Газета
 30 января 2006, 00:00   1038

Без перемен

Существенный рост объемов введенного в Пермском крае в 2005 году жилья не оказал влияния на динамику его стоимости. По итогам года цены на первичную недвижимость выросли почти в 1,5 раза.
Существенный рост объемов введенного в Пермском крае в 2005 году жилья не оказал влияния на динамику его стоимости. По итогам года цены на первичную недвижимость выросли почти в 1,5 раза.

В 2005 году в Перми произошло серьезное увеличение объемов вводимого жилья. Однако эксперты считают, что о создании предпосылок для кратного роста жилищного строительства говорить не приходится, и дальнейшего стремительного ввода домов в ближайшие 2-3 года ожидать не стоит. Цены на жилье по итогам 2005 года выросли практически в 1,5 раза, при этом изменились факторы, влияющие на их рост.
Временный успех. В 2005 году строительная отрасль региона совершила серьезный скачок: ввод жилья в Перми увеличился на 50 % и составил, по данным Пермьсат, 369 тыс. кв. м (в 2004 году соответствующий показатель — 242 тыс. кв. м). В области ввод составил 622 тыс. кв. м.
Рост сегмента был предсказуем, поскольку региональные власти сделали развитие строительной отрасли одним из приоритетных направлений своей работы. По планам област-ной администрации, к 2010 году в регионе предполагается возводить до 1 млн кв. м жилья в год, прогноз по вводу жилья в Перми, сделанный вице-губернатором Николаем Бухваловым на 2005 год, составлял от 300 до 350 тыс. кв. м.
Строителям удалось выйти на запланированный областной администрацией средний показатель. В течение всего года наблюдался рост сегмента, а традиционный резкий скачок ввода, случившийся в декабре, гарантированно позволил выйти на итоговые цифры.
Интенсификация в секторе была сопряжена с расширением возможностей финансирования строительства, которое произошло в 2005 году. Наиболее активно на этом поприще действовала компания «Камская долина», зарегистрировавшая паевой фонд для финансирования проектов строительной группы, а также выпустившая два облигационных займа. Примеру «Камской долины» последовал «Стройпанелькомплект», специально приобретший пакет акций банка «Каури» и в данный момент регистрирующий паевой фонд. Однако, по информации BUILDING b.c., средства из новых источников еще не успели поступить в строительную отрасль в достаточном количестве, чтобы оказать существенное влияние на бизнес «Стройпанелькомплекта».
По мнению директора ОАО «Пермское агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» Анатолия Маховикова, рост мог бы быть более внушительным, если бы не существовало проблемы с выделением площадок под застройку. Именно отсутствие привлекательных земельных участков для строительства, по мнению эксперта, сдерживает развитие сегмента.
По данным целого ряда экспертов, в Перми 98 % площадок распределяется «по договоренности», тогда как на конкурс выставляется лишь 2 %. Причем даже из этих 2 % большая часть не представляет для строителей интереса. Анатолий Маховиков сообщил BUILDING b.c., что, по итогам анализа инвестиционной привлекательности, из ста земельных участков, выставленных перм-ской мэрией на торги осенью 2005 года, лишь пять оказались интересными для застройщиков. Остальные площадки были расположены в отдаленных, а значит, непрестижных районах, либо имели существенные сложности с коммуникациями и сетями коммунального хозяйства.
По мнению генерального директора НП «Западуралстрой» Ювиля Каллю, существенного оживления на строительном рынке не происходит, поскольку рост ввода квартир в 2005 году был обеспечен проектами, начатыми ранее. И если по объему проделанных работ строители превысили показатели 2004 года более чем в полтора раза, то работа на новых площадках почти не велась, что может негативно сказаться на строительном бизнесе в ближайшие 2-3 года.
Наиболее значимые проекты (Комсомольский проспект, 70а, Чернышевского, 28, Коммунистическая, 40) в 2005 году не были реализованы. Та же ситуация сложилась и с комплексной застройкой, которая, по мнению областной администрации, должна стать основным двигателем развития жилищного домостроения. Несмотря на активную разработку и декларации о намерениях, по данным BUILDING b.c., сейчас работа в той или иной степени ведется лишь в четырех микрорайонах: комплекс зданий на Парковом, «Садовый-1», «Альпийская горка», «Юбилейный-1». Причем ни в одном из случаев строительство еще не начато. Несмотря на громкие заявления столичных игроков о желании войти на перм-ский рынок, реализованных проектов в их активе также пока нет.
Разные оценки. Несмотря на оживление на рынке, количества вводимого жилья в 2005 году было недостаточно для ощутимого снижения темпов роста цен. По данным «Пермского торгового дома недвижимости», на первичном рынке рост цен составил около 45 %. По информации                корпорации «Перспектива», жилье в новостройках подорожало на 42 %. При этом по итогам декабря 2005 года средняя стоимость квадратного метра, по данным целого ряда агентств недвижимости города, составила в Перми 27 тыс. рублей.
Рост цен на протяжении года не был однородным: если в течение первых одиннадцати месяцев средний ежемесячный прирост составлял 3,7 %, то в декабре этот показатель снизился на 4,2 %, что можно назвать «обвалом». Маркетолог-аналитик корпорации «Перспектива» Регина Давлетшина склонна считать, что цены на новостройки приблизились к определенному уровню, поскольку доходы населения растут существенно медленнее стоимости квадратного метра.
По-прежнему 25 % от общего числа сделок на рынке недвижимости Перми проходит на первичном рынке, что позволяет судить как об ограниченности предложения, так и о дороговизне данного типа жилья.
Кроме того, на рынке наблюдается ощутимая диспропорция между предложением и потребительским спросом, что также не способствует повышению интереса к новостройкам. По информации «Перспективы», в структуре вводимого жилья 30 % составляют одно- и двухкомнатные квартиры, 25 % приходится на трехкомнатные и 15 % на четырехкомнатные. Причем преимущественно возводятся крупногабаритные квартиры (85-100 кв. м в 1-2 комнатных квартирах) в центре или районах, прилегающих к нему, в которых стоимость квадратного метра высока и составляет не менее 25 тыс. рублей за кв. м. В то же время на рынке отчетливо наблюдается интерес к малогабаритному жилью, а также к квартирам в отдаленных районах.
Орджоникидзевский район, в котором абсолютная стоимость квадратного метра в новостройке по итогам 2005 года составила минимальные для Перми 18,8 тыс. рублей,  непривлекательным для потенциальных покупателей, по мнению госпожи Давлетшиной, назвать нельзя. Проблема в том, что ввод жилья в этом районе по итогам 2005 года не превысил даже 20 тыс. кв. м. При установлении корректной цены и росте объемов ввода интерес к району может возрасти, полагает эксперт.
Наиболее востребованными районами среди покупателей жилья в 2005 году стали Мотовилихинский и Свердловский, в каждом из которых, по данным «Перспективы», было введено более 60 тыс. кв. м жилья или свыше 650 квартир. По объемам несколько отстали Ленинский и Дзержинский районы, где было построено порядка 45 тыс. кв. м.
Однако в Ленинском районе средняя стоимость квадратного метра равна 35,9 тыс. рублей, она существенно завышена по отношению к другим районам; в следующем по дороговизне Индустриальном районе цена квадратного метра — 27,7 тыс. рублей. В Дзержинском и Мотовилихинском этот показатель равен соответственно 25,1 и 27 тыс. рублей за кв. м.
Несмотря на рост стоимости, по данным ПТДН, в общероссийском рейтинге цены на пермские квартиры существенно отстают от общепризнанных лидеров, таких как Москва и Санкт-Петербург. Если еще три года назад разница в стоимости квартиры в Перми и Санкт-Петербурге была совсем незначительна (около 12 %), то сейчас разрыв в цене достиг 40 %. 
При этом стоит напомнить, что себестоимость строительства квадратного метра в Перми составляет 15,3 тыс. рублей. По информации BUILDING b.c., оставшаяся часть средств при возведении дома тратится на подведение коммуникаций, а также, по словам застройщиков, на покупку участка и «лоббирование» его получения в городской администрации.
Среди квартир в новостройках наибольшим спросом в начале года пользовались однокомнатные. Однако уже с осени 2005 года в связи с ростом доходов населения и развитием ипотеки стал проявляться интерес к двухкомнатным квартирам, бывшим «хитом продаж» в 2004 году. В результате рост цен на новые двухкомнатные квартиры, по данным «Пермского торгового дома недвижимости», составил 47 %.
На территории Пермского края строительная отрасль активно развивается, и с начала 2005 г. предприятиями и организациями всех форм собственности, а также индивидуальными застройщиками построено 346 тыс. кв. м жилья, что на 28,7 % больше, чем в предыдущем году. По сравнению с аналогичным периодом предшествующего года возросли темпы возведения жилья в 27 городах и районах области. Особенно значителен рост объемов жилищного строительства в областном центре, а также в городах Александровск, Березники, Кунгур, Лысьва, Соликамск, Чайковский, Чусовой, в Еловском, Ильинском, Куединском, Пермском, Сивинском, Суксунском и Частин-ском районах. На  территории трех городов области (Гремячинск, Губаха и Кизел) ввод в эксплуатацию жилых домов не производился.
Несмотря на прирост вводимого в 2005 году жилья, этот период оживления может стать редким, если не единичным фактом на пермском рынке. После введения существенной доли незавершенного строительства база для такого же экстенсивного развития в 2006 году существенно сократилась. Вкупе с неуклонным уменьшением привлекательных для строителей участков это не позволит показать сколько-нибудь существенный рост в ближайшие 2-3 года.
Поделиться: