. В том же ключе рассуждает генеральный директор группы компаний «ЭКС» (контролирует гипермаркет «Семья») Светлана Кузьмич. «Низкая заполняемость ряда торговых центров, в том числе и новых, на фоне общего дефицита торговых площадей говорит о неграмотной в целом концепции объекта. Вторым важным фактором является местоположение. В этом смысле цена третична и зависит от первых двух факторов», — заявила эксперт. Большинство экспертов издания высказали схожее мнение. По оценке генерального директора компании «Норма», контролирующей другой пермский гипермаркет, «Виват», Вадима Юсупова, половина работающих в столице Прикамья торговых центров «не соответствует современным торговым технологиям: нет подъездов к магазину, парковки, неграмотно используется внутреннее пространство». По мнению главы группы компаний «Фуд-Трейд» (развивает в Перми сеть дискаунтеров «Пятерочка») Сергея Лютаревича, помимо слабой разработки концепций ряда торговых центров города, неуспех некоторых крупных объектов связан с «некачественным управлением и завышенными ожиданиями владельцев площадей», а также «неквалифицированностью арендаторов, которые не могут привлечь потребителей». «О неудовлетворенном спросе на рынке торговой недвижимости я бы говорить не стал. Есть и всегда будет естественный дефицит на характеристики объектов: вполне закономерно, что потребность со стороны арендаторов и покупателей торговой недвижимости на Компросе, Ленина, Сибирской, Революции будет всегда большой», — заявил г-н Лютаревич. По словам заместителя генерального директора по строительству компании «Сатурн-Р» Николая Кирюхина, ключевую роль в привлечении покупателей и арендаторов в торговый центр играют два фактора: местоположение объекта и объем площадей.
Появление современных торговых центров выявило еще одну  проблему торговли в Перми — отсутствие необходимого количества местных арендаторов, которые были бы готовы работать на площадях более 100 кв. м. Многие объекты изначально предназначались иногородним (в первую очередь, столичным) операторам. Небывало высокие цены на аренду торговых площадей, сравнимые по своему уровню с московскими, — это одна из причин того, почему многие известные компании не разместили свои магазины в Перми, полагают аналитики «Эр-Капитал». Специалисты приводят данные московской компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»: в среднем пермские и московские арендные ставки сос-тавляют 750-770 долларов в год с одного кв. м, что примерно соответствует 2 тыс. рублей в месяц за кв. м. Основной причиной высоких цен традиционно является дефицит торговой недвижимости, характерный для всех крупных городов. К тому же конкуренция между сетями в борьбе за свободные помещения долгие годы разогревала рынок торговой недвижимости, считают в «Эр-Каиптале».
В целом же спрос на торговые помещения продолжает оставаться достаточно высоким и сегодня. Данная ситуация обусловлена тем, что на пермский рынок выходят новые торговые операторы, продолжается развитие существующих торговых сетей. О своих намерениях уже заявили несколько компаний. Таким образом, активное строительство современных торговых площадей позволило не только поднять торговлю города на новый уровень, но и снизить завышенные арендные ставки на торговую недвижимость, резюмируют в «Эр-Капитал».
Магазины в цене. По данным группы «Эр-Капитал», в конце 2005 года средняя цена предложения торговой недвижимости в лучших «коридорах» города составиляла 63 тыс. рублей за кв. м. «При этом почти половина выставляемых на продажу объектов предлагается по цене от 20 до 30 тыс. рублей за кв. м. Это обусловлено тем, что под воздействием высокого спроса наблюдается вымывание торговых площадей в лучших «торговых коридорах» и современных торговых комплексах, а на продажу предлагаются в основном низкокачественные объекты, в том числе расположенные в районах средней удаленности», — полагают специалисты «Эр-Капитал». Эксперты объясняют обилие выставленных на продажу малопривлекательных торговых объектов стремлением собственников избавиться от недвижимости ввиду перспективы пресыщения рынка. Впрочем, главным показателем привлекательности торговой площади по-прежнему остается ее местоположение. По мнению специалистов эксперт-но-аналитического отдела группы «Эр-Капитал», качественные характеристики объекта являются второстепенными, в зависимости от района расположения цена предложения торговых помещений варьируется от 10 тыс. рублей до 80 тыс. рублей за кв. м (подробнее см. таблицу). По мнению экспертов, в ближайшее время сектор торговой недвижимости в 2006 году продолжит расти. По словам аналитиков «Эр-Капитал», основными движущими факторами увеличения рынка станет растущий спрос, связанный с повышением доходов населения, и неосвоенность в плане торговой инфраструктуры ряда территорий города. С небольшими оговорками это мнение разделили и остальные эксперты BUILDING b.c. Впрочем, полагают они, в ближайшее время развитие рынка должно выйти на новый для Перми уровень — создание больших загородных комплексов, аналогичных московской «Меге».
По мнению специалистов экспертно-аналитического центра «ЭР-Капитал», в ближайшие 2-3 года следует ожидать появления на окраине Перми или за ее пределами многофункционального комплекса нового формата, который бы сочетал в себе торговый и развлекательный центр, а также рестораны, бары, кинотеатры, гостиницу и проч. «Опыт крупных российских городов показывает, что после некоторого насыщения рынка торговыми комплексами в центральной части города интерес девелоперов переключается на более масштабные проекты, более 100 тыс. кв. м, на окраинах города либо за его пределами», — говорят аналитики «Эр-Капитал». Спрос на реализацию подобных проектов торговых центров на объясняется стремлением привлечь дополнительный поток покупателей, возможностью строить там более масштабно, чем в центре, а также тем, что за пределами города, как правило, проще и дешевле получить земельный участок для застройки, считают эксперты. По словам Александра Баландина из РЦНО, наиболее вероятными районами размещения комплексов новой волны являются Парковый и Садовый. «Опыт работы ТРЦ «Столица» показывает, что создание больших объектов в спальных районах эффективно. Если сначала «Столица» оправдывала себя, привлекая клиентов из других частей города, то сейчас вполне успешна, работая для жителей своего района», — отметил г-н Баландин. Вадим Юсупов, контролирующий сеть «Норман»-«Виват», в разговоре с корреспондентом BUILDING b.c. заявил: «Наиболее вероятное место — это район нового моста через Каму. Вполне допускаю, что там может быть создана загородная торговая улица с ресторанами, развлекательными комплексами, магазинами… Чтобы покупатели поехали за город, необходимо их привлечь многофункциональностью центра и комплексом уникальных услуг». Эту же площадку назвал Николай Кирюхин из «Сатурн-Р», заметив, что «в самом городе строить негде, а, кроме того, при строительстве на главных улицах не достает места около магазина». А фактором привлекательности, помимо широкого спектра услуг, в загородном комплексе также могут стать низкие цены, отметил г-н Кирюхин. 
Плавный подъем.  По мнению аналитиков группы «ЭР-Капитал», основными тенденциями 2006 года на пермском рынке торговой недвижимости станет усиление конкуренции между торговыми сетями (которое выразится в том числе в более качественном управлении объектами недвижимости), продуктовая дифференциация операторов и повышение качества площадей. Число последних продолжит расти, причем увеличится строительство объектов в нецентральных районах города. Свою роль в этом процессе сыграют и новые ритейлеры, планирующие зайти в Пермь. Арендные ставки в спальных районах, торговых сетях и гипермаркетах останутся стабильными, а стоимость торговых помещений в центральных районах и в лучших «торговых коридорах» будет плавно расти — среднегодовые показатели роста не превысят 15 %, отмечают аналитики «Эр-Капитал».
По данным этой компании, сейчас в Перми торговые центры сконцентрированы в центральной части города — порядка 87 %. Аналитики «ЭР-Капитал» и большинство экспертов издания прогнозируют увеличение количества торговых центров вне центральных районов города, а в перспективе — и смещение львиной доли площадей на окраины. Это связывается как с постепенным насыщением этого сегмента рынка недвижимости, так и с ограниченностью земельных участков для строительства масштабных объектов в центре Перми.
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний