Газета
 21 марта 2005, 00:00   1282

Большой масштаб

Комплексная застройка микрорайонов начинает доминировать в Пермской области. Однако резкого увеличения ввода жилья и падения цен на него не произойдет. Комплексная застройка в последний год стала одной из наиболее распространенных тем для обсуждения в Пермской области. Несмотря на очевидную пользу такого подхода к строительству, у него существует и ряд серьезных минусов. Прикамские организации не занимались комплексной застройкой на протяжении более чем десяти лет, объемы вводимого в эксплуатацию жилья держатся на невысоком уровне, и у экспертов возникают серьезные опасения по поводу возможностей местных организаций выполнить намеченные планы. В то же время прикамские власти объявили комплексную застройку приоритетным направлением, а значит, ими будут приложены определенные усилия для того, чтобы нивелировать факторы, препятствующие развитию.
Автор: Кирилл Перов
Комплексная застройка микрорайонов начинает доминировать в Пермской области. Однако резкого увеличения ввода жилья и падения цен на него не произойдет. Комплексная застройка в последний год стала одной из наиболее распространенных тем для обсуждения в Пермской области. Несмотря на очевидную пользу такого подхода к строительству, у него существует и ряд серьезных минусов. Прикамские организации не занимались комплексной застройкой на протяжении более чем десяти лет, объемы вводимого в эксплуатацию жилья держатся на невысоком уровне, и у экспертов возникают серьезные опасения по поводу возможностей местных организаций выполнить намеченные планы. В то же время прикамские власти объявили комплексную застройку приоритетным направлением, а значит, ими будут приложены определенные усилия для того, чтобы нивелировать факторы, препятствующие развитию.

Политическая воля
Идея комплексной застройки городов региона громко зазвучала после заявлений и.о. губернатора Пермской области Олега Чиркунова, сделанных весной 2004 года. В них он говорил о необходимости резкого увеличения объемов вводимого в эксплуатацию жилья. Среди путей решения проблемы, предложенных господином Чиркуновым, было приглашение крупных столичных строительных организаций, которые в силу своих финансовых возможностей могли бы застраивать целые микрорайоны. Адекватным ответом пермских строителей стало объединение в некоммерческое партнерство «Западуралстрой», которое, по мнению экспертов, может составить серьезную конкуренцию московским структурам. Чтобы соответствовать требованиям времени, прикамские компании также заявили о намерении застраивать крупные микрорайоны. В частности, «Западуралстрой» огласил свои планы в отношении «Ивы-2» и «Окуловского», а «Камская долина» начала работы по сносу «Красных казарм» и возведению на их месте района «Альпийская горка».

Власти как города, так и области такой подход вполне устраивает. Благодаря резким заявлениям Олега Чиркунова и активизации прикамских строителей чиновники увидели возможность для реализации Генплана, постулирующего развитие новых микрорайонов на окраинах города. Помимо появления в городе крупных массивов жилья в большей степени снимается вопрос о выделении многочисленных участков под строительство. Этот аспект всегда вызывал много нареканий, заявления вице-мэра Валерия Чупракова о том, что выделение участков под строительство в центре города будет затруднено, полностью коррелирует со стремлением ослабить поток критики в адрес горадминистрации и сделать правила игры на рынке более прозрачными. Частично снимается с повестки дня и традиционная для нашего города дискуссия о соответствии облика здания внешнему виду улицы, на которой оно расположено. Для политически амбициозного Валерия Чупракова разрешение проблем, связанных с выделением земельных участков, – это дополнительные очки в предстоящей борьбе за пост главы Перми, в которой ему отводят роль одного из участников.

Экономия 5%.
Возрождение идеи комплексной застройки объясняется не только политическими, но и чисто экономическими причинами. По словам генерального директора НП «Западуралстрой» Ювиля Каллю, в случае комплексной застройки эффективность работы предприятий стройиндустрии повышается в силу того, что основная деятельность компаний, входящих в некоммерческое партнерство, будет проходить в сравнительно небольшом микрорайоне, что снижает издержки на транспортировку стройматериалов. По данным BUILDING b.c., речь идет о сокращении расходов, в среднем, на 5%.

К несомненным преимуществам комплексной застройки традиционно относят и возможность «осознанного» освоения микрорайонов, включающего в себя создание необходимой социальной инфраструктуры, в частности, школ, детских садов, магазинов. Однако до сих пор нет ясности, за чей счет должны строиться эти объекты, не приносящие коммерческой прибыли. По словам заместителя генерального директора ООО «Сатурн-Р» Николая Кирюхина, все затраты понесут частные компании, однако их доля жестко регламентирована и ограничена вполне конкретными цифрами.

По мнению генерального директора компании MVM Анатолия Маховикова, наиболее оптимальным вариантом для развития комплексной застройки может стать создание управляющих компаний, такой подход практикуется в странах Западной Европы. Они, получив земельный участок, распределяют работы между инвесторами. Это позволяет создать конкуренцию в рамках одного микрорайона и застраховать процесс домостроения от рисков, связанных с возникновением экономических трудностей. В результате работы не останавливаются совсем, финансово несостоятельного инвестора сменяет другой.

Главным минусом комплексной застройки микрорайонов является долгосрочность проекта, поскольку затраты, в том числе и временные, чрезвычайно велики. А значит, и о стремительном увеличении вводимого в строй жилья речи быть не может.

По мнению председателя правления Пермской областной организации Союза архитекторов России Сергея Шамарина, нельзя противопоставлять комплексную застройку точечной.
– Позитивное влияние комплексной застройки и негативное точечной – это ложный постулат в градостроительстве. Это политическое, конъюнктурное веяние, связанное с желанием освоить с помощью массовой застройки новые территории. Возможно, возведение новых микрорайонов, при условии развития ипотечного и прочих видов кредитования, даст толчок к росту рынка доступного жилья. Но я считаю, что точечная застройка никоим образом не противоречит и не мешает комплексной. Если есть интерес к конкретному участку, где можно построить вполне определенный объект инфраструктуры, почему бы его не отвести под строительство? К тому же практически каждая страна прошла период стандартизации строительства жилья, но он закончился, обнаружив свою бесперспективность.

Несмотря на это, абсолютным большинством экспертов признается тот факт, что комплексная застройка позволяет ввести в эксплуатацию больший объем жилья, чем точечная.

Концентрация сил
Комплексная застройка первоначально была вызвана к жизни необходимостью значительно увеличить объемы вводимого в строй жилья. В частности, вице-губернатор Николай Бухвалов заявил, что к 2007 году прикамская стройиндустрия должна сдавать около 750 тыс. кв. м жилья в год, то есть ежегодный прирост по замыслу властей составит 20%.

По мнению большинства экспертов «bc», прикамские строительные организации смогут увеличить объем вводимого жилья благодаря концентрации производства, то есть сосредоточению основных сил на одной крупной площадке. Главными вопросами в данной сфере являются загрузка мощностей предприятий, производящих конструкции для возведения домов, и объем финансирования.

Как ранее сообщал «bc» генеральный директор компании MVM Анатолий Маховиков, мощности «Пермского завода силикатных панелей» и «Стройпанелькомплекта» загружены не на 100%, а на 80%, а доля инновационных технологий в отрасли невелика, что не позволит в кратчайшие сроки увеличить объем вводимого жилья.

В сфере финансирования ситуация выглядит благополучнее. Как сообщил финансовый директор строительной группы «Камская долина» Владимир Пучнин, застраивать крупные микрорайоны могут лишь мощные строительные организации, причем как за счет собственных средств, так и на заемные деньги.

При этом, как показывает практика, привлечение средств не становится проблемой. В частности, «Камская долина» сумела организовать паевой фонд совместно с УК «Витус», выпустила облигационный заем, и, по информации «bc», сейчас готовится еще один выпуск ценных бумаг. Кроме того, популярностью пользуется строительно-сберегательная касса, учрежденная строительной группой.

Еще одним инструментом финансирования, широко использующимся в последнее время, является ипотечное кредитование. Сбербанк, Пермский областной ипотечный фонд и коммерческие банки уже сейчас заключают соглашения со строительными организациями, позволяющие финансировать возведение жилых домов. Генеральный директор московского «Стройинвестрегиона», заявившего о своих намерениях войти в строительный рынок Прикамья, Ирина Сергеева сообщила, что четверть квартир в домах должна продаваться через механизм ипотеки.

Электоральные риски
После того, как строительный цикл будет завершен, в городе появится большое количество достаточно недорогого жилья. Однако, по мнению Анатолия Маховикова, революционного, моментального выброса недвижимости на рынок не произойдет, поэтому и снижения цен быть не должно. Сдача домов должна произойти не единовременно, а в течение 3-5 лет, этим и объясняется устойчивость цен.

При этом, по мнению гендиректора MVM, жилье в новых микрорайонах должно быть недорогим, чтобы разные категории населения получили доступ к недвижимости.

Особенно значимо это будет для властей, сделавших развитие строительной отрасли одним из главных своих лозунгов и намеренно акцентирующих внимание наблюдателей на этом секторе, поскольку успехи в нем принесут нынешнему руководству региона признание электората. В то же время наблюдатели отмечают, что скорых успехов ожидать не стоит, реальный эффект от комплексной застройки микрорайонов станет виден через три-пять лет.

Кроме того, строительная индустрия очень зависима от многих секторов экономики, для больших объемов работ необходимо достаточное финансирование. Поэтому в случае экономической стагнации темпы развития строительства также заметно замедлятся, и эффекта от возведения крупных жилых микрорайонов не будет. Таким образом, властям необходимо выстроить политику таким образом, чтобы в случае экономических сложностей стройиндустрия пострадала бы в меньшей степени.
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний