Газета
 19 декабря 2005, 00:00   987

Рост класса

Рынок офисной недвижимости вступает в новую стадию: ставки аренды практически не растут, в то же время качество офисов и дополнительных услуг повышается.
Рынок офисной недвижимости вступает в новую стадию: ставки аренды практически не растут, в то же время качество офисов и дополнительных услуг повышается.

Рынок офисов в Перми постепенно насыщается предложением, уже в 2006 году может наступить его «перегрев». Параллельно с этим в Перми должны появиться помещения класса А, перспективы которых оцениваются неод-нозначно.

Вклад в класс. Офисные помещения, по данным лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости «Пермского торгового дома недвижимости», занимают наибольшую долю рынка коммерческой недвижимости Перми — 48 %, при этом спрос на данную категорию недвижимости стабильно увеличивается. Данный тренд обусловлен развитием малого бизнеса, доля которого в структуре арендаторов составляет, по оценкам компании MVM, 80-85 %.

Среди основных категорий офисной недвижимости до 2002 года доминировали перепрофилированные помещения проектных институтов и квартиры на первых и, реже, вторых этажах домов, относившиеся к классам C и D. В 2002-2003 гг. ввод новых офисных площадей в специализированных центрах, по оценкам MVM, составлял 3-5 тыс. кв. м в год. В 2006 году, по разным оценкам, в Перми будет введено от 75 до 100 тыс. кв. м.

Офисный «бум» был обусловлен ростом требований к качеству существующих на рынке офисных помещений, поскольку большинство вводимых помещений относятся к классу B и заменяют на рынке офисы класса D.

Наиболее заметными проектами на рынке в 2004 году стали бизнес-центры по ул. Пушкина, 78а (3 000 кв. м), ул. Ленина, 9, Ленина, 22-24 (1500 кв. м), БЦ на ул. Советской, 67 (3000 кв. м).

Кроме того, на рынок постепенно поступают помещения бывшего ракетного училища: в 2005 году на продажу были предложены офисы бывшего ВКИУ общей площадью 19 200 кв. м. Однако, по мнению директора «Пермского агентства недвижимости» Владимира Федорченко, негативное влияние на рыночные перспективы комплекса может оказать структура его собственности. Поскольку комплексом зданий владеет целая группа структур, у бывшего ВКИУ могут возникнуть проблемы с позиционированием на рынке, выработкой единой маркетинговой политики. В результате помещения могут быть отнесены к классу C и стать «пристанищем» для малого бизнеса, считает генеральный директор ПАНа.

В 2006 году на рынке должны появиться крупные офисные центры, среди которых эксперты отмечают универсальный комплекс «Южный» на ул. Чернышевского, 28 общей площадью 31,5 тыс. кв. м, гостинично-административный комплекс «Городские горки» в 25 этажей на Бульваре Гагарина, 65,  9-этажное кирпичное офисное здание на ул. Осинской, 16

Наиболее заметным явлением на пермском рынке в 2005 году должны стать офисы класса А, вокруг возведения которых до сих пор не утихают споры.  По информации «bc», на рынке анонсировано не менее 8 проектов высшего класса, однако в 2006 году будут сданы только два из них: «Славяновский» на ул. Ленина, 92а и центр по адресу ул. 25 Октября, 111. По словам начальника управления инвестиционных проектов АН «Император» Юрия Николаева, появление офисов наивысшего класса — закономерный этап в развитии коммерческой недвижимости Перми и показатель роста ее качества. По мнению маркетолога-аналитика Корпорации «Перспектива» Регины Давлетшиной, город с легкостью выдержит появление 5-6 офисных центров класса А в ближайшие несколько лет. Однако, по мнению директора «Пермского агентства недвижимости» Владимира Федорченко, у девелоперов могут возникнуть сложности с арендаторами:

Даже крупные компании экономят средства на аренде офисов. «ЛУКОЙЛ-Пермнефтепродукт», арендовавший помещения на Орджоникидзе, 15а, сменил прописку во многом из-за высокой ставки аренды. Крупные зарубежные компании, которые, по мнению риелтеров, будут наполнять офисы класса А, также не всегда нуждаются в представительской недвижимости, поскольку нередко в регионах трудятся «рабочие лошадки», не ведущие активной публичной деятельности. Компания Microsoft арендует у нас офисы класса B и не высказывает претензий к качеству помещений. 

По общему признанию экспертов, ставка аренды в них может равняться 1-1,2 тыс. рублей за кв. м.

Вопрос цены. Наибольшим спросом с начала года пользовались помещения площадью до 100 кв. м класса B по цене от 500 до 550 рублей за 1 кв. м в месяц и площади в центре города, где средняя арендная ставка составляет 650 рублей за кв. м в месяц. При этом, по словам директора компании «Пермская недвижимость» Дмитрия Першикова, ставки аренды на рынке стабилизировались и почти не растут. Изменения ставок не произойдет и в следующем году, рост стоимости аренды составит, по прогнозам, 2-3 %.

Стоимость аренды офисов класса B в центре города, по информации «Пермского агентства недвижимости», составляет 750-900 рублей за кв. м. в месяц, в районах, прилегающих к центру, — 600-700, почти столько же, сколько стоимость офисов класса C в центре города. Наименьшая цена аренды помещений  — в отдаленных районах, где найм квадратного метра стоит 180-250 рублей. Наименьшая цена аренды офисов в Перми, по информации ПТДН, составляет 70 рублей за кв. м.

Цена покупки офисов в центре Перми — 45-50 тыс. рублей за кв. м. Наименьшая стоимость продажи офисов зафиксирована, по данным ПАН, в офисных помещениях класса С в отдаленных районах.

По информации ПТДН, средняя цена продажи офисных помещений за 2005 год увеличилась на 14 % и к концу года составила 29 500 рублей за кв. м. При этом постепенно стирается ценовая грань между площадями, покупаемыми на этапе строительства, и уже готовыми офисами, что связано с уменьшением сроков застройки.

По данным компании MVM, 70 % всех офисных помещений расположены в центре города. Однако, по словам Регины Давлетшиной, в ближайшем будущем повышенным спросом будут пользоваться офисы в периферийных районах, прилегающих к центру, поскольку арендные ставки в них ощутимо ниже. По словам директора компании «Пермская недвижимость» Дмитрия Першикова, арендаторы не готовы переплачивать за офисы и ищут преимущественно недорогие варианты.

Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний