Газета
 15 августа 2005, 00:00   1145

Торгуй, пока молодой – 2

Бурное развитие сетевых продовольственных ритейлеров привело к тому, что торговая недвижимость дорожает в жилых районах Перми быстрее, чем в центре.
Бурное развитие сетевых продовольственных ритейлеров привело к тому, что торговая недвижимость дорожает в жилых районах Перми быстрее, чем в центре.

В том, что сегмент торговой недвижимости стремительно растет, у экспертов нет никаких сомнений. Однако последние данные позволяют зафиксировать этот рост в абсолютных величинах: по результатам анализа, проведенного «Региональным центром независимой оценки» (РЦНО), рост объема предлагаемых специализированных торговых площадей в январе-мае 2005 года составил 96% (!) по сравнению с аналогичным периодом 2004-го.
2004 год, отмечают в «Перспективе», «поразил масштабами своего развития». «Среди колоссов рынка торговой недвижимости можно выделить гипермаркет «Большая СемьЯ» на улице Революции (31 000 кв. м), ТЦ «Айсберг» на ул. Попова, 16 (8 тыс. кв. м), гипермаркет «Виват» на шоссе Космонавтов, 65  (14 000 кв. м) и ТЦ «Столица» на улице Мира, 41 (30 000 кв. м). До прошлого года не было прецедентов ввода площадей такого качества и масштаба», — отметила в интервью «bc» маркетолог-аналитик Корпорации «Перспектива» Регина Давлетшина.
Этот рост в ближайшие два года не прекратится, но, что интересно, «географически» затронет преимущественно пока не вполне освоенный Мотовилихинский район. К настоящему моменту уже начато освоение площадок под строительство ТЦ на улице Крупской, 79 (общая площадь 5 300 кв. м, девелопер — «Пермская финансово-производственная группа») и на бульваре Гагарина, 46 (в районе новой дамбы, девелопер — «Сатурн-Р»). По информации «bc», в микрорайоне Садовый на ул. Уинской выделен земельный участок и прорабатывается вопрос о строительстве торгово-досугового центра площадью 10 тыс. м2.
BUILDING b.c. продолжает анализ пермского рынка торговой недвижимости. В данной статье — продолжение обзора его основных тенденций, а также данные о динамике цен предложения к продаже.

Сетевой фактор. Сентенция о том, что рынок торговой недвижимости сейчас детерминирован развитием местных сетевых ритейлеров (а также экспансионистов из Москвы и других регионов), в общем-то, набила оскомину. Однако с течением времени эта зависимость только усилилась.
Начало 2005-го было ознаменовано продолжением экспансии промтоварных торговых сетей. В мае в «Алмазе» открылся гипермаркет BANANA-MAMA в формате cash&carry общей площадью порядка 3 тыс. кв. м. В результате четвертый этаж, на котором расположился сетевик, стал самым посещаемым во всем торговом центре.
В качестве «мини-якорей» выступили сети обувных супермаркетов Monro и «Центробувь», открывшиеся в течение последнего полугодия сразу в нескольких торговых центрах, преимущественно в жилых районах Садовый, Парковый, Балатово.
«Продолжение конкурентной борьбы торговых сетей бытовой электроники в Перми обуславливает их географическую экспансию по территории города, выражающуюся в приросте торговых площадей. Так, в первом полугодии 2005-го сеть бытовой техники «Сатурн-Р» открыла два новых магазина в торговом центре «Алмаз» и в ТЦ по бульвару Гагарина, 24. До конца 2005 года планируется открытие супермаркетов  «Техносила» в универмаге на Революции, 60/1 и  «Эльдорадо» в «Колизее» на Ленина, 60. Размеры планируемых магазинов превысят 2 тыс. кв. м в обоих случаях», — отметил в беседе с BUILDING b.c. директор «Регионального центра независимой оценки» Александр Баландин.
Селевым потоком для рынка стало увеличение торговых площадей в товарном сегменте «мобильные телефоны и аксессуары к ним». Вслед за «Анарионом» и «Евросетью» в регион мощно и представительно вошли «Телефон.ру» и «Связной», салоны сотовой связи открываются ежемесячно во всех жилых районах и торговых коридорах центра города.
По мнению экспертов РЦНО, массовая экспансия московских развлекательных игровых клубов в некоторых случаях приводила к конкурсам на лучшие помещения в жилых районах города. Именно спрос на помещения со стороны «сотовиков» и «игровых», согласных зачастую на повышенную арендную плату относительно среднерыночной, и позволял рынку сохранять динамику умеренного роста ставок аренды.
Используя повышение привлекательности прилегающих к центру жилых районов и сохраняющиеся там стабильно высокие арендные ставки, местные девелоперы наперегонки устремились к реализации там торговых проектов.
Особенно масштабно расширялись торговые площади в «отстающем» до этого Мотовилихинском районе (Городские Горки и Садовый). Открылся ТЦ по бульвару Гагарина, 24 (общей площадью около 2,4 тыс. кв. м, площади 1-2 этажей в нем выставлены на продажу). На Садовом заработал торгово-развлекательный центр по улице Уинской, 10 и ТЦ, включающий супермаркет «Добрыня» по улице Юрша, 62.

Ценные объекты. За счет первичного рынка в течение первого полугодия 2005 года предложение увеличилось в центре города, в жилых районах Городские Горки и Балатово, за счет вторичного — на Крохалева и во Владимир­ском. Примечательно, что в двух последних территориальных зонах наметилась тенденция избытка торговых площадей. В «Региональном центре» отмечают, что сроки экспозиции объектов здесь увеличились и составляют более четырех месяцев при сдержанной динамике цен предложения. В целом же, цены к продаже в 2003-2005 году сохраняли высокие темпы роста как в центре Перми, так и в спальных районах.
По данным РЦНО, в ядре центральной торговой зоны Перми (центры Ленинского, Дзержинского и Свердловского районов) средние цены предложения на торговую недвижимость за 2 года выросли на 80%, при этом за 2004 год — на 50%. Несколько меньшими темпами росли цены предложения в прилегающих к «ядру» частях центральной торговой зоны: за 2 года — на 72%, за 2004-й — на 37%.
Интересно, что с течением времени в центральной торговой зоне города формируются новые торговые коридоры и «центры притяжения». Так, особенно сильно рост цен проявился в районе улицы Н. Островского (81 и 63%, соответственно), заметен в Разгуляе (60 и 46%).
В развивающихся торговых зонах Перми (Городские Горки, Данилиха, Стаханова, Гознак) была отмечена схожая с ядром центра динамика цен. За два года рост средних цен предложения составил 86%, в 2004-м — 45%. В прилегающих к центру жилых районах города (Парковый, Балатово, Садовый, Громовский) основной рост цен торговой недвижимости произошел в 2004 году — на 55%. Рост выше среднего замечен в Балатово (в 2004-м — 84%) и на Парковом (в 2004-м — 56%).
«Существенный рост цен предложения к продаже объектов отмечен в жилых районах средней удаленности от центра, однако здесь же отмечен и самый высокий срок экспозиции объектов, что позволяет говорить о неадекватности части листинговых цен платежеспособному спросу. Поэтому полученное значение динамики цен скорее можно признать завышенным», — считает г-н Баландин. В жилых районах, расположенных в центре отдаленных административных районов города (Закамск, Нижняя Курья, Гайва, Молодежный), рост цен предложения за 2003-2004 годы составил 71%, при этом за 2004 год  52%. Основной скачок цен здесь также приходится на 3-4 квартал 2004 года.
Одной из наиболее заметных тенденций на рынке стали быстрые темпы роста стоимости торговой недвижимости в жилых районах, которые в этом обогнали даже центр Перми. Невзирая на то что прирост здесь в абсолютных значениях выше, в относительных значениях жилые районы имеют более высокий результат. В качестве причин происходящего экспертами называется динамичное развитие продовольственных сетевиков, охвативших и периферию города, за счет чего повысился спрос на фоне отстающего предложения. Кроме того, на первичном рынке появились новые современные проекты, задавшие новый уровень цен в этих районах. Повлияли и высокие темпы роста стоимости жилья, ставшие своеобразным «индикатором» динамики всего рынка недвижимости. «Со своей стороны мы склонны расценивать цены части объектов, выставленных в среднеудаленных и периферийных жилых районах, как завышенные на 15—25% по сравнению с имеющимся покупательским спросом, о чем свидетельствуют длительные сроки их экспозиции. По некоторым объектам цены предложения после безуспешных 3-4 месяцев экспозиции снижались продавцами более чем на 30%», — отмечает Александр Баландин.

Материал подготовлен при содействии ООО «Региональный центр независимой оценки»

Завершение обзора читайте в следующем выпуске BUILDING b.c.
Поделиться:
Все новости компаний