Газета
 08 августа 2005, 00:00   1714

Экономика землепользования вашего предприятия

Что такое экономика землепользования? Зачем она нужна? Какую экономию предприятие может получить от эффективного управления земельными ресурсами?
Что такое экономика землепользования? Зачем она нужна? Какую экономию предприятие может получить от эффективного управления земельными ресурсами?

Долгие годы предприятия традиционно уделяли земле очень мало внимания. Земля без особых проблем отводилась под строительство зданий и сооружений, земельные платежи были очень незначительными и мало влияли на экономику предприятия.
За последние годы ситуация резко изменилась. Земельные платежи выросли почти в десять раз и стали существенной строкой затрат в бюджетах многих крупных компаний. Был принят Земельный кодекс РФ, который поставил предприятия перед выбором оптимальной формы землепользования, переходом на арендную плату либо выкупом земли в свою собственность. Вступает в силу глава 31 Налогового кодекса РФ «Земельный налог», которая принципиально изменила порядок исчисления земельного налога в зависимости от кадастровой стоимости земли.
В связи с этим перед руководством многих предприятий возникает целый ряд вопросов, влияющих на экономику землепользования. Насколько они существенны, каждый из вас может понять, заглянув в свой бюджет:

1. Что выгоднее: арендная плата или земельный налог?
В настоящее время ситуация принципиально меняется. С 2006 года земельный налог будет рассчитываться в зависимости от кадастровой стоимости земли, которая является индивидуальной практически по каждому земельному участку. В течение 2005 года ставки налога обсуждаются и утверждаются законодательными органами каждого муниципального образования, причем, согласно Налоговому кодексу РФ, они не могут превышать 1,5% от кадастровой стоимости земли.
Утвержденная сейчас кадастровая оценка земель по населенным пунктам Пермской области рассчитывалась еще в 2001 году, поэтому по целому ряду муниципальных образований с 2006 года земельный налог будет значительно ниже существующей арендной платы. Относительно низкая кадастровая оценка земель приводит к снижению земельных платежей и значительным потерям местных бюджетов в 2006 году. Поэтому практически повсеместно ставка земельного налога, скорее всего, станет максимальной и будет установлена на уровне 1,5%.
Что это означает для Вашего предприятия? Как общая тенденция — земельный налог выгоднее арендной платы. По разным муниципальным образованиям земельный налог может быть в два, а то и в три раза ниже арендной платы за землю.
Естественно, бюджеты не заинтересованы в значительных потерях. Поэтому уже в 2006 году планируется пересчитать кадастровую стоимость земель поселений, исходя из текущих рыночных цен на земельные участки и недвижимое имущество. Насколько они выросли с 2001 года, я думаю, никому объяснять не приходится.
Но стоит учитывать и другую тенденцию. Вместе с земельным налогом меняется и порядок расчета арендной платы за землю, находящуюся в государственной собственности. Уже подготовлен соответствующий проект, по которому ставка арендной платы за землю будет индивидуальной для каждого муниципального образования, но в любом случае она не будет ниже 3% от кадастровой стоимости земли. В среднем она будет составлять 4–5% от кадастровой стоимости земли, а в некоторых муниципальных образованиях  — до 20%. Только по г. Перми ставка арендной платы будет несколько ниже – на уровне 2–2,5% от кадастровой стоимости. За счет этого бюджеты смогут покрыть свои убытки от более низкого земельного налога и стимулировать предприятия к выкупу земли.
Таким образом, можно говорить о сформировавшейся государственной политике, благодаря которой в обозримом будущем арендная плата за землю будет выше земельного налога.

2. Нужно ли переоформлять право постоянного (бессрочного) пользования землей?
Федеральным законом РФ № 137-ФЗ установлена  обязанность всех юридических лиц до 1 января 2006 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования землей на право аренды либо право собственности. Причем этот срок уже продлялся с 2004 года.
Означает ли это, что с 1 января 2006 года право постоянного (бессрочного) пользования прекратится? Естественно, нет. Ни в одном нормативном акте не предусмотрена возможность автоматического прекращения этого права либо его принудительного переоформления на право аренды. Право выбора между арендой и собственностью на землю в любом случае принадлежит только землепользователю.
Более того, в ст. 20 Земельного кодекса РФ прямо указано, что право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. Соответственно, сохраняют свою силу и ранее выданные правоустанавливающие документы на землю. Принудительно землепользователь может быть лишен права на землю только по решению суда и только в строго определенных случаях, установленных в Земельном кодексе РФ.
Что это означает для Вашего предприятия? Большинству предприятий не выгодно переоформлять право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Это позволит сейчас уплачивать более низкий земельный налог, а не высокую арендную плату, не затрачивая при этом значительных сумм на выкуп земли. Пока в Земельный кодекс РФ не внесены изменения, пока не существуют и не планируются санкции за непереоформление права постоянного (бессрочного) пользования, пока предприятие не планирует совершать сделки с недвижимостью и земельными участками, право постоянного (бессрочного) пользования будет сохраняться.
Однако следует отдавать себе отчет в том, что такая ситуация не может сохраняться вечно. Предприятие в любом случае в ближайшие годы должно определиться с оптимальной формой землепользования и принять решение о выкупе земельных участков в свою собственность либо об оформлении аренды земли.

3. Нужно ли выкупать землю?
В настоящее время в Пермской области установлены минимальные ставки выкупа земли, предусмотренные федеральным законодательством: 5 ставок земельного налога для г. Перми и 3 ставки земельного налога для иных поселений. Причем с 2006 года в целом ряде муниципальных образований земельный налог может существенно снизиться за счет его перерасчета в зависимости от кадастровой стоимости земли.
Что это означает для Вашего предприятия?
В 2006 году будут действовать достаточно низкие ставки земельного налога, соответственно, относительно низкими будут затраты на выкуп земли. Учитывая разницу между земельным налогом и арендной платой за землю, затраты на выкуп могут окупиться достаточно быстро (как правило, в течение одного года).
Более того, в дальнейшем выкупная стоимость земли будет только расти. Каждые 3 – 5 лет будет пересчитываться кадастровая стоимость земли, которая определяет размер земельного налога. Соответственно, будет увеличиваться выкупная стоимость земли.
Нужно понимать, что стратегически земельный налог выгоднее, чем арендная плата. Поэтому если предприятие принимает принципиальное решение о выкупе принадлежащих ему земельных участков, это лучше всего делать именно в 2006 году. Соответственно, уже сейчас стоит задуматься о необходимости надлежащего оформления землеустроительных и правоустанавливающих документов на землю.
Эти вопросы, естественно, не определяют всю экономику землепользования. Можно заглянуть значительно дальше. Со следующего года планируется начать массовую оценку рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения. Это необходимо для того, чтобы с 2008-2009 года ввести в действие налог на недвижимость, который заменит собой налог на имущество и земельный налог.
Введение налога на недвижимость может стать важной вехой в развитии предприятий, так как за его счет планируется вывести из-под налогообложения активную часть основных фондов (станки, оборудование и т. д.). Облагаться налогом на недвижимость будут только объекты недвижимости вместе с земельными участками, на которых они расположены. Таким образом, предприятия смогут инвестировать в развитие производственных мощностей значительные денежные средства, не увеличивая при этом свои имущественные налоги. Однако перейти на уплату налога на недвижимость смогут не все, а только те, кто выкупили землю вместе со зданиями и сооружениями в свою собственность.
Можно говорить о целом ряде аспектов, на которые прямо влияет экономика землепользования. Это и рациональная эксплуатация земель, освобождение от неиспользуемых или неэффективно используемых земель, нахождение законных возможностей оптимизации земельных платежей. При принятии решений стоит предварительно оценить свои затраты на оформление землеустроительных и правоустанавливающих документов на землю, так как при большом количестве земельных участков эти затраты могут быть очень существенны.
На принятие решения могут повлиять самые различные факторы. Например, неуплата земельного налога является налоговым правонарушением, за законностью его уплаты следят налоговые органы. Взимание арендной платы контролируют органы государственной власти области и органы местного самоуправления, взаимоотношения по уплате арендной платы являются сугубо гражданско-правовыми. В некоторых случаях даже эти аспекты могут сыграть свою роль.
В нашем сегодняшнем разговоре мы смогли только наметить некоторые тенденции, по которым развивается экономика землепользования. Это только малая часть всех вопросов, на которые необходимо отвечать, причем отвечать комплексно, учитывая в совокупности юридические, налоговые и управленческие последствия.
Главный вывод заключается в том, что экономика землепользования, также как экономика предприятия, — вещь абсолютно индивидуальная. Ею надо заниматься применительно к каждому региону, муниципальному образованию, предприятию, земельному участку. Но эти старания с лихвой окупают себя.
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний